ما الذي تحتاجه مدينة هوشي منه لتحقيق التقدم؟

واقترح السيد لي هوانج تشاو العديد من الآليات الخاصة لمساعدة مدينة هوشي منه على الانطلاق.

-ما هي تلك الآليات برأيك؟

*أولاً، لا ينبغي تطبيق عقود البناء والتشغيل ونقل الملكية على مشاريع الاستثمار لتطوير وتوسيع وتحديث أعمال الطرق الحالية في مدينة هوشي منه. هذا يُجنّب تضارب المصالح بين مستثمري المشاريع ومستخدمي طرق البناء والتشغيل والنقل (BOT) الذين يدفعون رسومًا، مما قد يُؤدي إلى بؤر اجتماعية ساخنة. بدلاً من ذلك، من الأفضل تنفيذ مشاريع استثمارية لتطوير وتوسيع وتحديث أعمال الطرق القائمة بموجب عقود البناء والتشغيل والنقل (BT)، مع استخدام ميزانية المدينة لدفع مستحقات المستثمرين.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر في السماح لمدينة هوشي منه باستئناف مشاريع الاستثمار في البناء بموجب نموذج عقد BT باستخدام رأس مال الميزانية الحكومية لدفع الأموال للمستثمرين، وبالتأكيد عدم الدفع بأموال الأراضي للمستثمرين لتنفيذ مشاريع أخرى. وفي الوقت نفسه، تعمل الدولة على خلق رأس مال الموازنة من خلال أنشطة الاستثمار في تنمية صناديق الأراضي، وصناديق تنمية الأراضي، ومنظمات تنمية صناديق الأراضي، ومزادات حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام مشروع قانون الأراضي (المعدل) لتعبئة الموارد من القطاع الخاص للاستثمار في تطوير البنية التحتية الحضرية، وأعمال المرور، وما إلى ذلك.

-فيما يتعلق بالعقبات الحالية في سوق العقارات، ما هي اقتراحاتكم لحلها وإحداث نقلة نوعية في تطوير مدينة هوشي منه؟

*في الوقت الحالي، فإن المشكلة الأكبر تتعلق بالقانون، وتحديداً فيما يتعلق بحساب رسوم استخدام الأراضي. لا يمكن تنفيذ معظم المشاريع بسبب عدم إمكانية دفع رسوم استخدام الأراضي باستخدام طرق الحساب الحالية. لذلك، يقترح السماح لمشاريع الإسكان التجاري بتطبيق معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K)، وتقديمه إلى مجلس الشعب في مدينة هوشي منه للموافقة على تطبيق رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي على جميع قطع الأراضي والأراضي (بغض النظر عن القيمة المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي).

لأن طريقة الفائض تستخدم حاليا بشكل شائع لتحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية. لكن هذه الطريقة تعطي نتائج غير موثوقة لتقييم الأراضي. وبحسب حسابات الخبراء، فإنه في حال قامت شركة تقييم واحدة بتطبيق طريقتين مختلفتين لتقييم الأراضي في نفس المشروع العقاري، فإنها ستنتج نتيجتين مختلفتين، مع فارق في القيمة يبلغ نحو 17%. إذا تم تقييم نفس المشروع العقاري من قبل شركتين تقييم مختلفتين باستخدام نفس طريقة تقييم الأراضي، ستكون النتائج مختلفة بفارق قيمة يبلغ حوالي 17%. ومن ثم فإن تطبيق أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لمشاريع العقارات السكنية التجارية أمر ضروري للغاية.

-ما مدى فائدة تطبيق معامل K يا سيدي؟

*على حد علمي، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه وثيقة تطلب الإذن بتطبيق طريقة معامل K لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي لجميع مشاريع العقارات والإسكان التجاري بغض النظر عما إذا كان المشروع لديه قيمة رسوم استخدام الأراضي أعلى أو أقل من 30 مليار دونج، بدلاً من تعيين وحدة استشارية لتقييم الأراضي كما هو الحال حاليًا. إذا تم تطبيق معامل K لتحديد رسوم استخدام الأرض، فقد لا يستغرق الأمر أكثر من 6 أشهر. ضمان تحصيل موازنة الدولة بشكل كامل وصحيح وفي الوقت المناسب مع ضمان حقوق المستثمرين في المشاريع.

لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع بسبب عدم القدرة على سداد رسوم استخدام الأراضي.

وفي الوقت نفسه، إذا تم تطبيقه وفقا لمقترح لجنة الشعب في مدينة هوشي منه، فإنه سوف يقوم بإضفاء الطابع الرسمي على حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية، مما يضمن الشفافية، بحيث يمكن للدولة والشركات التنبؤ بمبلغ رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي يجب دفعها إلى ميزانية الدولة.

التغلب على الوضع الحالي غير المعروف فيما يتعلق برسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، مع تجنب المخاطر القانونية على المسؤولين الحكوميين وموظفي الخدمة المدنية والموظفين العموميين أثناء أداء واجباتهم الرسمية والأشخاص المرتبطين بهم؛ كما يضمن أن يكون للأجهزة الحكومية السلطة الكاملة في تحديد مقدار رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي يجب دفعها إلى ميزانية الدولة (من خلال الحق في تحديد معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K4) سنويًا أو عندما يتقلب السوق ويكون مناسبًا لكل نوع من المشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية، للقيام بدور الدولة القائدة للسوق، وليس الدولة التابعة للسوق). وفي الوقت نفسه، يضمن تحصيل ميزانية الدولة بشكل كامل وصحيح وفي الوقت المناسب، مع ضمان حقوق المستثمرين في المشاريع.

-المشكلة التي تواجهها الشركات حاليًا هي إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار والموافقة على المستثمرين. هاتان الخطوتان الأوليان لبدء أي مشروع، هل لديك أي توصيات لحلهما؟

*نحن ندرك أن إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار في نفس الوقت الذي تتم فيه الموافقة على المستثمرين هو فقط الإجراء الأولي لسلسلة إجراءات الاستثمار والبناء لمشاريع العقارات والإسكان التجاري. ولذلك فإن هذا "الانسداد" في الإجراءات أدى إلى "انسداد" مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان التجاري في الآونة الأخيرة. ومن ثم، فمن الضروري إزالة هذه العقبة ليس فقط بالنسبة لمدينة هوشي منه، بل بالنسبة للبلاد كلها.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشكلة الحالية تتمثل في تعديل تخطيط 1/2000 لمشاريع الإسكان الاجتماعي. لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع لأن معظم مشاريع الإسكان الاجتماعي هي عبارة عن أراضٍ تم تحويلها من مساكن تجارية. في حالة بناء مساكن اجتماعية، سيتم زيادة معامل استخدام الأرض بمقدار 1.5 مرة. وهذا يعني أن التخطيط القديم 1/2000 سوف يتعين تعديله وفقًا لذلك.

يقع تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 تحت مسؤولية وسلطة الجهات الحكومية، ويُعدّل دوريًا وفقًا لقانون التخطيط العمراني والبناء، ولكن لم يُنص على وجوب الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقًا للقانون قبل إعداد تقرير دراسة جدوى الاستثمار وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع. لذلك، يضطر المستثمرون في مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى الانتظار دون معرفة المدة التي سينتظرونها، مع أن مشروع الإسكان الاجتماعي لا يزيد من عدد سكان المحافظة. إذ يجب أن يكون مشتري المساكن الاجتماعية مقيمين دائمين أو مؤقتين لمدة 6 أشهر على الأقل، وأن يتمتعوا بتأمين اجتماعي، مما يزيد من عدد السكان المحليين في المنطقة التي يقع فيها المشروع.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm