‘อย่ากดดันการซื้อขายอสังหาฯ ให้ผ่านสภาวการณ์ เพื่อต่อต้านความคิดลบ’

ผู้แทนเหงียน ทรูค เซิน กล่าวว่า การบังคับให้ทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ผ่านสภา ถือเป็นการละเมิดสิทธิอันชอบธรรมของพลเมือง ไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ที่เสนอต่อรัฐสภา (ประกอบด้วย 10 บทและ 92 ข้อ) รัฐบาลได้เสนอการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทที่ต้องผ่านการพิจารณาเบื้องต้น ซึ่งได้แก่ การที่นักลงทุนขาย เช่า และซื้อบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างในอนาคต และการโอน เช่า และเช่าช่วงที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ส่งเสริมการทำธุรกรรมอื่น ๆ ผ่านการแลกเปลี่ยน

นายเหงียนทรูกเซิน รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเบ๊นเทรถาวร กล่าวแสดงความคิดเห็นในการประชุมเมื่อบ่ายวันที่ 19 มิถุนายนว่า พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีการที่ก้าวหน้าในการซื้อ ขาย และเช่าบ้าน แต่หากร่างกฎหมายกำหนดให้ช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงช่องทางเดียวก็จะขัดแย้งกับกฎหมายวิสาหกิจหรือประมวลกฎหมายแพ่ง

คุณซอนได้วิเคราะห์ว่า ภายใต้กฎหมายวิสาหกิจ วิสาหกิจมีสิทธิ์ที่จะเลือกรูปแบบธุรกิจ ค้นหาตลาด และใช้วิธีการในการทำธุรกิจและเข้าถึงลูกค้า ธุรกิจยังสามารถซื้อและขายผ่านธุรกรรมส่วนตัวหรือผ่านบริษัทตัวกลางได้อีกด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งระบุว่าบุคคลที่เข้าร่วมในธุรกรรมทางแพ่งนั้นเป็นผู้สมัครใจ

“หากเราต้องการควบคุมและป้องกันการทุจริตในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือภาคส่วนสาธารณะ ซึ่งไม่ควรกระทบต่อสิทธิของประชาชนในการค้นหาช่องทางที่เหมาะสมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” นายซอนกล่าว พร้อมเสนอว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นเพียงหนึ่งในวิธีการ ไม่ใช่เป็นเพียงวิธีเดียว

นายเหงียน ทรูก เซิน รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเบ๊นเทรถาวร ภาพโดย : ฮวง ฟอง — นายเหงียน ทรูก เซิน รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเบ๊นเทรถาวร ภาพโดย : *ฮวง ฟอง*

นาย Luong Van Hung รองหัวหน้าศาลประชาชนจังหวัดกวางงาย แสดงความไม่เห็นด้วยต่อบทบัญญัตินี้ โดยประเมินว่าบทบัญญัตินี้ไม่เหมาะสมและขัดแย้งกับบทบัญญัติในมาตรา 119 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งว่าด้วยรูปแบบการทำธุรกรรมทางแพ่ง เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่ง การทำธุรกรรมทางแพ่งจะต้องแสดงออกมาด้วยวาจา เป็นลายลักษณ์อักษร หรือด้วยการกระทำเฉพาะเจาะจง และไม่จำเป็นต้องผ่านการแลกเปลี่ยน

นอกจากนี้ กฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นยังสร้างอุปสรรคเมื่อเกิดขั้นตอนการยืนยันเพิ่มเติมผ่านการแลกเปลี่ยน ส่งผลให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจำนวนมากสำหรับธุรกรรมนี้ โดยที่ผู้รับผลประโยชน์ที่ระบุชัดเจนที่สุดคือการแลกเปลี่ยน

ขณะเดียวกันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การดำเนินงานของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด และกฎเกณฑ์เกี่ยวกับเงื่อนไขการจัดตั้งยังคงหลวมๆ “หลายชั้นดำเนินการอย่างไม่เหมาะสม แสดงให้เห็นถึงการแทรกแซงตลาด แม้กระทั่งสนับสนุนการฉ้อโกง ละเมิดกฎหมาย ทำให้ผู้ลงทุนละเมิดกฎหมาย และสร้างความเสียหายต่อผู้บริโภค” ผู้แทน Hung กล่าว

รองหัวหน้าศาลประชาชนจังหวัดกวางงายเสนอให้พิจารณากฎระเบียบข้างต้นใหม่โดยมุ่งไปที่การ "สนับสนุน" ให้มีการเทรดผ่านตลาดเท่านั้น แทนที่จะเป็น "บังคับ"

รองหัวหน้าศาลประชาชนจังหวัดกวางงาย นายลวง วัน หุ่ง ภาพโดย : ฮวง ฟอง — รองหัวหน้าศาลประชาชนจังหวัดกวางงาย นายลวง วัน หุ่ง ภาพโดย : *ฮวง ฟอง*

นายเหงียน มานห์ หุ่ง สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า ในความเป็นจริง การทำธุรกรรมผ่านตลาดแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการจัดการ และมีหลายกรณีที่นักลงทุนกับตลาดซื้อขาย "สมคบคิด" กันเพื่อขึ้นราคา จนทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น จนทำให้เกิดความร้อนแรงในตลาด ในทางกลับกัน การซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนยังสร้างตัวกลางเพิ่มเติมอีกด้วย ซึ่งทำให้เกิดต้นทุน และความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญาซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนก็ไม่ชัดเจนว่าสามารถใช้แทนสัญญาที่ได้รับการรับรองโดยผู้รับรองหรือไม่

ภายใต้เงื่อนไขปัจจุบันของเวียดนาม นายหุ่งกล่าวว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดไม่ควรต้องผ่านขั้นตอนการพิจารณา แต่ควรสนับสนุนเท่านั้น หากการแลกเปลี่ยนดำเนินการอย่างเป็นระบบ เป็นระบบ และโปร่งใส ผู้คนก็จะยอมรับและเข้าร่วมโดยสมัครใจ ถึงแม้จะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าก็ตาม

จากการตรวจสอบเนื้อหานี้ก่อนหน้านี้ พบว่าความเห็นส่วนใหญ่ในคณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรเสนอแนะว่าไม่ควรกำหนดให้ทำธุรกรรมผ่านพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ควรสนับสนุนให้ทำเท่านั้น “จำเป็นต้องเคารพสิทธิของธุรกิจและบุคคลในการเลือกที่จะเข้าร่วมในธุรกรรมผ่านแพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรมีกฎระเบียบบังคับ แต่ควรสนับสนุนให้องค์กรและบุคคลทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มเท่านั้น” คณะกรรมการเศรษฐกิจระบุความเห็น

ตามข้อมูลของหน่วยงานนี้ ในปัจจุบันยังไม่มีพื้นฐานปฏิบัติจริงและความปลอดภัยทางกฎหมายเพียงพอสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ นอกจากนี้ การกำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษต้องผ่านขั้นตอนการชำระเงินขั้นต่ำจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและรวมค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ในราคา และผู้ซื้อจะต้องจ่ายทั้งค่าธรรมเนียมการรับประกันและค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมขั้นต่ำ การบังคับให้ทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนนั้นมีความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากกฎหมายเพื่อผูกขาด สมคบคิดกับฝ่ายที่ทำการค้าเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี และก่อกวนตลาด

คาดว่าร่าง พ.ร.บ. ว่าด้วยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) จะถูกเสนอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาในการประชุมสมัยที่ 6 ในช่วงปลายปี 2566

ซอนฮา-ฮอยทู

ลิงค์ที่มา