กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน "รสนิยม"

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันมูลค่าการลงทุนที่ยั่งยืน

กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน "รสนิยม"

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันมูลค่าการลงทุนที่ยั่งยืน

ลูกค้าเยี่ยมชมบ้านที่ Aqua City ของ Novaland ซึ่งเป็นโครงการใหม่ที่ไม่มีปัญหาทางกฎหมายอีกต่อไป ภาพ: เลอ โตอัน

ความสำคัญทางกฎหมาย

ในปี 2561 เนื่องจากมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย คุณ Nguyen Trung Thanh จึงได้ค้นคว้าและเลือกอพาร์ทเมนท์ในโครงการหนึ่งในเขตที่อยู่อาศัย Nam Rach Chiec (เขต An Phu เขต 2 ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) โครงการประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 12 อาคาร สูง 33-35 ชั้น และมีห้องชุดรวมทั้งสิ้น 3,175 ห้องชุด

นายทานห์ กล่าวว่า ในขณะนั้น ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ทเมนท์กับลูกค้า โดยเงินมัดจำเบื้องต้นอยู่ที่ 250 ล้านดอง/อพาร์ทเมนท์ ราคาขายอยู่ที่ 38 ล้านดอง/ตร.ม. เนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมาย ผู้ลงทุนจึงไม่สามารถเปิดการขายตามแผนได้ ล่าสุดหลังจากความพยายามในการขจัดอุปสรรคจากหน่วยงานท้องถิ่น โครงการดังกล่าวก็ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างแล้ว

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนได้ประกาศยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวในหลักการและยินยอมที่จะจ่ายดอกเบี้ย 15% ต่อปีของจำนวนเงินที่ลูกค้าชำระไป หากลูกค้ายังต้องการเข้าร่วมโครงการต่อ ทั้งสองฝ่ายจะดำเนินการยุติสัญญาในหลักการ หลังจากที่โครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมในการเริ่มดำเนินการแล้ว ลูกค้าจะได้รับส่วนลด 15% จากราคาขายใหม่

เหตุผลที่ผู้ลงทุนให้ไว้คือข้อตกลงก่อนหน้าไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องในปัจจุบันอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางกฎหมายหลังจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดให้ผลิตภัณฑ์ของโครงการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่เพียงพอจึงจะสามารถนำไปประกอบธุรกิจได้

ทั้งนี้จนถึงปัจจุบันผลิตภัณฑ์ในโครงการยังไม่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 นอกจากนี้ ตามมาตรา 8 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขดังกล่าว ถือเป็นการกระทำที่ต้องห้าม ดังนั้นแนวทางปฏิบัติเดิมที่นักลงทุนนำสินค้าเข้าสู่ธุรกิจผ่านการลงนามใน "สัญญาหลักการเพื่อรับรองสิทธิในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอนาคต" กับลูกค้า จึงไม่เหมาะสมอีกต่อไป และไม่ได้เป็นไปตามกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบัน

“จากมุมมองทางกฎหมาย การกระทำของผู้ลงทุนถือว่าไม่ผิด เนื่องจากพวกเขาตกลงที่จะจ่ายดอกเบี้ยชดเชยตามจำนวนเงินที่ฝากไว้ แต่จากมุมมองด้านการลงทุน แม้ว่าพวกเขาจะได้รับเงินชดเชย แต่ลูกค้าก็ยังคงเป็นฝ่ายเสียเปรียบ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับ 6 ปีที่แล้ว” นายทานห์กล่าว

จาก “บทเรียน” ข้างต้น “รสนิยม” ของนักลงทุนก็เปลี่ยนไปมากเช่นกัน แทนที่จะซื้อจำนวนมากเหมือนแต่ก่อน นักลงทุนให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วนเพื่อบริหารความเสี่ยง นักลงทุนบางรายเลือกที่จะซื้อผลิตภัณฑ์ที่มีหนังสือปกแดงหรือใบรับรองการเป็นเจ้าของแล้ว

“โครงการต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์และชัดเจนเพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในช่วงเวลานี้ สำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดินในชุมชน นักลงทุนจะตกลงสำรวจหรือซื้อก็ต่อเมื่อแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ และมีใบรับรองแยกต่างหากเท่านั้น โครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการขอแบ่งที่ดินแทบไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเลย นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในวิธีที่นักลงทุนประเมินผลิตภัณฑ์ในช่วงนี้” นางทู นายหน้าในนครโฮจิมินห์กล่าว

นอกจากนี้ นางสาวทู ยังกล่าวเสริมว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากรู้สึกลังเล ขณะเดียวกันในระยะก่อนหน้านี้นักลงทุนจำนวนมากถูกหลอกในการซื้อที่ดินโดยหวังว่าจะแยกแปลงและได้รับใบรับรอง แต่ในที่สุดก็ประสบปัญหาทางกฎหมาย เพราะเหตุนี้ตอนนี้พวกเขาจึงระมัดระวังมากขึ้นและไม่สบายๆ เหมือนเมื่อก่อน

เน้นความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าว พบว่าในปัจจุบันนักลงทุนไม่เพียงแต่มองหาผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าทางกฎหมายที่ชัดเจนเท่านั้น แต่ยังมุ่งเน้นไปที่ความเป็นไปได้ในการใช้สินทรัพย์ในระยะยาว เพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าการลงทุนมีเสถียรภาพอีกด้วย

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่สัญญาของลูกค้าจะถูก "ยกเลิก" โดยนักลงทุนเมื่อตลาดมีความผันผวน เพราะถ้ารักษาสัญญากับลูกค้าไว้ ธุรกิจก็ย่อมจะไม่ได้กำไรหรือแม้แต่ขาดทุนก็ได้...

โครงการที่มีสภาพคล่องสูง ให้เช่าง่าย หรือตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยจริงกำลังได้รับการให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงจากการลงทุนเก็งกำไรไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ทเม้นท์และทาวน์เฮาส์ที่มีทำเลดี โครงสร้างพื้นฐานครบครัน และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ กำลังได้รับการคัดเลือกจากนักลงทุนจำนวนมาก

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์ที่มีศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ อาทิ อาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาสูง ก็ได้รับความสนใจอย่างมากเช่นกัน

“ปัจจุบันนักลงทุนไม่เพียงแต่ชื่นชมศักยภาพในการทำกำไรจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าหรือกิจกรรมเชิงพาณิชย์ด้วย ซึ่งช่วยให้นักลงทุนเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดและลดความเสี่ยงในบริบทของความผันผวนของตลาด” นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment กล่าว

นายดวง มินห์ ทอง กรรมการ บริษัท ดวง มินห์ เรียลเอสเตท คอนซัลติ้ง แอนด์ เซอร์วิสเซส จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า ในบริบทปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะมีปัจจัยด้านความปลอดภัยสูง ผลิตภัณฑ์ที่ดินโดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยยังไม่ได้รับความสนใจมากนัก

นายทอง ให้คำแนะนำกับนักลงทุนว่า แม้โครงการบ้านจัดสรรจะไม่ค่อยได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากนัก แต่ด้วยภาวะตลาดที่ผันผวน ก็เป็นผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเหมาะสม มีความสามารถรักษาหรือเพิ่มมูลค่าได้ดีในระยะยาว ในด้านการจัดการความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์ในโครงการจะมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่า เมื่อมีการวางแผนอย่างสอดคล้องและเป็นระบบ ดำเนินการโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง และไม่เสี่ยงเท่ากับแปลงที่ดินที่แบ่งแยกกันเองในหมู่ประชาชน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html