“เกม” เข้าสู่วงจรใหม่ที่โปร่งใสยิ่งขึ้น

Kinhtedothi - การเปลี่ยนแปลงกรอบกฎหมายจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 โปร่งใสมากขึ้น นำมาซึ่งโอกาสมากมายทั้งสำหรับนักลงทุนและธุรกิจ... อย่างไรก็ตาม การนำกฎหมายใหม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจริงต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมากจากทุกระดับและทุกภาคส่วน

ต่อไปนี้เป็นบทสนทนาระหว่างผู้เชี่ยวชาญ Tran Khanh Quang และหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีใหม่ 2568

ตลาดเข้าสู่รอบใหม่

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 และแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คุณคิดว่าการฟื้นตัวจะดำเนินต่อไปหรือไม่?

- ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ปิดตัวลงด้วยเหตุการณ์สำคัญหลายประการ เปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีชีวิตชีวาในปี 2568

กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (เร็วกว่ามติของรัฐสภาครั้งก่อนเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 5 เดือน) ซึ่งไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคและข้อกีดขวางทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังสร้างความเชื่อมั่นในรอบการเติบโตรอบใหม่ที่จะเกิดขึ้นอีกด้วย

ตามประวัติศาสตร์ของวัฏจักร ในแต่ละครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงหรือแก้ไข ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มักจะมีการเติบโตก้าวกระโดดอยู่เสมอ ยกตัวอย่างในช่วงปี พ.ศ. 2549 - 2551 ช่วงปี พ.ศ. 2557 - 2563 และปัจจุบันคือ พ.ศ. 2567 ที่มีกฎหมาย 3 ฉบับเพิ่งได้รับการบังคับใช้

หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 2014 แทนกฎหมายปี 2003 ได้สร้างแรงกระตุ้นอย่างมากในด้านอุปทานและอุปสงค์ของตลาดในช่วงเวลาดังกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริงด้วยการสนับสนุนจากนโยบายทางกฎหมาย เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา ฯลฯ โดยสร้างรากฐานให้ปี 2568 เริ่มรอบใหม่ ซึ่งเป็นทศวรรษแห่งการพัฒนาที่มีแนวโน้มดี

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ เมื่อ 10 ปีก่อน ปัจจุบัน และอนาคต จะมีความแตกต่างกันอย่างมาก ซึ่งหมายความว่ากฎหมายฉบับใหม่ไม่เพียงแต่ต้องมีเอกสารแนะนำการบังคับใช้เท่านั้น แต่ยังต้องการเวลาอีกระยะหนึ่งเพื่อให้ตลาด "ดูดซับ" ได้ด้วย นี่เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัญหาอยู่

แล้วคุณคิดว่า “ความล่าช้า” นี้จะกินเวลานานแค่ไหน?

- เมื่อมองย้อนกลับไปที่เส้นทางการออกกฎหมายของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ อาจไม่มีร่างกฎหมายใดที่ต้องผ่านกระบวนการพิเศษเหมือนกฎหมายที่ดินฉบับนี้ ซึ่งผ่านการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 4 สมัย การประชุมผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเต็มเวลา 2 ครั้ง การประชุมคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 8 ครั้ง... ดังนั้น การนำไปปฏิบัติในระยะเริ่มต้นจึงได้สร้างทางเดินทางกฎหมายที่สอดประสานกัน ปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน และส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระยะสั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต้องการเวลาในการทำความเข้าใจกระบวนการและปรับตัวเข้ากับกฎหมายใหม่ และส่วนหนึ่งเป็นเพราะการรอคอยและดูท่าทีและการพิจารณาเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจซื้อและขายสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อ

ในความเป็นจริงกฎหมายฉบับใหม่มีเป้าหมายเพื่อแก้ไขปัญหาในระยะยาวและการพัฒนาที่ยั่งยืนสำหรับตลาด จึงจำเป็นต้องมี "การเลื่อนออกไป" แต่ระยะเวลานั้นยากที่จะกำหนดได้ อาจเป็น 3 ปี 5 ปี หรือมากกว่านั้นก็ได้ ในปัจจุบัน เป็นที่แน่ชัดแล้วว่าอนาคตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะสดใสกว่าปี 2567 และเพื่อมุ่งสู่การพัฒนาอย่างยั่งยืน ความสามารถของนักลงทุนในการระบุโอกาสหรือความพยายามของธุรกิจในการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ ๆ นั้นไม่เพียงพอ เหนือสิ่งอื่นใด จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลจากรัฐบาล

การพัฒนาสถาบันให้สมบูรณ์แบบ ส่งเสริมตลาดที่โปร่งใส

นั่นหมายความว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาฯ ในปีใหม่ 2568 ครับ?

- ใช่ ตามที่ผมได้กล่าวไปข้างต้น ในปี 2568 เมื่อเอกสารแนวทางกฎหมายใหม่ 3 ฉบับแล้วเสร็จ จะเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินผลกระทบได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะความโปร่งใสของข้อมูลในการช่วย “รักษาเสถียรภาพ” ราคาอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายความว่าการเติบโตของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเป็นสัดส่วนตามความโปร่งใสของข้อมูล

เพื่อให้สถานการณ์ข้างต้นเกิดขึ้นได้อย่างราบรื่น ต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและมีประสิทธิภาพจากทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจ ซึ่งการปฏิรูปกระบวนการบริหารจัดการและการอำนวยความสะดวกแก่ธุรกิจเป็นเรื่องเร่งด่วนที่สุด เมื่อต้องมีการปฏิรูปขั้นตอนทางการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ซึ่งจะช่วยลดความซับซ้อนและระยะเวลาการรอคอย จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดำเนินโครงการได้อย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันก็เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยราคาประหยัด

เมื่อมีที่อยู่อาศัยแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการดำเนินการตามแพ็คเกจสนับสนุนทางการเงิน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อช่วยให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ในเวลาเดียวกัน ยังจำเป็นที่จะต้องมีระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติในเร็วๆ นี้ โดยมีข้อมูลที่ครบถ้วนตั้งแต่การวางแผน สถานะทางกฎหมาย บันทึกทางเทคนิค ความผันผวนของธุรกรรม พร้อมความสามารถในการอัปเดตอย่างต่อเนื่องและถูกต้องแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งยังเป็นเครื่องมือวัดความต้องการของตลาดในปี 2568 อีกด้วย

นอกจากนี้ ต้องเน้นย้ำว่าในกลไกตลาด การลงทุนและการเก็งกำไรถือเป็นปัจจัยปกติทั้งคู่ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความจำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่สมเหตุสมผลเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดมีการพัฒนาอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชี้แจงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยง “ไข้ที่ดิน” เสมือนจริง

หากมีการรับประกันโซลูชั่นดังกล่าวข้างต้น ปี 2025 จะเป็นปีที่กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มาบรรจบกันครบทุกองค์ประกอบ ไม่ว่าจะเป็นแบบสาธารณะ โปร่งใส พร้อมกัน และเหมาะสมกับชีวิตจริง

ด้วยหุ้นเหล่านี้ คุณเชื่อหรือไม่ว่าปี 2568 ยุค “ทอง” ของอสังหาฯ จะกลับมาอีกครั้ง?

- ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะเผชิญกับโอกาสครั้งใหญ่แบบที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เมื่อมีเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยทั้งด้านมหภาคและจุลภาค แต่สำหรับตลาดที่จะกลับมาคึกคักเหมือนช่วง “ทอง” ปี 2561 - 2562 อาจต้องใช้เวลาอีกหลายปี

แน่นอนว่าอสังหาฯ ในปี 2568 ยังคงเป็น “เกม” ใหม่ที่มีความโปร่งใส มีโอกาสมากมาย แต่ดุเดือดและการแข่งขันมากขึ้น สิ่งนี้ต้องการให้ธุรกิจมีความขยันขันแข็ง ยืดหยุ่น ตอบสนองความต้องการ มีนวัตกรรม และสร้างสรรค์มากขึ้น ไม่เพียงแต่ในการเลือกสายผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมเพื่อนำออกสู่ตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์ทางการตลาดและการขายด้วย

ในส่วนของนักลงทุนรายบุคคล ผมเชื่อว่าคนส่วนใหญ่เข้าใจดีว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ดีที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา และอย่างน้อยก็ในอีก 10 ปีข้างหน้า ดังนั้นไม่ว่าช่วง “ทอง” จะกลับมาหรือไม่ในปี 2568 ก็จะไม่ส่งผลต่อการตัดสินใจและการลงทุนของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม คำแนะนำสำหรับนักลงทุนคือให้เตรียมแหล่งเงินทุนที่ดีสำหรับกระแสเงินสด ศึกษาข้อมูลราคา วางแผน และกำหนดทิศทางการพัฒนาในพื้นที่อย่างรอบคอบ ควบคู่กับการเข้าใจนโยบายของรัฐและสถานการณ์เศรษฐกิจโลกอย่างทันท่วงที เพื่อจะได้ตัดสินใจได้อย่างเหมาะสมและรวดเร็ว ไม่พลาดโอกาส

เชื่อว่าไตรมาส 2 ปี 2568 ตลาดอสังหาฯ จะดีขึ้นชัดเจน จิตวิทยาของนักลงทุนโล่งใจและแพร่กระจายและสะท้อนไปยังทุกสาขา นั่นคือเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและจะเริ่มวงจรการพัฒนาที่ยั่งยืน

ขอบคุณมาก!

คาดการณ์ว่ากระแสเงินทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นในปีใหม่ 2025 ในเวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีองค์กรการลงทุนระดับโลกขนาดใหญ่หลายแห่งเข้าร่วม

นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงที่คาดว่าตลาดจะมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นและความรู้สึกของผู้ซื้อดีขึ้น แต่ยังต้องใช้เวลาอีกพอสมควร และมีวงจรการฟื้นตัว ซึ่งอาจเริ่มได้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568

คาดการณ์ปี 68 ตลาดอสังหาฯ ปรับตัว แต่ยังคงเติบโตเล็กน้อย พื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ อาจยังคงมีราคาสูงต่อไปเนื่องจากที่ดินมีไม่เพียงพอและมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ชานเมืองและเมืองบริวารจะเริ่มกลายเป็นจุดที่สดใสสำหรับการลงทุน เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง และราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้มีช่องว่างสำหรับการเติบโตมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/cuoc-choi-buoc-vao-chu-ky-moi-minh-bach-hon.html