สภานิติบัญญัติแห่งชาติมีอำนาจกำกับดูแลสูงสุดในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

Kinhtedothi-เช้าวันที่ 28 ตุลาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลและร่างมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับผลการกำกับดูแลตามหัวข้อเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566"

ดำเนินการโครงการบ้านอยู่อาศัยสังคมประมาณ 800 แห่ง

ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถัน รองหัวหน้าคณะผู้แทนกำกับดูแลของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นำเสนอรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับการดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566 เขากล่าวว่านี่เป็นหัวข้อการกำกับดูแลที่ยาก เนื้อหาและขอบเขตการกำกับดูแลมีความกว้างขวางเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RE) และที่อยู่อาศัยสังคม (SHS) มีความเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมและสาขาที่แตกต่างกันมากมาย ที่เกี่ยวข้องกับความรับผิดชอบในการบริหารจัดการของกระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ

ขณะเดียวกันในช่วงระยะเวลาการติดตามมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายและกฎหมายมากมาย ขอบเขตของการกำกับดูแลครอบคลุมไม่เพียงแต่โครงการที่เพิ่งดำเนินการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงการต่างๆ ที่เคยดำเนินการแล้วและกำลังดำเนินการอยู่หลายโครงการอีกด้วย การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายมาก ทำให้มีข้อมูลและสารสนเทศที่ไม่สามารถรวบรวมและแยกออกจากกันได้อย่างชัดเจน

นายเหงียน ดึ๊ก ไห รอง ประธานรัฐสภา เป็นประธานการประชุม - ภาพโดย: Nhu Y

จากการติดตามพบว่าในช่วงปี 2558-2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาทั้งในด้านขนาด ประเภท ปริมาณ รูปแบบการระดมทุน และกลุ่มผู้เข้าร่วม สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวัตถุให้แก่สังคมในปริมาณมาก ช่วยให้ภาคการผลิต ธุรกิจ และบริการพัฒนาและปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้คนทุกชนชั้น มีส่วนช่วยพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ และสนับสนุนการดำเนินนโยบายด้านประกันสังคม ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ตามรายงานของคณะผู้แทนติดตาม ในช่วงปี 2558-2566 มูลค่าเพิ่มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ในราคาปัจจุบัน) เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี จากประมาณ 83,000 พันล้านดอง เป็นมากกว่า 121,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 2.72% ต่อปี พื้นที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาเมืองจะเพิ่มขึ้นทุกปีเมื่อเทียบกับพื้นที่ธรรมชาติทั้งหมด อัตราการขยายตัวเป็นเมืองเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 30.5 ในปี 2010 มาเป็นประมาณร้อยละ 40 ในปี 2020

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการติดตาม มีโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และเขตเมืองประมาณ 3,363 โครงการที่ดำเนินการแล้วและกำลังดำเนินการอยู่ โดยมีขนาดการใช้ที่ดินประมาณกว่า 11,191 เฮกตาร์ มีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมจำนวน 413 แห่ง มีพื้นที่อุตสาหกรรมรวมประมาณ 87,700 เฮกตาร์

ด้านบ้านพักอาศัยสังคม มีโครงการที่ดำเนินการแล้วจำนวน 800 โครงการ มีจำนวน 567,042 หน่วย โดยมีโครงการที่ดำเนินการแล้วเสร็จแล้ว 373 โครงการ มีจำนวน 193,920 หน่วย โครงการเริ่มก่อสร้างแล้ว 129 โครงการ จำนวน 114,934 ยูนิต มีการอนุมัติลงทุนโครงการแล้ว 298 โครงการ จำนวน 258,188 ยูนิต

ขั้นตอนการลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมยังมีความยุ่งยาก

นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่ได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงมีข้อบกพร่อง ข้อไม่เพียงพอ การพัฒนาที่ไม่ยั่งยืน และความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์อีกหลายประการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ พื้นที่เมืองร้างจำนวนมาก การจัดการอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ ไม่มีแนวทางแก้ไขที่มีประสิทธิภาพในการจัดการและแก้ไขปัญหาอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่ไม่รับประกันสภาพความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัย หลายโครงการประสบปัญหาและดำเนินการล่าช้า อสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ต้องเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายมากมายและขาดกฎระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจง

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน - ภาพโดย: Nhu Y

การดำเนินการตามแผนและโปรแกรมพัฒนาที่อยู่อาศัย โครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต (ช่วงปี 2564-2573) ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด และท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังไม่ได้บรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ท้องถิ่นบางแห่งมีนิคมอุตสาหกรรมและกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ มากมายที่พัฒนารูปแบบการสร้างหอพักให้คนงานเช่าแบบครัวเรือนและบุคคลทั่วไป แต่ไม่มีมาตรฐานและข้อบังคับในการก่อสร้างที่ชัดเจน จึงไม่รับรองความปลอดภัยและสภาพความเป็นอยู่และการทำงานของคนงานและแรงงานรายได้น้อย

โดยพื้นฐานแล้ว ท้องถิ่นต่างๆ ให้ความสำคัญในการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเมื่อจัดทำและอนุมัติแผนงาน และเมื่ออนุมัติแผนงานการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องจัดสรรที่ดินเพื่อบ้านพักอาศัยสังคมร้อยละ 20 แต่ท้องถิ่นหลายแห่งยังไม่ได้จัดให้มีกองทุนที่ดินอิสระเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมส่วนใหญ่อาศัยกองทุนที่ดิน 20% ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ แต่การดำเนินการยังมีจุดบกพร่องและปัญหาหลายประการ

นอกจากนี้แม้รูปแบบการดำเนินนโยบายสนับสนุนบ้านพักอาศัยสังคมจะหลากหลาย หลากหลาย และเหมาะสม แต่การทบทวนรายวิชาและการยืนยันเงื่อนไขการใช้บริการนโยบายบ้านพักอาศัยสังคม (ไม่มีบ้าน ต้องอาศัยอยู่ในจังหวัดที่มีบ้านพักอาศัย มีรายได้ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) ยังมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและยุ่งยากอีกมาก กฎเกณฑ์บางอย่างไม่ชัดเจน ขาดความเฉพาะเจาะจง การประสานงานระหว่างหน่วยงาน ท้องถิ่น สาขา และภาคส่วนต่างๆ ไม่รัดกุม ทำให้ยากต่อการดำเนินการ และระยะเวลาในการดำเนินการนาน...

สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเข้าร่วมประชุมภาคเช้าวันที่ 28 ต.ค. - ภาพ : นู๋ยุ้ย

คณะผู้แทนติดตามเชื่อว่าข้อบกพร่องและข้อจำกัดที่กล่าวข้างต้นเกิดจากเหตุผลที่เป็นรูปธรรมและเชิงอัตนัยหลายประการ แต่เหตุผลเชิงอัตนัยเป็นหลัก นอกจากเหตุผลที่ข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งในกฎหมายและเอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในช่วงปี 2558-2566 ยังคงไม่เพียงพอแล้ว ส่วนใหญ่นั้นเกิดจากข้อจำกัดในการจัดการบังคับใช้ในทุกระดับ ทุกภาคส่วน และทุกท้องถิ่น ด้วยความกลัวจะทำผิดพลาดและมีทัศนคติแบบเหมารวม

ทบทวนและขจัดปัญหาเพื่อให้อุปทานและอุปสงค์มีความสอดคล้องกัน

คณะตรวจสอบพบว่าในปี 2566-2567 รัฐบาลได้นำเสนอกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมโดยตรงหลายฉบับต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาอนุมัติ เช่น กฎหมายที่ดินปี 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ออกเอกสารรายละเอียดกฎหมายอย่างเร่งด่วน หน่วยงานท้องถิ่นยังเร่งดำเนินการจัดทำเอกสารแนะแนวตามอำนาจหน้าที่ให้เสร็จสิ้น

ในขณะเดียวกัน รัฐสภาและรัฐบาลก็กำลังพิจารณาและสรุปร่างกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย ทั้งด้านการวางผังเมืองและชนบท การลงทุน การวางแผน การป้องกันและดับเพลิง ธรณีวิทยาและแร่ธาตุ การรับรองเอกสาร ฯลฯ

คณะผู้ตรวจสอบได้แนะนำให้รัฐสภาพิจารณาผ่านมติเกี่ยวกับการปรับปรุงประสิทธิผลและประสิทธิภาพการบังคับใช้นโยบายและกฎหมายด้านการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างต่อเนื่องโดยยึดตามผลการติดตามมุ่งเน้นที่ภารกิจและแนวทางแก้ไขในการบังคับใช้กฎหมายที่ออกใหม่และปรับปรุงนโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการปรับปรุงประสิทธิผลการจัดระบบการบังคับใช้นโยบายและกฎหมาย

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติที่เข้าร่วมประชุม ภาพถ่าย: Quochoi.vn

พร้อมกันนี้ ให้ดำเนินการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างพื้นฐานทางกฎหมายให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรง ปลอดภัย และยั่งยืน ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน

คณะผู้แทนติดตามยังได้แนะนำให้รัฐบาล กระทรวง สาขา และหน่วยงานในพื้นที่ทบทวนข้อบกพร่องและข้อจำกัดที่ระบุไว้ในนโยบายและกฎหมายในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม และหาแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและเฉพาะเจาะจงเพื่อเอาชนะข้อบกพร่องและข้อจำกัดเหล่านี้ สู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน เพิ่มความหลากหลายให้กับผลิตภัณฑ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปรับสมดุลอุปทานและอุปสงค์ เพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับรายได้ของประชาชน ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย และให้หลักประกันทางสังคม  

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/quoc-hoi-giam-sat-toi-cao-viec-quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-nha-o-xa-hoi.html