นายหน้าที่ดิน ‘ก่อกระแส’ ‘สร้างความฮือฮา’ ก่อความวุ่นวายในตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวดี

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 โดยเฉพาะ และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยทั่วไปแสดงให้เห็นการฟื้นตัวในเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของภาครัฐ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เร็วกว่าข้อบังคับเดิม 5 เดือน ส่งผลให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ มากมายที่เกิดขึ้น

ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ เริ่มแสดงสัญญาณ “คึกคัก” (ภาพ : สท.)

นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs IRE) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคักขึ้น"

ดังนั้น การประมูลที่ดินจึง "ร้อนแรง" กว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น "ข้ามคืน" โดยมีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม "กินและรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไปมาก

ความร้อนแรงของตลาดยังคงนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการโลว์ไรส์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติการจองสูงสุดเช่นกัน แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างเพื่อซื้อด้วย

นายหน้าที่ดิน “สร้างกระแส”

นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส

“นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณของ “ความร้อนแรง” ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก “ความช่วยเหลือ” จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้นแล้วก็ตาม” นางสาวเมียนกล่าว

นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย (ภาพ: วีโอวี)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาด 22,412 รายการ โดยมีผลิตภัณฑ์เปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 แม้ว่าปริมาณตามสถิติจะลดลง แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ยังคง "เติบโต" เมื่อมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เริ่มดำเนินการ ทำให้ตลาด "คึกคัก" มากขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ อุปทานยังคงบันทึกความแตกต่างที่แข็งแกร่ง ทั้งนี้ 70% ของอุปทานใหม่จึงมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่ ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% สิ่งนี้สะท้อนถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่จำนวนมากจะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 ซึ่งปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่บันทึกอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยบันทึกอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่ารวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนโสดและครอบครัวที่มีเด็กเล็กนั้นชัดเจนมากขึ้น นี่เป็นรูปแบบการบันทึกสภาพคล่องที่ดีที่สุดอีกด้วย

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 โครงการใหม่จำนวนมากเปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มได้รับการจอง และยังมีการบันทึกดอกเบี้ยและเงินฝาก "มหาศาล" อีกด้วย

ในแง่ของราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคง “ตรึง” อยู่ที่ระดับสูง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานแม้จะดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังตอบสนองอุปสงค์ได้ยาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จในมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ระดับราคาหลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ในขณะที่อุปทานค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โครงการใหม่ตั้งแต่โครงการแนวราบไปจนถึงโครงการแนวสูง โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดเป็นอย่างมาก สิ่งนี้สร้างแรงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อย ๆ คงที่หลังจากช่วงที่เติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ก็ตาม

ในเมืองดานัง ระดับราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ก็เพิ่มขึ้นอย่าง "เป็นประวัติการณ์" เช่นกัน โดยมีอุปทานใหม่มากกว่า 50% มีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงถูกดูดซับได้ดีเนื่องจากความต้องการการลงทุนจากผู้ซื้อจากต่างจังหวัด โดยเฉพาะนักลงทุนจากฮานอย นอกจากนี้ ราคาในตลาดรองยังปรับตัวดีขึ้นทั่วกระดาน โดยราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 10-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน

สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ในขณะเดียวกัน ราคาหลักในจังหวัดและเมืองรอบนอกนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 3-5% โดยที่อุปทานใหม่จะมีราคาขายที่สูงกว่า

ผลการวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาส 3/2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2562 ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน ในเมืองดานัง ดัชนีราคาตลาดดานังแสดงให้เห็นการเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่ 3 สูงกว่าการเพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์

“ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเพิ่มขึ้นในเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่เหมาะสมกว่า โดยอพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3,000 ล้านดองกำลังถูก “ล่าหา” อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html