‘ผู้ยิ่งใหญ่’ ได้ประโยชน์ ธุรกิจขนาดเล็ก ‘ถูกละทิ้ง’

(CLO) ตลาดอสังหาฯ “ปิด” ปี 2567 ด้วยผลลัพธ์ฟื้นตัวเชิงบวก อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดตลอดทั้งปียังคงไม่สม่ำเสมอ โดยมีความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่างกลุ่ม ภูมิภาค ประเภทผลิตภัณฑ์ และซัพพลายเออร์

ตลาดอสังหาฯ กำลังมีการแบ่งแยก

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ โดยมีการแยกความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างกลุ่ม ภูมิภาค ประเภทผลิตภัณฑ์ และซัพพลายเออร์

VAR วิเคราะห์ว่าในปี 2567 ตลาดจะมีการขายผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารชุดเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมประเภทอพาร์ทเมนต์ยังคงเป็นประเภทที่โดดเด่น คิดเป็น 70% ของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมดในปี 2567 อุปทานของคอนโดมิเนียมประเภทอพาร์ทเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ หรูหรา ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาท/ตร.ม. ขึ้นไป คิดเป็น 65% ของอุปทานทั้งหมด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามไม่ได้พัฒนาอย่างยั่งยืนและกำลังถูกแบ่งแยก (ภาพ : MC)

เมื่อจำแนกตามภูมิภาค 60% ของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2567 มาจากโครงการในภาคเหนือ ขณะที่ภาคใต้และภาคกลางมีสัดส่วนเพียง 29% และ 11% ตามลำดับ อุปทานหลักมาจากโครงการเขตเมืองในเขตชานเมือง และจังหวัดและเมืองที่อยู่ติดกับเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง

จำนวนการเปิดซัพพลายใหม่ในภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 โดยมีโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการเปิดตัวขาย แต่ยังไม่สามารถ "ตามทัน" อัตราการเติบโตของซัพพลายจากจังหวัดและเมืองในภาคเหนือได้

ในแง่ของซัพพลายเออร์ 62% ของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่มาจากนักลงทุนรายใหญ่และองค์กรการลงทุนจากต่างประเทศ ในบรรดาพวกเขา ระบบนิเวศขององค์กรขนาดใหญ่มีความโดดเด่นเป็นพิเศษ

เพื่อชี้แจงปัญหานี้ VAR กล่าวว่ากฎหมายใหม่ที่ผ่านโดยรัฐสภานำมาซึ่งโอกาสและข้อดีมากมายให้กับธุรกิจขนาดใหญ่ ตัวอย่างเช่น ตามกฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 การจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใช้ได้เฉพาะกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสเท่านั้น ซึ่งป้องกันไม่ให้มีการดำเนินการโครงการขนาดเล็กและขนาดกลางหลายโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองใหญ่

ตามข้อมูล VAR ระบุว่าวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและขนาดกลางไม่มีศักยภาพทางการเงินในการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ และเผชิญความยากลำบากในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อื่น ๆ เนื่องมาจากความยากลำบากในการเจรจากับคนในท้องถิ่นในการขออนุญาตที่ดิน กลุ่มวิสาหกิจเหล่านี้ไม่มีศักยภาพและประสบการณ์เพียงพอในการแข่งขันในการประมูลและเสนอราคากองทุนที่ดินที่รัฐพัฒนา

“ปม” ที่ต้องคลายออก

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน เวียดนามจำเป็นต้องมีนโยบายสนับสนุนเพื่อส่งเสริมการจัดหาสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก จำเป็นต้องตรวจสอบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาอย่างต่อเนื่อง และจำแนกตามสาเหตุและหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดการ พร้อมกันนี้ มุ่งมั่นฟื้นฟูและจัดการโครงการค้างชำระอย่างมุ่งมั่น

ประการที่สอง พัฒนากฎเกณฑ์เกี่ยวกับขั้นตอนและกระบวนการประเมินมูลค่าอย่างละเอียดและเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละสถานการณ์เฉพาะ เพื่อให้หน่วยงานในท้องถิ่นและบริษัทประเมินราคาสามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างง่ายดาย ย่นระยะเวลาในการกำหนดราคาที่ดิน และทำหน้าที่เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่ ช่วยให้โครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น "ฟื้นตัว" และนำอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด

สาม อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กและขนาดกลางโดยเร่งด่วน พิจารณาและวิจัยทางเลือกเพื่อสนับสนุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการในกลุ่มราคาประหยัดเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ประการที่สี่ วิจัยแผนเพื่อให้ธุรกิจที่ได้รับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนหน้านี้ของผู้โอน เพื่อส่งเสริมการดำเนินโครงการและนำอุปทานออกสู่ตลาด

เพราะตามกฎระเบียบปัจจุบัน ผู้ลงทุนจะโอนโครงการได้เมื่อได้ดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการให้แก่ทางรัฐเรียบร้อยแล้วเท่านั้น แม้ว่าธุรกิจส่วนใหญ่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน แต่พวกเขาก็ถูกบังคับให้ถ่ายโอนโครงการ

นักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพและความต้องการ "ฟื้นฟู" โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ และมีความต้องการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดขนาดใหญ่ ประสบปัญหาเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมายและการเข้าถึงกองทุนที่ดิน

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยสังคมอย่างต่อเนื่อง การคิดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคมจำเป็นต้องเปลี่ยนไปในทิศทางที่กระตือรือร้นและเป็นบวกมากขึ้น

ดังนั้นหน่วยงานบริหารงานของรัฐจึงต้องมีความเด็ดขาดในการวางแผนการทำงาน ขอให้ท้องถิ่นเร่งทบทวนและเสริมผังเมืองและเขตอุตสาหกรรมให้เพียงพอต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม อนุมัตินโยบายลงทุนโครงการบ้านอยู่อาศัยเร่งด่วน

พื้นที่ที่มีนโยบายการลงทุนที่ผ่านการอนุมัติแล้ว จำเป็นต้องคัดเลือกนักลงทุนด้านก่อสร้างโดยด่วน เพิ่มการลงทุนภาครัฐ นำทุนจากงบประมาณแผ่นดินมาลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานรอบพื้นที่ที่วางแผนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัย และพัฒนากองทุนที่ดินสะอาดเพื่อบ้านพักอาศัย

สำหรับภาคธุรกิจ นอกจากการประสานงานอย่างต่อเนื่องกับหน่วยงานบริหารภาครัฐเพื่อขจัดอุปสรรคในการดำเนินโครงการแล้ว ยังจำเป็นต้อง “ยึดถือ” กฎหมายใหม่เพื่อให้มีทิศทางการพัฒนาที่ถูกต้องอีกด้วย นักลงทุนรายย่อยและขนาดกลางสามารถวิจัยและพัฒนาโครงการ “ราคาไม่แพง” ในตลาดรอบนอกและตลาดใหม่ๆ ที่กองทุนที่ดินยังมีขนาดใหญ่และราคาไม่สูงเกินไป

ที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html