ไม่ใช่ฮานอย ที่นี่เป็นสถานที่ที่มีผลการดำเนินงานการเช่าอพาร์ทเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดในนครโฮจิมินห์กำลังเติบโตในเชิงบวกอีกครั้ง

เซอร์ไพรส์กับทำเลที่มีอัตราการเช่าอพาร์ตเมนท์สูงที่สุดในประเทศ ตลาดโฮจิมินห์บันทึกสัญญาณบวก ทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในวิญฟุก... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ปัจจุบันผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยในบิ่ญเซืองอยู่ที่ 4.7% สูงกว่าฮานอยที่ 3.7% และโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 3.6% มาก (ที่มา : คริสตัล เบย์)

ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้เริ่มฟื้นตัว

ตลาดอสังหาฯ ของนครโฮจิมินห์ (HCMC) ค่อยๆ ฟื้นตัว จากระดับติดลบในปี 2566 กลับมาเติบโตเป็นบวกอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังคงช้า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวก

รายงานจากกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่าในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 นครโฮจิมินห์ได้สร้างพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ไปแล้ว 7.8 ล้านตารางเมตร (บรรลุเป้าหมาย 97.5% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้สำหรับปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ 8 ล้านตารางเมตร) โดยที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 3.830 ล้านตร.ม. ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 3.826 ล้านตร.ม. และที่อยู่อาศัยสังคมมีพื้นที่ใช้สอย 0.144 ล้านตร.ม. เมืองได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสองโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว โดยมีอพาร์ทเมนต์ 610 ยูนิตและพื้นที่ใช้สอย 50,831 ตารางเมตร

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ นครโฮจิมินห์ ค่อยๆ ฟื้นตัว จากติดลบในปี 2566 กลับมาเติบโตบวกอีกครั้งตั้งแต่ต้นปี 2567 อัตราการเติบโตยังช้าอยู่ แต่ก็มีสัญญาณบวก โครงการใหม่บางโครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน และโครงการเก่าบางโครงการก็ได้รับการเริ่มต้นใหม่อีกครั้งเนื่องจากปัญหาต่างๆ ได้รับการขจัดออกไป

ทั้งนี้ ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 เมืองมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุนจำนวน 12 โครงการ (รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 โครงการ) โครงการที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างจำนวน 2 โครงการ มีอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์มากกว่า 31,000 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยูนิตในอนาคตจำนวน 1,611 ยูนิตมีสิทธิ์ระดมเงินทุน และโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วจำนวน 2,122 ยูนิต

ในส่วนของงานขจัดความยุ่งยากของโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น กรมโยธาธิการและผังเมืองได้แนะนำคณะกรรมการประชาชนกรุงเทพมหานครให้ดำรงตำแหน่งประธานและมอบหมายให้หน่วยงานและสาขาต่างๆ ของกรุงเทพมหานครดำเนินการทบทวนโครงการลงทุนที่ดำเนินการล่าช้าเนื่องมาจากปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติตามกฎหมายต่อไป ให้มีแนวทางในการดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมาย หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน ทำให้สูญเสียความสวยงามของเมืองและความปลอดภัยในการก่อสร้าง...

โครงการอพาร์ทเมนท์บางแห่งในบิ่ญเซืองมีผลตอบแทนจากการเช่าเกิน 7% ต่อปี

ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนท์บิ่ญเซือง ปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยในบิ่ญเซืองอยู่ที่ 4.7% ในปัจจุบัน ซึ่งสูงกว่าฮานอยซึ่งอยู่ที่ 3.7% และโฮจิมินห์ซิตี้ซึ่งอยู่ที่ 3.6% 3.6% ถือเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยระดับประเทศในปี 2024 เช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ โครงการบางแห่งในจังหวัดบิ่ญเซืองมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์อยู่ที่ 6% - 7.5% ต่อปี ถือเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเวียดนาม โดยเกือบสองเท่าของผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดีในบิ่ญเซืองนั้น ส่วนใหญ่นั้นมาจากอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาซื้อที่สมเหตุสมผล ขณะที่ค่าเช่าก็สูง และอัตราการเข้าพักก็คงที่ สินค้าประเภทนี้มีมาตรฐานการส่งมอบที่ดึงดูดลูกค้าจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ที่ยินดีจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ทเมนท์หรูแต่ละแห่งในบิ่ญเซือง (ราคาซื้ออยู่ที่ประมาณ 45-50 ล้านดอง/ตร.ม.) สามารถให้เช่าได้ในราคา 12 ล้านดองต่อเดือนสำหรับอพาร์ทเมนท์ 1 ห้องนอน 15-16 ล้านดอง (อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอน) และ 18-20 ล้านดองสำหรับอพาร์ทเมนท์ 3 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม ในนครโฮจิมินห์หรือฮานอย อพาร์ทเมนท์ที่มีราคา 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้เพียง 7-12 ล้านดองต่ออพาร์ทเมนท์เท่านั้น ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องนอน

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า “อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนท์หรูในบิ่ญเซืองอยู่ที่ประมาณ 80-90% และบางโครงการเกือบจะเต็มเสมอ ซึ่งสาเหตุมาจากความต้องการเช่าที่สูงเนื่องมาจากการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง ซึ่งดึงดูดคนงานและผู้เชี่ยวชาญให้เข้ามาทำงาน”

ขณะนี้จังหวัดบิ่ญเซืองอยู่อันดับต้นๆ ของประเทศในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และเป็นอันดับสองในอัตราการย้ายถิ่นฐาน จังหวัดยังดำเนินนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการดึงดูดและรักษาคนงานไว้ ด้วยรายได้ต่อหัวสูงที่สุดในประเทศ บิ่ญเซืองจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้อพยพ

บิ่ญเซืองเป็นพื้นที่ที่มีผู้สนใจมากที่สุดในบรรดาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า 5 แห่งที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ รองจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ โดยเป็นพื้นที่ที่มีผู้สนใจมากที่สุดทั้งในด้านจำนวนและอัตราการเติบโตของความสนใจ แซงหน้าจังหวัดและเมืองอื่นๆ เช่น ดานัง ไฮฟอง และคั๊งฮวา ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 จำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในบิ่ญเซืองเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564

เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างลูกค้า ความสนใจในอพาร์ทเมนท์ในบิ่ญเซืองส่วนใหญ่มาจากความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนและที่อยู่อาศัยจริงบางส่วนของชาวเมืองโฮจิมินห์ ควบคู่ไปกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของคนในท้องถิ่น โดยลูกค้าจากนครโฮจิมินห์มีสัดส่วน 49% ลูกค้าจากจังหวัดบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียงมีสัดส่วน 33% ตามข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์บิ่ญเซืองปี 2024 ของ Batdongsan.com.vn

กลุ่มอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ของจังหวัดบิ่ญเซือง ถือเป็นตัวกระตุ้นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าของจังหวัด อย่างไรก็ตาม ราคาของอพาร์ทเมนท์หรูหราที่นี่นั้นจะอยู่ที่พื้นที่ราบต่ำ ต่ำกว่าในฮานอย นครโฮจิมินห์ และเมืองใหญ่ๆ อื่นๆ ประมาณ 30-200% ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงตลาดได้ง่าย ในขณะที่ยังคงรักษาศักยภาพในการทำกำไรไว้ได้สูง

ในจังหวัดบิ่ญเซือง อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 45-50 ล้านดอง/ตร.ม. มีมาตรฐานการส่งมอบระดับไฮเอนด์ และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 80-90% โดยมีค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม ในฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ อพาร์ทเมนท์ที่มีราคาตั้งแต่ 80-90 ล้านดอง/ตร.ม. สามารถเช่าได้ในราคาเดียวกัน

วินห์ฟุกประกาศราคาที่ดินใหม่

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกออกรายการราคาที่ดินใหม่ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 54 พื้นที่มีราคาผันผวนเพิ่มขึ้นจาก 5-8 เท่า

ด้วยเหตุนี้ รายการราคาที่ดินที่แก้ไขและเพิ่มเติมจึงได้ทำให้มีสถานที่ตั้ง เส้นทาง และพื้นที่อยู่อาศัยในจังหวัดวิญฟุกเป็นไปตามข้อบังคับใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2567 อย่างสมบูรณ์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายการราคาที่ดินที่ออกใหม่จำนวน 318 หน้า ได้เพิ่มสถานที่และเส้นทางจำนวน 715 แห่ง และลบเส้นทางออกไป 132 เส้นทาง

โดยจำนวนตำแหน่งที่มีอัตราผันผวนเพิ่มขึ้นตั้งแต่ 3-5 เท่า มีจำนวน 159 ตำแหน่ง คิดเป็น 2.99% จำนวนตำแหน่งที่มีอัตราความผันผวน 5-8 เท่า คือ 54 ตำแหน่ง คิดเป็น 1.02%

ราคาที่ดินสูงที่สุดอยู่ในเมืองวิญเยน ช่วงตั้งแต่ถนน Ngo Quyen จนถึงสี่แยกที่ถนน Nguyen Viet Xuan ในทำเลที่ 1 มีราคาที่ดินสูงถึง 52 ล้านดองต่อตรม.

โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวทามเดา ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่ทางแยกโรงแรมวีนัส ที่ทอดยาวรอบสวนสาธารณะกลางไปจนถึงทางแยกโรงเรียน จุดที่ 1 มีราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงถึง 49 ล้านดอง/ตรม. ส่วนราคาที่ดินเพื่อการค้าและบริการสูงถึง 18.2 ล้านดอง/ตรม.

บัญชีราคาที่ดินในปัจจุบันจะออกตามผลการสืบสวนและสำรวจในพื้นที่และการเปรียบเทียบปัจจัยที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่เพื่อประเมินและเสนอราคาที่ดิน

บัญชีราคาที่ดินใหม่จังหวัดวิญฟุก มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม ถึงสิ้นปี 2568

กฎใหม่ขายบ้านสงเคราะห์หลังใช้งาน 5 ปี ประชาชนได้ประโยชน์นับร้อยล้าน

ในการโอนหน่วยบ้านพักอาศัยสังคมจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 50 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 120-200 ล้านดอง ภายใต้กฎหมายใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ผู้คนไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้

กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) เพิ่งออกเอกสารตอบสนองต่อกรมสรรพากรฮานอยเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อโอนอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม

ไทย ตามที่กรมสรรพากรแห่งสหรัฐอเมริกา ได้กำหนดไว้ในข้อ e วรรค 1 มาตรา 89 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ว่า: “...เมื่อพ้นระยะเวลา 5 ปีนับจากวันที่ชำระเงินค่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับอนุญาตให้ขายบ้านหลังนี้ต่อให้กับผู้ที่ต้องการตามกลไกตลาด หากได้รับใบรับรองแล้ว” ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้ตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยภาษี เว้นแต่ในกรณีที่ขายบ้านพักอาศัยสังคมซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ขายต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยภาษี และต้องเสียภาษีเงินได้ตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยภาษี”

มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 กำหนดให้ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อหลังจากระยะเวลา 5 ปี

ดังนั้นนอกเหนือจากจำนวนเงินที่ต้องชำระตามที่กำหนดแล้ว ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 50 อีกด้วย ระยะเวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คือ ระยะเวลาในการยื่นเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

นอกจากนี้ ในข้อ d วรรค 5 มาตรา 198 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดว่า ในกรณีที่มีการขายบ้านพักสังคมและต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ แต่ในวันที่พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่ได้รับการชำระ ให้ดำเนินการชำระต่อไปตามกฎหมาย

จากข้อกำหนดข้างต้น กรมสรรพากร กล่าวว่า ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้รับอนุญาตให้ขายบ้านต่อตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์หลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่ใช้บังคับของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย) ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีเงินได้

กรณีขายบ้านพักสังคมเป็นบ้านพักส่วนบุคคล ผู้ขายต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 50% และต้องเสียภาษีเงินได้

กรณีขายบ้านพักอาศัยสังคมต้องชำระค่าใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยใช้บังคับ แต่ยังไม่ได้ชำระค่าใช้ที่ดินก็ให้ชำระเงินต่อไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยก่อนวันที่กฎหมายนี้ใช้บังคับ

ในกรุงฮานอย ตามข้อมูลของตลาด โครงการอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยทางสังคมหลายแห่งถูกใช้งานมาเกิน 5 ปี และมีสิทธิ์โอนได้ เช่น อาคาร Dai Kim, เขื่อน Rice City Linh, 43 Tran Phu 987 ทัม ตรีนห์...

จากการสำรวจโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งพบว่าแม้ห้องชุดเหล่านี้จะใช้งานมานานหลายปีแล้ว แต่ราคาก็เพิ่มขึ้นหลายเท่าเท่ากับห้องชุดในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ราคาขายในบางพื้นที่สูงถึง 50 ล้านดองต่อตรม.

ก่อนหน้านี้การโอนหน่วยบ้านพักอาศัยสังคม จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 50 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 120-200 ล้านดอง ด้วยกฎระเบียบใหม่ผู้คนไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html