透明性を高め、制裁を強化する
不動産専門家のファン・コン・チャン氏によると、住宅に抵当がかけられており、銀行が抵当権の解除を必要とせずに投資家に売却することに同意した場合、銀行と投資家は自ら問題を解決しなければならないという。万が一リスクが発生した場合には、銀行と投資家が責任を負い、国民の正当な権利は法律によって保護されます。
多くの投資家は、顧客に売却した住宅を銀行に抵当に入れます。
しかし、投資家が顧客の家を質入れするという状況を止めるには、当局が国民に利益をもたらす形でそのような事件を解決するためのガイドラインや規制を設ける必要があるとファン・コン・チャン氏は提案した。特に、人々が法律を遵守し、手続きを遵守し、全額を支払った場合、国家は彼らを保護し、ピンクブックを発行し、紛争や投資家の義務の履行により人々が損失を被らないようにしなければなりません。
「法律には多くの規制があるものの抜け穴がまだあるため、当局が介入して迅速に対処する必要があります。必要な場合は、人々は裁判所に訴えることができます。裁判所はまた、他の投資家、銀行、人々が問題を明確に理解し、安心できるように、前例のような典型的な状況に近い非常に明確な判決を下す必要があります。同時に、顧客が負うリスクを最小限に抑えるために、抵当プロジェクトに関する情報を透明性を持って公表する必要があります。開示は明確で詳細であり、人々が理解できるように定期的に更新される必要があり、プロジェクト名のみを記載する一般的な開示ではありません」とチャン氏は提案した。
別の観点から、ファン・フオン・ナム博士（ホーチミン市法科大学）は、法令第16号を引用し、不動産プロジェクトまたは住宅建設投資プロジェクトの内容を開示しない、完全に開示しない、または正確に開示しない行為には、1億～1億2千万ドンの罰金が科せられる可能性があることを分析した。規定の条件を完全に満たさない不動産事業に対する罰金は6億VNDです。しかし、数千億ドン相当の大規模不動産プロジェクトで法の抜け穴を利用して得た利益と比較すると、この罰金は低すぎる。そのため、多くの投資家が故意に法律に違反し、罰金の支払いを受け入れ、他の団体の権利に大きな影響を与えています。
現在、2024年の不動産業法により、不動産事業者の情報開示義務にいくつかの前向きな調整が加えられています。しかし、違反行為を適切に処理するための罰則の枠組みを強化していないことも、法律の限界である。
さらに、法律では、建設省が住宅が売却またはリース購入の資格があるという書面による通知を発行した後、投資家はプロジェクトに抵当権を設定でき、顧客に販売する前に抵当権を解除しなければならないと規定されています。同時に、建設局から適格住宅通知書を発行してもらう手続きも必要です。しかし、チャン氏は次のようにコメントした。「投資家が規制を遵守することを保証する仕組みがなければ、規制を実施するのは非常に困難です。」なぜなら、建設省が投資家に抵当権を設定すると発表した直後、彼らはこの発表を頼りにできるだけ早く顧客から資金を動員することになるからです。
顧客に販売する前に抵当権を清算する必要がある
投資家が顧客の住宅を銀行に抵当に入れるという慣行を規制するためには、不動産取引フロアを通じて取引を行うことを義務付けるのではなく、不動産事業組織が取引に参加する不動産取引にも公証を義務付けることで、公証組織の範囲を強化・拡大する必要がある、とホーチミン市法科大学ゴ・ジア・ホアン氏は述べた。公証活動の独立性は、投資家、不動産ブローカー、コンサルタントによる法律の実施と遵守をチェック・監視し、弱者を保護するのに役立つからである。
同時に、経済発展の安定と秩序を維持するために、不動産事業者の将来の住宅取引をコントロールする仕組みを構築する必要がある。
「住宅購入者の安全を確保するため、法律は抵当資産の管理における銀行の責任を強化する規制を補足する必要がある。なぜなら、将来の住宅を販売する際、投資家は銀行から資金を借り入れるとともに、顧客から資金を調達するからである。調達した資金が厳密に監視されていない場合、投資家は資金を悪用し、同時に多くのプロジェクトに資金を投資し、投資家が支払い能力を失い、プロジェクトを完了して顧客に住宅を引き渡すことができないリスクにつながる可能性がある。このとき、住宅購入者だけでなく、抵当銀行の権利も影響を受ける。したがって、住宅プロジェクトの抵当を受け入れる場合、銀行は抵当資産の管理と監督の責任を負わなければならない」とホアン氏は提案した。
同氏によると、プロジェクト譲渡の形で抵当資産を取り扱う際には、住宅購入者の権利を保証するためのより明確な規制が必要である。抵当権が設定された不動産プロジェクトを譲渡することで、当事者は財産を処理して債務を回収することができるからです。
ゴ・ジア・ホアン氏（ホーチミン市法科大学）
フータンのアパート投資家が借金返済を約束
6月25日、フータンマンション（ホーチミン市タンフー区）の投資家である585社は、顧客のために住宅を「買い戻す」ために負債を返済することを明言するプレスリリースを発表した。
現在、プロジェクト内のアパートメントの総数は 833 です。その中で、同社は2010年8月4日付抵当契約第104号に基づき、219戸の将来資産の形でレッドブックを抵当に入れた。不動産事業においては、2010年に不動産が凍結され、銀行金利が年率22～23％にまで上昇し、事業運営のみならず銀行との債務整理も困難となりました。
事業の困難に直面し、2022年11月3日、ベトA銀行ホーチミン支店は、投資家が各アパートコードごとに負債を支払うことに同意し、銀行は各アパートの住宅ローンを解除します。 585社はこれまでに6件のアパートの抵当解除手続きを完了しました（うち1件は2024年6月初旬に新規抵当設定）。投資家は、同社が残りの213戸のアパートの住宅ローン解除に対応するために同等の資産を準備する時間をさらに確保できるよう、Viet A銀行ホーチミン支店が今後3年間（現在から2027年まで）同社への支援を継続することを提案した。ベトA銀行に抵当権が設定されている213戸のアパートのうち、585社は依然として住民からアパート価値の5％、410億ドン以上に相当する金額を徴収する必要がある。会社 585 は、居住者は銀行に対して責任を負うのではなく、会社に対して責任を負うと主張します。
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出典: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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