هناك حاجة إلى إزالة العديد من الحواجز حتى يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ.

بعد مرور فترة على تطبيق قانون الأراضي، لا تزال هناك، حسب بعض الآراء، العديد من العوائق والصعوبات في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

هناك حاجة إلى إزالة العديد من الحواجز حتى يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ.

بعد مرور فترة على تطبيق قانون الأراضي، لا تزال هناك، حسب بعض الآراء، العديد من العوائق والصعوبات في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

ومن المتوقع أن يعمل قانون الأراضي لعام 2024 على تحسين إدارة الأراضي واستخدامها في فيتنام، والمساهمة في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية وحماية الحقوق المشروعة للناس.

ومع ذلك، بعد مرور فترة من التنفيذ، لا تزال هناك العديد من العوائق والصعوبات في عملية تنفيذ اللوائح الجديدة. ولا تنبع هذه المشاكل من الافتقار إلى الاتساق بين الوثائق القانونية فحسب، بل أيضاً من آليات التنفيذ، وقدرة الإدارة، والممارسات المحلية.

بطء إصدار وثائق التوجيه التنفيذية

وعلى الرغم من الجهود التي بذلتها الحكومة والوزارات لإعداد الوثائق التوجيهية للتنفيذ، إلا أن العديد من أحكام قانون الأراضي لم يتم تنفيذها بالكامل.

ويعتبر سعر الأرض أحد العوامل المهمة المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. ومع ذلك، فإن آلية تحديد أسعار الأراضي الحالية لا تزال تعاني من العديد من العيوب، مما يؤدي بسهولة إلى نزاعات بين الأطراف في معاملات الأراضي.

وحتى الآن، لم تصدر سوى 59/63 مقاطعة ومدينة وثائق إرشادية مفصلة، ​​في حين لا تزال المراسيم والمنشورات الصادرة عن الوزارات والفروع في طور الإنجاز. وهذا يجعل من الصعب على المحليات تطبيق القانون، مما يؤثر على عملية حل القضايا المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، والتعويض، ودعم إعادة التوطين، ومنح شهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء).

إن إحدى المشاكل الرئيسية في تنفيذ قانون الأراضي المعدل تتمثل في تحديد حقوق الناس في استخدام الأراضي والاعتراف بها. لا تزال إجراءات منح شهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء) تواجه العديد من الصعوبات، بسبب تداخل الأنظمة وعدم وجود تزامن بين مستويات الإدارة. علاوة على ذلك، لا يزال تطبيق تخطيط استخدام الأراضي في المحليات فضفاضاً، مما يتسبب في هدر موارد الأراضي وبطء التقدم في تنفيذ المشاريع.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام (VnREA)، فإن إصدار الكتب الحمراء لا يزال يواجه العديد من الصعوبات، حيث لا تحتوي العديد من المشاريع على وثائق قانونية كاملة وواضحة، مما يؤدي إلى صعوبات للأشخاص في معاملات الأراضي.

واقترح السيد دينه أنه من الضروري استكمال قاعدة بيانات الأراضي الوطنية ومزامنة نظام معلومات الأراضي بين المحليات لتقليل الإجراءات الإدارية. وفي الوقت نفسه، تحتاج هيئات إدارة الدولة إلى وضع تعليمات محددة وتبسيط عملية منح شهادات حق استخدام الأراضي، وخلق ظروف مواتية للأشخاص والشركات.

ومن بين المشاكل الأخرى التي أشار إليها العديد من الخبراء والمديرين صعوبة تطهير الأراضي من أجل مشاريع التنمية. TS. وقال الخبير الاقتصادي نجوين مينه فونج إن إزالة الأراضي مشكلة صعبة لأنها تنطوي على قضايا معقدة مثل التعويض وإعادة التوطين وإجماع الشعب.

وهذا أحد العوامل التي يمكن أن تؤدي إلى إبطاء تقدم مشاريع تطوير البنية التحتية. توقفت العديد من المشاريع الكبرى بسبب عدم القدرة على الاتفاق مع المواطنين على أسعار تعويضات معقولة.

وبحسب السيد فونج، لحل هذه المشكلة، من الضروري بناء آلية تعويض شفافة وعادلة، وفي الوقت نفسه تعزيز العمل الدعائي والتعبئة حتى يفهم الناس سياسة الاستحواذ على الأراضي ويوافقون عليها. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري بناء مناطق إعادة التوطين مع البنية التحتية الكاملة لضمان قدرة الناس على استقرار حياتهم فور استعادة أراضيهم.

مشاكل آلية تسعير الأراضي

ويعتبر سعر الأرض أحد العوامل المهمة المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. ومع ذلك، فإن آلية تحديد أسعار الأراضي الحالية لا تزال غير كافية إلى حد كبير، مما يؤدي بسهولة إلى نزاعات بين الأطراف في معاملات الأراضي.

وأشارت السيدة لي ثي ثانه ها، مديرة إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، إلى أن أسعار الأراضي في المناطق المختلفة تتغير غالبًا، وأن عوامل التسعير غير الواضحة تجعل الناس والمستثمرين يشعرون بعدم الارتياح.

وتعتقد السيدة ها أنه يجب أن تكون هناك آلية مستقرة وشفافة لتحديد أسعار الأراضي. إن نشر المعلومات حول أسعار الأراضي وتحديثها بشكل منتظم ووضعها في نظام بيانات مشترك سيساعد على تقليل تضخم أسعار الأراضي وزيادة الشفافية في المعاملات. وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك سياسات تفضيلية لمشاريع العقارات الاجتماعية، وخاصة الإسكان لذوي الدخل المنخفض.

وفي هانوي، وبحسب اعتراف مسؤولي إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن قائمة أسعار الأراضي في بعض الأماكن أقل من سعر السوق، ولا تكفي لتعويض التكاليف وموارد الاستثمار اللازمة لإنشاء صناديق الأراضي (بما في ذلك تكاليف إزالة الموقع، والاستثمار في البنية التحتية...).

وللتغلب على حالة انخفاض أسعار الأراضي عن سعر السوق، قامت اللجان الشعبية في المناطق والبلدات والمدن بتنظيم خطوات الأسعار وجولات متعددة من المزاد (مع عدد إلزامي من الجولات) لضمان أن يكون السعر الابتدائي للجولة التالية قريبًا من سعر السوق.

ولكن قانون الأراضي وقانون المزادات العقارية لم ينظما بعد بشكل كامل محتويات مثل الوديعة المنخفضة (تعادل 20% من سعر البداية)؛ لا توجد قواعد تحظر فعل التواطؤ لرفع الأسعار أو "تضخيمها"، مما يؤدي إلى حالة حيث يقدم المشاركون في المزاد سعرًا أعلى من سعر السوق للفوز بالمزاد، ثم لا يدفعون العرض الفائز (يخسرون الوديعة) أو لا يستمرون في المزايدة في الجولة التالية، مما يتسبب في فشل المزاد والتسبب في فوضى في أسعار السوق.

إن المزاد الحالي لحقوق استخدام الأراضي للأفراد لبناء منازلهم الخاصة لا يحتوي على لوائح تتطلب الانتهاء من بناء المنزل خلال فترة زمنية معينة، مما يؤدي إلى حالة عدم استخدام الأرض، وترك الأرض بوراً، مما يسبب صعوبات في إدارة التخطيط، وفقدان الجمال الحضري وإهدار موارد الأرض.

ولا تزال بعض المناطق والبلدات والمدن تتعرض لضغوط لجمع إيرادات الميزانية من مزادات حقوق استخدام الأراضي لتلبية احتياجات رأس المال للتنمية الاجتماعية والاقتصادية، لذا فهي لا تزال تنظم المزادات لتخصيص الأراضي للأفراد لبناء المساكن.

بالإضافة إلى المشاكل المتعلقة بالإجراءات الإدارية وأسعار الأراضي، فإن مراقبة وتفتيش استخدام الأراضي يواجه أيضًا العديد من الصعوبات. وقال السيد نجوين ترونج هواي، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة) إن المحليات تفتقر حاليًا إلى آليات مراقبة فعالة، مما يؤدي إلى إهدار الأراضي أو هجرها أو إساءة استخدامها.

وقال السيد هوآي إنه من الضروري أن يكون هناك آلية مراقبة صارمة وشفافة وعادلة لضمان الاستخدام السليم والفعال للأراضي.

وتحتاج وكالات إدارة الأراضي أيضًا إلى تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة بيانات الأراضي، وبالتالي المساعدة في مراقبة وتفتيش مشاريع استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية.

وقال بعض رجال الأعمال عند سؤالهم إن إحدى العوائق الرئيسية أمام مشاريع تطوير العقارات والبنية التحتية هي التأخير في الإجراءات القانونية وتخليص الموقع. وتوقفت العديد من المشاريع، وخاصة مشاريع الإسكان، بسبب الإجراءات الإدارية وعدم التوافق على التعويضات وإعادة التوطين.

ومن أجل تنفيذ قانون الأراضي 2024 بشكل فعال، يرى بعض الخبراء أن السلطات بحاجة إلى بذل المزيد من الجهود لحل الصعوبات المذكورة أعلاه.

وعلى وجه التحديد، من الضروري زيادة إصدار الوثائق الإرشادية التفصيلية وتنظيم دورات تدريبية للمسؤولين على كافة المستويات حول اللوائح الجديدة في قانون الأراضي المعدل. ومن شأن هذا أن يساعد المحليات على فهم المعلومات وتنفيذ اللوائح القانونية بشكل فعال.

قاعدة بيانات الأراضي الكاملة، وضمان المزامنة والدقة. إن تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة الأراضي من شأنه أن يساعد على توفير الوقت والتكاليف والحد من الأخطاء في العمل الإداري.

إصدار وثائق قانونية أكثر وضوحا وتفصيلا بشأن أساليب تحديد أسعار الأراضي والتعويضات عند الاستحواذ على الأراضي. وتحتاج السلطات أيضًا إلى تعزيز مراقبة وتفتيش استخدام الأراضي.

ويُعتقد أنه فقط عندما يتم تنفيذ هذه الحلول بشكل متزامن وجذري، فإن قانون الأراضي 2024 يمكن أن يعظم فعاليته، ويخلق الظروف المواتية لتنمية البلاد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html