أسعار العقارات من السهل أن ترتفع ومن الصعب أن تنخفض، والتنبؤ بسيناريوهين للسوق في عام 2025، وقائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي سيكون لها تأثير متسلسل

من غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات، ويتوقع الخبراء سيناريوهين للسوق لعام 2025، وقائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي سيكون لها رد فعل متسلسل، مما يؤدي إلى تنشيط أسعار المساكن... هي أحدث أخبار العقارات.

خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سوف تصبح سوق العقارات أكثر وضوحًا مع تغييرات كبيرة، بما في ذلك تقلبات الأسعار والتعديلات في الطلب من المستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. (الصورة: آنه فونج)

زيادة العرض، وأسعار العقارات لا تزال صعبة الانخفاض

ومن المتوقع أن يصل المعروض من الشقق الجديدة التي تم افتتاحها للعام بأكمله 2024 إلى نحو 35 ألف وحدة، وهو أعلى من التوقعات السابقة التي كانت تتراوح بين 22 ألفاً و24 ألف وحدة. ومن المتوقع أن يرتفع هذا العدد إلى 40 ألف شقة بحلول عام 2025 في كل من السوقين الرئيسيتين، هانوي ومدينة هوشي منه. ومع ذلك، يتفق الخبراء عمومًا على أنه على الرغم من أن العرض سيزداد بشكل كبير، فسيظل من الصعب "تهدئة" أسعار العقارات.

وفي توقعاته لسوق العقارات في عام 2025، قال الرئيس التنفيذي لشركة CBRE فيتنام دوونغ ثوي دونغ إن أسعار المساكن لن تنخفض ولكنها لن ترتفع بالسرعة التي ارتفعت بها في الفترة الأخيرة. وقد تتراوح الزيادة بين 5 و8% مقارنة بعام 2024. ولا يزال تحديد سعر مناسب للناس يمثل سؤالا صعبا، ويشكل تحديا كبيرا للسوق ليس له إجابة حاليا.

وبحسب تحليل السيدة دونج، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019، وهو ضعف الزيادة في مدينة هوشي منه. ويقترب متوسط ​​سعر البيع الأساسي من 60 مليون دونج/م2.

أوافق، أستاذ مشارك، دكتور. قال الخبير الاقتصادي دينه ترونغ ثينه إن عام 2024 هو الوقت الذي سيشهد فيه قطاع الشقق في هانوي زيادة سريعة في الأسعار. ارتفعت أسعار الشقق من متوسط ​​40 مليون دونج/م2 في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون دونج/م2 بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024. ومن الجدير بالذكر أن السوق لم يعد يضم مشاريع بسعر أقل من 60 مليون دونج/م2، بل إن العديد من المشاريع متوسطة المدى تتجاوز أسعارها 100 مليون دونج/م2.

خلال فترات الحرارة، تميل أسعار البيع إلى الارتفاع يوميًا وأسبوعيًا، لكن السيولة تبقى مرتفعة. وقد أتيحت الفرصة للطلب المكبوت منذ فترة طويلة على السكن والاستثمار للانفجار في ظل وجود العديد من الحوافز لاستعادة ثقة العملاء والمستثمرين في السوق. وقد أدى الطلب المتزايد، في حين يظل العرض نادرًا، إلى دفع الأسعار إلى الارتفاع.

ويقول الخبراء إنه على الرغم من تباطؤ ارتفاع أسعار الشقق في هانوي، فسيكون من الصعب خفض أسعار البيع في عام 2025 بسبب ارتفاع تكاليف الأراضي المدخلة. في الواقع، يتبع سوق هانوي سيناريو النمو الذي شهدته مدينة هوشي منه. خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سوف تصبح سوق العقارات أكثر وضوحًا مع تغييرات كبيرة، بما في ذلك تقلبات الأسعار والتعديلات في الطلب من المستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. ومن المتوقع أن يتركز العرض الأساسي في هانوي بحلول عام 2025 في قطاعات السلع الفاخرة والراقية؛ منها 36% من السلع الفاخرة.

من منظور الأعمال، قال السيد نجو هوو ترونج - نائب المدير العام لشركة هونغ ثينه، إن أسعار العقارات سيكون من الصعب جدًا خفضها في الفترة المقبلة. ويأتي أحد الأسباب من عملية الموافقة على المشاريع، والتي تستغرق في كثير من الأحيان وقتاً طويلاً، مما يؤدي إلى زيادة تكاليف الاستثمار.

وفيما يتعلق بأسعار العقارات، علق نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام نجوين فان دينه أيضًا أنه من الآن وحتى نهاية عام 2025، لم يتم تطبيق أحكام القانون الجديد بشكل كامل ولكنها لا تزال تستغل المشاكل القديمة. ومن المتوقع بالتالي أن تظل أسعار الأراضي معقولة. ومع ذلك، في الفترة 2026 - 2027، إذا لم يحدث أي تعديل مناسب من الآن وحتى ذلك الحين، فسيتم "دفع" المزيد من الضغوط إلى السعر.

وبحسب السيد دينه، سيكون هناك سيناريوهان لسوق العقارات. إذا تم تنظيم السوق بشكل جيد، فسوف يستمر استقراره في عامي 2026 و2027. بدون التوافق الفني الجيد، يمكن أن ترتفع أسعار العقارات إلى مستويات أعلى وغير معقولة. ومن ثم فإن السوق سوف يصبح صعبا مرة أخرى.

يمر السوق بأوقات عصيبة.

أعلنت وزارة البناء للتو عن 10 أبرز الأحداث في قطاع البناء في عام 2024. ومن بينها، يمثل عام 2024 علامة فارقة في النمو بنحو 7.8-8.2٪، وهو أعلى مستوى منذ عام 2020، متجاوزًا الهدف الذي حددته الحكومة في القرار رقم 01 (6.4-7.3٪).

وهذا أيضًا هو أعلى معدل نمو يحققه قطاع البناء منذ عام 2020، وهو القوة الدافعة لنمو الناتج المحلي الإجمالي للاقتصاد. ووصل معدل التحضر إلى 44.3%، متجاوزاً هدف الجمعية الوطنية البالغ 43.7%. كما حقق قطاع البناء هدفين آخرين حددتهما الحكومة، وهما: معدل جمع ومعالجة مياه الصرف الصحي بنسبة 18٪ ومتوسط ​​مساحة الإسكان على مستوى البلاد 26.5 متر مربع من مساحة الأرضية / للشخص الواحد.

وفي تقييمها لسوق العقارات العام الماضي، قالت وزارة الإنشاءات إنه تم تنفيذ العديد من الحلول المتزامنة لإزالة الصعوبات التي واجهت السوق. عملت مجموعة عمل رئيس الوزراء لإزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية مع المحليات والمؤسسات العقارية لجمع المعلومات والمواقف ودراسة كل مشروع على حدة لمناقشته وتوجيهه والإجابة على الأسئلة لإزالة الصعوبات والعقبات في التنفيذ.

وأكدت وزارة البناء أن "سوق العقارات شهد تحولات إيجابية، متجاوزاً الفترة الأصعب، ليكتسب زخماً للتعافي والتنمية".

ومن أبرز أحداث العام الماضي الاهتمام الخاص بتنمية الإسكان الاجتماعي. في 24 مايو، أصدرت الأمانة العامة التوجيه رقم 34 بشأن تعزيز قيادة الحزب في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي في الوضع الجديد.

وزارة البناء ترفع إلى الحكومة مشروع قرار بشأن مصادر رأس المال التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي. وبناء على ذلك، يقترح تنفيذ حزمة تفضيلية بقيمة 100 مليار دونج لقروض الإسكان الاجتماعي من رأس مال السندات، وتسري لمدة 5 سنوات. وستكون الجهود المذكورة أعلاه بمثابة الأساس لتسريع تطوير الإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد في الفترة المقبلة.

تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي التي صدرت للتو ودخلت حيز التنفيذ في 20 ديسمبر 2024، فإن أسعار الأراضي في بعض مناطق هانوي أعلى بمقدار 2-6 مرات من قائمة أسعار الأراضي الصادرة منذ عام 2019. وعلى وجه الخصوص، ينتمي أعلى سعر للأراضي إلى بعض الطرق في منطقة هوان كيم عندما يصل إلى ما يقرب من 700 مليون دونج/متر مربع.

وتقول بعض الآراء إن تطبيق هانوي لقائمة أسعار الأراضي الجديدة قد يتسبب في استمرار ارتفاع أسعار المساكن.

وأظهر تقرير لوزارة الإنشاءات أنه في حال تطبيق قائمة أسعار الأراضي لعام 2024 فإن تكاليف استخدام الأراضي للمشاريع العقارية سترتفع بشكل كبير مقارنة بالسابق. والسبب هو أن التكاليف الرئيسية التي تؤثر على أسعار المساكن والعقارات تشمل: تكاليف التعويض عن إخلاء الموقع، ورسوم استخدام الأراضي، وتكاليف البناء للمشاريع مثل الإسكان والعقارات والضرائب والرسوم ذات الصلة...

وعلى وجه الخصوص، تشكل التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي في كثير من الأحيان نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، وتتراوح ما بين 7-20% لمشاريع الشقق الشاهقة وما بين 25-50% لمشاريع الفلل والمنازل.

وبحسب وزارة الإعمار، فإن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له تفاعل متسلسل، ما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والإسكان بنسبة تتراوح بين 15% و20% مقارنة بالسابق.

وقال السيد فو كوونج كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إن وجود قائمة أسعار الأراضي بالنسبة للشركات سيدعم مراحل تقييم أسعار الأراضي لمتابعة أسعار السوق عن كثب. تشكل قائمة أسعار الأراضي المعدلة أساسًا مهمًا للشركات لتحديد ضريبة الأراضي.

ومع ذلك، إذا تم تحديد ضريبة الأراضي وفقا لسعر السوق، فإن ضريبة تحويل استخدام الأراضي للمؤسسات ستكون أعلى، وبالتالي فإن سعر بيع العقارات الناتج للمشترين سيكون أعلى.

هل يمكنني بيع شقة بالتقسيط وفقا للأنظمة الجديدة؟

إن شراء شقة بالتقسيط هو اتجاه يفضله الكثير من الأشخاص للحصول على منزل دون الحاجة إلى إنفاق مبلغ كبير من المال على الفور. فما هي الضوابط التي يجب مراعاتها عند شراء شقة بالتقسيط؟

تنظم المادة 167 من قانون الإسكان لسنة 2023 عملية شراء وبيع الشقق بالتقسيط على النحو التالي:

- متفق عليها بين الطرفين ومذكورة بوضوح في عقد شراء المنزل.

- خلال فترة سداد الأقساط، يُسمح لمشتري الشقة بالاستخدام ويكون مسؤولاً عن الصيانة، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو خلال فترة ضمان الشقة.

وعلى وجه الخصوص، تؤكد الفقرة 2 من المادة 167 من قانون الإسكان لعام 2023 ما يلي: لا يجوز لمشتري المنزل الذي يدفع بالتقسيط أو يدفع بالتقسيط إجراء معاملات شراء أو بيع أو تبرع أو مقايضة أو رهن أو المساهمة برأس مال في هذا المنزل مع شخص آخر إلا بعد سداد كامل ثمن شراء المنزل، ما لم يكن لدى الطرفين اتفاق آخر.

وبموجب هذا النظام، إذا أراد مشتري شقة يدفع بالتقسيط بيعها لشخص آخر، فإنه ملزم بدفع كامل ثمن شراء المنزل للبائع، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

وهكذا، إذا تم شراء شقة بالدفع على أقساط مع المستثمر أو الدفع على أقساط للبائع، فإنه فقط عند سداد كامل مبلغ شراء الشقة، يجوز للمشتري بيعها لشخص آخر، ما لم يكن بين الطرفين اتفاق آخر.

وبالمثل، عند رهن قرض تقسيط بنكي، إذا كنت ترغب في بيعه لشخص آخر، فبموجب الفقرة 5 من المادة 321 من القانون المدني لعام 2015، يمكن للراهن بيع الشقة المرهونة للبنك لشخص آخر إذا وافق البنك أو على النحو المنصوص عليه في القانون.

وبناء على ذلك، إذا اتفق الطرفان أو وافق البنك على بيع الشقة على أقساط، يمكن اللجوء إلى الطرق التالية:

- قام المستثمر بالتوقيع على وثيقة نقل ملكية عقد بيع وشراء الشقة دون التقدم بطلب إلى الجهة الحكومية للحصول على شهادة.

- يوقع الطرفان على إلغاء عقد شراء الشقة بالتقسيط القديم ويقوم البائع بتوقيع عقد شراء الشقة مباشرة مع المشتري الجديد (إذا لم يقم المشتري القديم بنقل الكتاب الأحمر) أو إنشاء اتفاق مكتوب بشأن بيع الشقة بالتقسيط بين ثلاثة أطراف: المشتري القديم والبائع والمشتري الجديد.

- إبرام اتفاقية ثلاثية بين البنك والمشتري والبائع يوافق فيها البنك على بيع الشقة على أقساط لشخص آخر. وفي الوقت نفسه، قم بتنفيذ عملية فك رهن العقار، وإعادة توقيع عقد البيع، ونقل الكتاب الأحمر إلى المشتري الجديد.

وفي هذه الحالة يجوز للأطراف تحويل التزام القرض من البنك إلى شخص آخر وفقاً لأحكام المادة 370 من القانون المدني لسنة 2015.

وبذلك يمكن للمشتري أن يبيع الشقة بالتقسيط إذا كان هناك موافقة البائع حسب التحليل أعلاه أو عند سداد القسط كاملاً أو حسب اتفاق الطرفين.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html