ارتفاع المخزون العقاري في المنطقة الجنوبية

وتستمر المخزونات في الارتفاع في شركات العقارات الكبيرة، حتى أنها تمثل نصف إجمالي الأصول، مما يضع ضغوطاً قوية على الشركات في المنطقة الجنوبية.

يشكل المخزون أكثر من نصف الأصول

وعلى الرغم من أن السوق أظهر علامات تحسن، فإن المخزون يواصل الارتفاع، وخاصة بالنسبة للشركات التي تواجه مشاريعها مشاكل قانونية أو قطاعات غير سائلة.

تتصدر مجموعة الشركات التي تمتلك مخزونات كبيرة مجموعة نوفالاند. وبحلول نهاية الربع الثاني، ارتفع مخزون الشركة إلى 142,024 مليار دونج. وبالمقارنة مع إجمالي أصول الشركة البالغة 240,178 مليار دونج، فإن مخزون نوفالاند يمثل ما يقرب من النصف.

وعلى نحو مماثل، سجلت مجموعة نام لونغ زيادة حادة في المخزون في النصف الأول من العام. وبناءً على ذلك، بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2024، وصلت قيمة مخزون نام لونج إلى 19,164 مليار دونج، بزيادة قدرها 2,000 مليار دونج تقريبًا مقارنة ببداية العام (17,352 مليار دونج). ومن بين هذه المشاريع، تبلغ القيمة غير المكتملة لمشروع إيزومي ما يقرب من 8700 مليار دونج، والمرحلة الأولى من مشروع ووتر بوينت أكثر من 3800 مليار دونج، والمرحلة الثانية أكثر من 2000 مليار دونج، وأكاري أكثر من 2400 مليار دونج. مع وصول إجمالي الأصول إلى 29,731 مليار دونج، يمثل مخزون نام لونج أكثر من 64%.

كما شهدت شركة أخرى، وهي مجموعة كانج دين، زيادة كبيرة في المخزون، ليصل إلى 21,458 مليار دونج، بينما كان في نهاية العام الماضي 17,786 مليار دونج فقط. وبالمقارنة بإجمالي الأصول البالغة 28,401 مليار دونج في نهاية يونيو، فإن نسبة المخزون إلى إجمالي الأصول لشركة Khang Dien تصل إلى 75%.

يعود سبب زيادة مخزون Khang Dien إلى قيمة البناء غير المكتمل في مشروع إسكان Binh Trung Dong، بمقياس 5.8 هكتار (Binh Trung Dong 1)، والذي زاد بأكثر من 1000 مليار دونج مقارنة ببداية العام، إلى ما يقرب من 4200 مليار دونج. وارتفعت قيمة المنطقة السكنية "بينه هونغ 11أ" أيضًا بأكثر من 900 مليار دونج، لتصل إلى أكثر من 1500 مليار دونج.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن مجموعة المنتجات من المشاريع غير المكتملة تشكل الأغلبية في هيكل مخزون العقارات، ويرجع ذلك في الغالب إلى مشاكل قانونية، والباقي يرجع إلى عدم حصول بعض القطاعات على طلب جيد من السوق.

على سبيل المثال، سجلت شركة هونغ ثينه كوي نون - المستثمر في مشاريع العقارات السياحية ميريلاند كوي نون وجراند سنتر كوي نون (مقاطعة بينه دينه) خسارة بعد الضريبة بلغت حوالي 199.4 مليار دونج في النصف الأول من هذا العام. وهذا المستوى أعلى بنحو 5.8 مرة من نفس الفترة ويتجاوز خسارة أكثر من 152 مليار دونج للعام بأكمله 2023.

ورغم عدم الإعلان عن قيمة المخزون، فإن تباطؤ سوق العقارات السياحية، إلى جانب ديون السندات المستحقة، كانت الأسباب الرئيسية وراء نتائج أعمال هونج ثينه كوي نون الخاسرة.

يشير أحدث تقرير صادر عن DKRA إلى أن قطاع العقارات المنتجعية بشكل عام لم يظهر أي علامات تحسن. اضطرت العديد من المشاريع إلى تأجيل وقت تنفيذ المبيعات، مما أدى إلى ندرة العرض، وظهوره محليًا في الشمال فقط.

وبحسب DKRA، فإن الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية، ونقص العرض الجديد، والمخزون عالي القيمة... تسبب في عقبات كبيرة في الأشهر الأخيرة، مما تسبب في وقوع هذا القطاع في دورة "سبات" طويلة الأمد.

جهود لتقليص المخزون

عندما تكون السوق مواتية، فإن المخزونات الكبيرة لا تشكل عبئًا بالضرورة، بل تشكل أيضًا ميزة كبيرة للمشاريع الجيدة. ومع ذلك، عندما تكون السوق صعبة، فإن ذلك يضع ضغوطا كبيرة على الشركات.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن المخزون أمر طبيعي إذا كان جزءًا من خطة واستراتيجية العمل. المشكلة في المخزون هي المنتجات التي تم تصنيعها وبيعها في السوق، ولكن لم يتم قبولها من قبل السوق، مما يعني انخفاض السيولة.

وبحسب السيد تشاو، فإن المخزونات الكبيرة للشركات الضعيفة، واستخدام الرافعة المالية العالية سوف يشكل جبلًا من الديون يثقل كاهل الشركة، وعندما لا تتوفر السيولة، سوف تواجه الشركة صعوبات.

لتقليل المخزون، تعمل بعض الشركات على تسريع تقدم المشروع لتسليمه مبكرًا وتكون مؤهلة للبيع في المستقبل القريب.

بالنسبة لشركة Khang Dien، من المتوقع أن تنخفض قيمة مخزونها عندما تبدأ تسليم الشقق من مشروع Privia في الربع الرابع من عام 2024. بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2024، باع مشروع Privia جميع الشقق البالغ عددها 1043 شقة، مع مبيعات متوقعة تصل إلى 3350 مليار دونج.

وفي تقرير صدر مؤخرا، قالت شركة SSI إن شركة Khang Dien تعمل على الترويج لسلسلة من المشاريع. حيث تبلغ مساحة مشروع سولينا (منطقة بينه تشانه) الإجمالية 16.4 هكتارًا، وقد أكملت الشركة أعمال التعويض وتطهير الموقع لكامل المشروع.

وبالمثل، أعلنت شركة نوفالاند أنها سلّمت العديد من المنتجات في مشاريع كبرى. ويستمر حاليًا بناء 14/16 مشروعًا ضمن مجموعات مشاريع المجموعة الجارية، بإجمالي حدّ بناء يبلغ 12,100 مليار دونج، ويتم صرفها على مراحل. وتقدر القيمة الإجمالية للمنتجات المكتملة والمسلمة وكذلك المفتوحة حديثًا للبيع بنحو 480 ألف مليار دونج.

مع ذلك، لا تستطيع سوى قلة من الشركات خفض مخزونها، بينما تشعر العديد منها بقلق بالغ إزاء مخزون المنتجات شبه الجاهزة، أي المشاريع التي نُفذت لسنوات طويلة ولم تُنجز بعد بسبب مشاكل قانونية. يكمن الحل في أيدي الجهات المختصة. لا يمكن إطلاق "جلطة الدم" هذه قريبًا إلا عندما يتم حل المشكلات بسرعة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html