วิสาหกิจกังวลต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ราคาที่ดินที่ปรับใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่กระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เพราะจะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ สำหรับธุรกิจเพิ่มขึ้น

โฮจิมินห์ซิตี้: องค์กรต่างๆ กังวลเรื่องต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการจัดตั้งกองทุนที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ราคาที่ดินที่ปรับใหม่ของนครโฮจิมินห์ยังไม่กระทบต่อโครงการในทันที แต่ในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อตลาด เพราะจะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ สำหรับธุรกิจเพิ่มขึ้น

โปรไฟล์การแปลงเพิ่มขึ้นอย่างมาก

นครโฮจิมินห์จะเริ่มใช้รายการราคาที่ดินใหม่เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ตามคำสั่งหมายเลข 79/2024/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

ก่อนหน้านี้ เมื่อทราบว่านครโฮจิมินห์ประกาศรายการราคาที่ดินเพิ่ม 4 - 38 เท่า (ไม่รวมค่าสัมประสิทธิ์ K) เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม ทำให้ผู้คนจำนวนมากที่ต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและทำ "หนังสือปกแดง" ต่างเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินสาขาต่างๆ เพื่อดำเนินการที่เกี่ยวข้อง ก่อนที่จะนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้

เมื่อปลายเดือนตุลาคม ขณะที่ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu เข้าพบที่สำนักงานที่ดินอำเภอโกวาป นาย Tran Van Trung พนักงานบริษัทที่ปรึกษาบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ กำลังรอยื่นเอกสาร 6 ชุด คุณ Trung เปิดเผยว่า เมื่อเดือนตุลาคม (ก่อนที่จะมีการใช้รายการราคาที่ดินใหม่) เขาได้จัดทำและส่งเอกสาร 15 ชุดให้แก่ลูกค้าใน Go Vap เขต 12 และ Hoc Mon เอกสารเหล่านี้จะเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ การอนุญาตหนังสือปกแดง และการโอนที่ดินเป็นหลัก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะมีผลอย่างมากต่อบุคคลที่ต้องการยื่นขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือแยกแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย...

นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า “รายการราคาที่ดินใหม่ในระยะสั้นจะส่งผลทางจิตวิทยาทั้งในแง่บวกและแง่ลบ ผู้ที่ต้องการแปลงที่ดินอื่นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องเสียภาษีสูงกว่าหลายเท่า (อย่างน้อย 10 เท่า) โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอก เนื่องจากที่ดินเพื่อการเกษตรส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นี้ และจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายยังสูงกว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่ซื้อมาก่อนหน้านี้ด้วยซ้ำ

ภาคธุรกิจก็มีความกังวลเช่นกัน

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ระบุว่าในระยะสั้นรายการราคาที่ดินใหม่จะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ในอนาคต จะทำให้ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินและต้นทุนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นโดยอ้อม

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท Tran Anh เปิดเผยว่า ประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจกังวลมากก็คือ ทางการจะอนุญาตให้กู้ภาษีเมื่อแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือไม่ ก่อนหน้านี้ไม่มีหนี้ภาษีเมื่อทำการแปลง แต่ปัจจุบัน ในกรณีที่ไม่มีเงื่อนไขในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน กฎหมายที่ดินอนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นหนี้ได้ และจะต้องชำระเฉพาะเมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดินและสร้างรายได้เท่านั้น

“ในส่วนของราคาในอนาคตอันใกล้นี้ราคาอสังหาฯก็จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพราะตามกลไกของตลาด เมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น ไม่มีเหตุผลที่ราคาผลผลิตจะลดลงหรือไม่เปลี่ยนแปลง” นายเทียนเน้นย้ำ

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ผู้คนจำนวนมากในนครโฮจิมินห์ยังคงรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง แต่ปัจจุบันไม่สามารถทำได้ สาเหตุก็คือปัจจัยนำเข้าทั้งหมดของบริษัทพัฒนาโครงการ เช่น ค่าภาษีที่ดินตามรายการราคาใหม่ ค่าก่อสร้าง ค่าลงทุนออกแบบผลิตภัณฑ์... ล้วนเพิ่มขึ้นสูงมาก

นายตรัง กล่าวว่า ในบริบทที่กองทุนที่ดินมีน้อยลงเรื่อยๆ การจะเป็นเจ้าของทำเลที่สวยงาม โดยเฉพาะใจกลางเมือง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล เมื่อราคาที่ดินสูง นักลงทุนผลิตสินค้าที่ได้รับความนิยม ย่อมต้องขาดทุนแน่นอน ด้วยทำเลที่ตั้งที่สวยงาม ผู้พัฒนาโครงการก็จะต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่คู่ควรกับทำเลที่ตั้งนั้นด้วย จะได้ไม่เกิดราคาถูก

จากมุมมองของตลาด นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากโครงการต่างๆ ส่วนใหญ่กำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน อย่างไรก็ตามราคาที่ดินใหม่จะส่งผลต่อตลาดใน “เฟส 2” คือ เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และช่วงนี้คนต้องการขายที่ดินในราคาที่สูงกว่าเดิม ส่งผลให้เกิดแรงกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้น

ดังนั้น รัฐจำเป็นต้องมีมาตรการควบคุมกิจกรรมของนักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ฯลฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินใหม่ในการ “โก่งราคา” ทำลายตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการแสวงหากำไรเกินควรอย่างผิดกฎหมาย

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html