บล็อคการโอนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

เนื่องจากมีปัญหาคอขวดในด้านการประเมินราคาที่ดิน โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์หลายแห่งจึงยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐบาล จึงไม่สามารถดำเนินธุรกรรมการโอนได้

เนื่องจากมีปัญหาคอขวดในด้านการประเมินราคาที่ดิน โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์หลายแห่งจึงยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐบาล จึงไม่สามารถดำเนินธุรกรรมการโอนได้

โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์ไม่สามารถโอนได้เนื่องจากปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ติดอยู่ในปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าบริษัทของเขามีโครงการที่มีศักยภาพหลายโครงการ แต่เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน บริษัทจึงจำเป็นต้องหาพันธมิตรเพื่อโอนโครงการในเขต 7 (นครโฮจิมินห์) เพื่อปรับโครงสร้างการเงิน พันธมิตรพร้อมแล้ว แต่ยังไม่สามารถทำข้อตกลงการโอนโครงการได้เนื่องจากติดปัญหาทางกฎหมาย โดยปัญหาที่เด่นชัดที่สุดคือเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ตามกฎระเบียบแล้ว เมื่อจะโอนโครงการ ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังประสบปัญหาทางการเงินและไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินด้านที่ดินได้ แม้ว่าหุ้นส่วนจะตกลงที่จะจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อแก้ไขปัญหานี้ แต่ธุรกิจก็ยังไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการได้เนื่องจากมีปัญหาด้านการประเมินมูลค่าที่ดิน

โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยแห่งที่หยุดชะงักอยู่ในปัจจุบันยังไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้

ธุรกิจที่กล่าวข้างต้นไม่ใช่กรณีเดียว ในปี 2567 ธุรกิจหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ได้ "ส่งสัญญาณ" เกี่ยวกับการหาพันธมิตรในการถ่ายโอนโครงการ แต่จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีข้อตกลงใดที่ประสบความสำเร็จเกิดขึ้น

ข้อมูลจากกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ยังระบุด้วยว่าในปี 2567 จะไม่มีการโอนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเมืองแต่อย่างใด แม้ว่านักลงทุนต่างชาติจำนวนมากจะกระตือรือร้นที่จะดำเนินการควบรวมกิจการและซื้อกิจการ (M&A) แต่ทั้งหมดก็ประสบปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนทางกฎหมาย

การเสนอแก้ไขระเบียบ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับว่าการที่ไม่มีการโอนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เลยตลอดทั้งปี แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีการหยุดชะงัก ในขณะเดียวกัน นี่คือความต้องการที่แท้จริงของธุรกิจหลายแห่งที่จะต้องปรับโครงสร้างการลงทุนเพื่อเอาชนะความยากลำบากและสร้างกระแสเงินสด

นายโจว ระบุว่ามาตรา 39 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (2023) กำหนดหลักการที่เข้มงวดมากไว้ว่า หลังจากการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนเสร็จสิ้นแล้ว ผู้รับโอนจะสืบทอดสิทธิและภาระผูกพันของผู้ลงทุนที่โอน อย่างไรก็ตามกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดด้วยว่า เงื่อนไขการโอนโครงการต้องได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการให้ครบถ้วน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินและภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี)...

นายโจว กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่ได้สอดคล้องกันจริงๆ และไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เนื่องจากผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้แก่รัฐเพียงครั้งเดียว ยกเว้นกรณีที่การปรับเปลี่ยนโครงการทำให้ต้องมีภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม

ดังนั้น HoREA จึงได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างพิจารณานำเสนอต่อนายกรัฐมนตรีและหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อพิจารณาและเพิ่มเติมระเบียบที่กำหนดว่า ในกรณีที่นักลงทุนโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนโดยไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน บริษัทผู้รับการโอนจะเป็นผู้รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันดังกล่าวในนามของนักลงทุนรายเดิม

ตามที่ HoREA ระบุ การแก้ไขครั้งนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อขจัดอุปสรรคในการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ทั้งเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจและเพื่อขจัดอุปสรรคในการถ่ายโอนโครงการ ดังนั้นจึงส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาที่ปลอดภัย สุขภาพที่ดี และยั่งยืน ขณะเดียวกันก็สนับสนุนการเพิ่มรายได้งบประมาณของรัฐ

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการที่หยุดชะงักอยู่ยังไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้ หากมีการโอนโครงการเหล่านี้ บริษัทผู้รับโอนมักจะเป็นหน่วยงานที่มีศักยภาพทางการเงินและการบริหารจัดการ และอาจเริ่มโครงการใหม่ หรือปรับโครงสร้างและปรับเปลี่ยนโครงการให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาด จึงก่อให้เกิดภาระทางการเงินเพิ่มเติม และเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณแผ่นดิน

“หากไม่มีการแก้ไขกฎระเบียบข้างต้น ธุรกิจต่างๆ ก็ยังสามารถ “หลบเลี่ยง” กฎระเบียบดังกล่าวได้ด้วยการโอนหุ้นหรือขายธุรกิจ ซึ่งก็เหมือนกับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง” นายโจวกล่าวเสริม

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html