Reconnaissance des investisseurs du projet par le biais d'accords de transfert de droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet
Récemment, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a envoyé un document contenant des commentaires sur le projet de décret sur la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation (projet de décret) au Premier ministre et au ministère de la Construction.
Il est nécessaire d'ajouter une disposition « reconnaissant l'investisseur du projet par un accord de transfert des droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet » pour ce cas, alors l'investisseur sera approuvé pour la politique d'investissement conformément aux dispositions de la loi sur le logement.
Selon le président de l'HoREA, M. Le Hoang Chau, l'article 15 du projet de décret stipule uniquement « la sélection des investisseurs du projet par le biais d'accords sur la réception du transfert des droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet » mais ne stipule pas la reconnaissance des investisseurs du projet par le biais d'accords sur la réception du transfert des droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet pour les investisseurs « qui ont acheté ou reçu le transfert de tous les appartements et autres zones de l'immeuble d'appartements associés aux droits d'utilisation du sol pour construire l'immeuble d'appartements » ; il devrait donc être ajouté à l'article 15 du projet de décret.
M. Chau a cité le cas de la société P qui a accepté de racheter les 52 appartements de l'ancien immeuble d'appartements de 4 étages situé au 239 Cach Mang Thang Tam, District 3, Ho Chi Minh-Ville. Par la suite, la société P a démoli l'immeuble d'habitation pour réaliser un projet d'investissement et de construction immobilière, ainsi que des logements commerciaux haut de gamme à cet endroit.
Selon M. Chau, il est nécessaire d'ajouter une disposition « reconnaissant l'investisseur du projet par un accord de transfert des droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet » pour ce cas, alors l'investisseur sera approuvé pour la politique d'investissement conformément aux dispositions de la loi sur le logement.
Français Par conséquent, HoREA propose d'ajouter la clause 6 (nouvelle) à l'article 15 du projet de décret stipulant : « Dans le cas où un investisseur a acheté ou reçu le transfert de tous les appartements et autres zones d'un immeuble d'appartements associé au droit d'utiliser le terrain pour construire un immeuble d'appartements afin de mettre en œuvre un projet d'investissement immobilier et immobilier conformément à l'aménagement du territoire, à la planification de la construction, à l'urbanisme, aux programmes de développement de logements et aux plans de la localité, la politique d'investissement pour le projet de rénovation et de reconstruction de l'immeuble d'appartements doit être approuvée conformément aux dispositions de la loi sur le logement ».
En outre, l'HoREA a également proposé de modifier et de compléter l'article 6, clause 2, du projet de décret stipulant que le délai de collecte des avis des propriétaires, des utilisateurs d'immeubles d'habitation et des agences et organisations concernées sur le contenu du plan de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation devrait être de 50 jours ouvrables, ce qui est plus raisonnable car la réglementation de 30 jours, y compris les dimanches et les jours fériés, n'est pas suffisante pour que les agences d'État compétentes recueillent les avis.
En outre, en ce qui concerne le temps de travail, HoREA a proposé de modifier et de compléter la clause 3 de l'article 16 du projet de décret car la réglementation « Le délai de réception de la demande d'enregistrement en tant qu'investisseur tel que prescrit à la clause 1 du présent article est de 30 jours » n'est pas raisonnable, mais devrait être de 35 jours ouvrables pour avoir suffisamment de temps pour étudier la demande et décider de participer au projet de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation.
Proposition d'emprunt de 125 000 milliards de VND pour les acquéreurs de logements dans le cadre de projets de rénovation d'anciens appartements
En particulier, en ce qui concerne la question du crédit, l'HoREA a proposé d'ajouter l'article 27b au projet de décret réglementant les politiques de crédit préférentielles conformément aux dispositions de la loi sur le crédit.
Selon l'évaluation de M. Chau, le crédit de 125 000 milliards de VND convient parfaitement aux investisseurs et aux acheteurs de logements dans des projets de rénovation et de reconstruction d'appartements qui empruntent à des taux d'intérêt très élevés, environ 10 % par an.
Selon M. Chau, actuellement, la Banque d'État n'a pas publié de circulaire détaillant et guidant la mise en œuvre des politiques de crédit préférentielles pour les investisseurs et les acheteurs de logements dans les projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'appartements conformément aux réglementations ci-dessus, mais a seulement mis en œuvre un programme de prêt pour le logement social, le logement des travailleurs et la rénovation et la reconstruction d'anciens appartements conformément à la résolution 33/NQ-CP selon le dépêche officielle n° 2380/NHNN-TD du 1er avril 2023, communément appelé le programme de crédit de 125 000 milliards de VND.
Dans ce programme de crédit, les investisseurs et les acheteurs de logements dans des projets de rénovation et de reconstruction d'appartements peuvent emprunter à un taux d'intérêt inférieur de 1,5 à 2 % au taux d'intérêt normal des prêts commerciaux et ce taux d'intérêt est ajusté tous les 6 mois ; Les investisseurs dans des projets de rénovation et de reconstruction d'appartements ont droit à des prêts préférentiels pour une période de 3 ans, tandis que les acheteurs de maisons dans des projets de rénovation et de reconstruction d'appartements ont droit à des prêts préférentiels pour une période de 5 ans, après quoi ils doivent emprunter à un taux d'intérêt « flottant » convenu.
Selon l'évaluation de M. Chau, le crédit de 125 000 milliards de VND convient parfaitement aux investisseurs et aux acheteurs de logements dans des projets de rénovation et de reconstruction d'appartements qui empruntent à des taux d'intérêt très élevés, environ 10 % par an.
Mais actuellement, en raison de « problèmes juridiques », il n’existe aucun projet de rénovation ou de reconstruction d’appartements (neufs) ou de nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre, ce qui fait qu’il n’y a pas de produits de logement dans les projets de rénovation ou de reconstruction d’appartements (neufs), donc jusqu’à présent, aucun investisseur ni acheteur de logement dans les projets de rénovation ou de reconstruction d’appartements n’a pu emprunter sur le paquet de crédit de 125 000 milliards de VND.
Par conséquent, si le Comité permanent de l'Assemblée nationale et l'Assemblée nationale peuvent organiser des capitaux budgétaires à moyen terme pour mettre en œuvre des politiques de crédit préférentielles pour les investisseurs et les acheteurs de logements dans les projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'appartements, comme prescrit au point d, clause 1, article 63 de la loi sur le logement de 2023, la Banque d'État disposera de capitaux budgétaires pour soutenir le refinancement et la compensation des taux d'intérêt pour les établissements de crédit mettant en œuvre cette politique de crédit préférentiel.
« La Banque d'État est invitée à stipuler que les investisseurs et les acheteurs de logements dans les projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'appartements peuvent emprunter un crédit de 125 000 milliards de VND pour une période maximale de 5 ans avec un taux d'intérêt fixe, 1,5 à 2 % inférieur au taux d'intérêt normal des prêts commerciaux », a proposé M. Chau.
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