Die Wahrheit über den Trick, Wohnungen mit Verlust zu verkaufen
Bei einem als „Luxus“ geltenden Projekt im Bezirk Hai Ba Trung verkaufen einige „Hausbesitzer“ Wohnungen mit einem Verlust von 300 bis 800 Millionen VND. Beispielsweise kostete eine komplett möblierte Wohnung mit einer Fläche von 100 m² und drei Schlafzimmern in diesem Projekt Anfang 2022 über 5 Milliarden VND. Nun hat der „Hauseigentümer“ zugestimmt, den Verlust um 500 Millionen VND auf 4,5 Milliarden VND zu senken, was einem Preis von etwa 45 Millionen VND/m² entspricht.
Auch bei diesem Projekt hatte eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 48 Quadratmetern zuvor einen Verkaufspreis von 3 Milliarden VND, jetzt hat der „Eigentümer“ jedoch zugestimmt, ihn auf 2,5 – 2,7 Milliarden VND zu senken.
Viele „Hausbesitzer“ akzeptieren Verluste von bis zu 300 – 400 Millionen VND/Einheit, manche gehen sogar aufs Ganze und begrenzen Verluste von bis zu 800 Millionen VND. (Foto: BDS)
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ erklärte Herr Do Kien Hung, Direktor eines Immobilienhandelsplatzes im Bezirk Thanh Xuan: „Seit 2020 kommt es immer wieder zu „Verlustbegrenzungen“ bei Wohnungen.“ Es gibt zwar auch einige echte Fälle von „Verlustbegrenzung“, doch meist handelt es sich dabei lediglich um Tricks von Immobilienmaklern.
Herr Hung erklärte, dass es angesichts des im Laufe der Jahre schrittweise abnehmenden Wohnungsangebots und der Tatsache, dass insbesondere erschwingliche Wohnungen mit einem Preis von unter 25 Millionen VND/m2 in Hanoi fast verschwunden seien, keine Möglichkeit gebe, die Verluste bei Wohnungen zu begrenzen.
„Die Preise für die meisten Wohnungen in Hanoi, die weniger als 35 Millionen VND/m2 kosten, steigen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt“, sagte Herr Hung.
Beispielsweise schwankte auf dem Primärmarkt, einem städtischen Projekt im Bezirk Nam Tu Liem, der Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Projekt im Juni letzten Jahres zwischen 41 und 42 Millionen VND/m2, ist jetzt aber, je nach Standort, auf 45 bis 47 Millionen VND/m2 gestiegen.
Oder ein anderes Stadtprojekt in Gia Lam, dessen Verkaufspreis im Juni 2022 zwischen 30 und 32 Millionen VND/m2 lag, für das der Investor nun aber auch einen neuen Preis von über 35 Millionen VND/m2 angesetzt hat.
Unterdessen wurde auf dem Sekundärmarkt ein im Jahr 2020 übergebenes neues Projekt direkt an der Quang Trung Straße (Bezirk Ha Dong) zum Verkauf angeboten, dessen Preis bei der Freigabe je nach Lage zwischen 26 und 29 Millionen VND/m2 lag. Jetzt verkaufen die Eigentümer es jedoch für über 40 Millionen VND/m2. Somit hat dieses Projekt in nur 3 Jahren eine Wertsteigerung von fast 40 % erfahren.
„Daher steigen die Wohnungspreise im aktuellen Kontext eines erheblichen Angebotsmangels zwar leicht an, lassen sich aber nur schwer senken“, sagte Herr Hung.
Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das erste Quartal dieses Jahres zeigt, dass 43 % der Menschen mit Immobilienbedarf weiterhin auf sinkende Immobilienpreise warten.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, meinte jedoch, dass die Wohnungspreise in der kommenden Zeit kaum stark sinken würden, da Immobilienarten, die einen echten Wohnbedarf decken, noch immer der Lichtblick auf dem Immobilienmarkt seien.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sagte, dass die Immobilienpreise in Hanoi einen starken Abwärtstrend aufwiesen, was in Wirklichkeit jedoch nicht der Fall sei. Darüber hinaus sind die aktuellen Immobilienpreise auch viel höher als zu Beginn der Umsetzung durch den Investor, sodass hohe Rabatte als Geschäftsstrategie des Investors gelten.
„In diesem Jahr wird dem Wohnungssegment auf dem Hanoi-Markt mehr Aufmerksamkeit geschenkt als niedrigen Gebäuden, da die Preise für niedrige Gebäude hoch sind“, sagte Herr Dinh.
Darüber hinaus sind Herr Dinh und viele andere Experten der gleichen Meinung, dass die Angebotskrise auf dem Markt nicht kurzfristig gelöst werden kann und dass es den Marktregeln zufolge natürlich zu einem Preisanstieg und nicht zu einem Preisrückgang kommt, wenn die Nachfrage hoch ist, die Produkte jedoch seltener werden.
Es gibt tatsächlich Fälle, in denen Verluste eingedämmt wurden.
Wie Herr Hung mitteilte, gibt es auch einige Fälle echter Verlustreduzierung, diese seien jedoch selten. Ein Hausbesitzer beispielsweise, der mit seinem Geschäft Verluste macht, braucht dringend Geld und ist daher bereit, mit Verlust zu verkaufen, um das Kapital zurückzuerhalten.
„Im Zuge des wirtschaftlichen Abschwungs müssen Geschäftsleute oft ihre Häuser und Autos verkaufen, um Geld für den Fortbestand ihrer Unternehmen zu beschaffen. Solche Fälle gibt es zwar, aber nicht viele. Die meisten Hausbesitzer verkaufen ihre Häuser zu einem guten Preis an Bekannte“, sagte Herr Hung.
Es gibt einige echte Fälle von „Verlustbegrenzung“, aber die meisten davon sind bloß Tricks von Immobilienmaklern. (Foto: MD)
Zweitens führen Projekte mit „Skandalen“, wie etwa Wohnungen, deren Qualität nicht dem Preis entspricht, oder Projekte mit zahlreichen Verstößen bei Konstruktion und Design, die dazu führen, dass die Standards für die Vergabe von „roten Büchern“ oder „rosa Büchern“ an die Bewohner nicht erfüllt werden, dazu, dass viele Menschen „Einbußen“ in Kauf nehmen, um andere Projekte zu finden.
„In Hanoi gibt es zahlreiche Wohnungsbauprojekte mit Bau- und Planungsverstößen. Viele Hauskäufer haben ihre roten Mietverträge seit Jahrzehnten nicht mehr erhalten. In diesem Fall werden viele ihre Verluste begrenzen und sich nach anderen Projekten umsehen“, sagte Herr Hung.
Drittens gibt es Fälle, in denen Eigenheimbesitzer Wohnungen mit einem Eigentumsvertrag über 50 Jahre kaufen und nach etwa 10 bis 15 Jahren bereit sind, „Verluste zu begrenzen“, um ein anderes Projekt zu finden.
„Dieser Fall kommt zwar nicht oft vor, kommt aber vor. Denn Wohnungsbauprojekte mit langfristigem oder dauerhaftem Eigentum erzielen höhere Preise als Wohnungen mit 50-jähriger Eigentumsdauer. Während der Nutzung wird die Abschreibung vom Verkaufspreis abgezogen, sodass Verluste entstehen“, sagte Herr Hung.
Der offensichtlichste Fall sind schließlich Luxuswohnungsprojekte mit astronomischen Preisen, die „unverkauft“ sind und nicht verkauft werden können, sodass Verluste „begrenzt“ werden müssen, um die Ware schnell auf den Markt zu bringen.
„Der Wohnungsmarkt in Vietnam weist einen gravierenden Mangel an erschwinglichen Produkten, aber ein Überangebot an Luxuswohnungen auf. Da das Angebot die Nachfrage übersteigt, müssen Hausbesitzer bei der Übertragung Verluste hinnehmen“, erklärte Herr Hung.
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