Die Grundstückspreise in Vororten sind im Vergleich zum Höchststand um 40–50 % gefallen. Sollten Sie kaufen?

Markt für vorstädtisches Land wird immer spannender

Den jüngsten Beobachtungen von Reportern von Dan Tri zufolge erholt sich der Grundstücksmarkt allmählich, nachdem das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten von Hanoi oder in Vorortprovinzen wie Bac Ninh, Bac Giang oder Ninh Binh ... gibt es wieder vermehrt Transaktionen, wenn auch noch in recht geringem Umfang.

Beispielsweise werden in der Gegend der Gemeinden Binh Yen und Tan Xa im Bezirk Thach That (Hanoi) parzellierte Grundstücke an 4–5 m breiten Straßen derzeit zu Preisen von 16 bis 20 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, was einem Rückgang von etwa 30 % gegenüber der Zeit des „Landfiebers“ entspricht. Insbesondere beträgt der Preis für in Gassen in einzelne Parzellen aufgeteiltes Land nur 11–12 Millionen VND/m2, was einem Rückgang von 40–50 % im Vergleich zur Fieberperiode entspricht.

Insbesondere Immobilienmakler sind nach einer Phase des Verschwindens vom Markt nun zurückgekehrt und steigern ihre Grundstücksverkäufe. Auf vielen Immobilienhandelsseiten reichen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.

Grundstück in der Nähe des Hoa Lac High-Tech Parks (Thach That, Hanoi) mit Verlust zu verkaufen (Foto: Ha Phong).

Laut Herrn Nguyen Duc Thang, einem Immobilieninvestor, waren die meisten der Grundstücksinvestoren, die in letzter Zeit „ihre Verluste begrenzen“ mussten, „Amateure“ oder unerfahrene Investoren, deren finanzielle Hebelwirkung „zusammengebrochen“ war. In der Zwischenzeit versuchen viele „Große“ immer noch, Land in potenziellen Gebieten zu kaufen.

„Vorstadtgrundstücke sind für Investoren in Hanoi aufgrund ihrer Liquidität und ihres Wertes immer noch ein attraktives Produkt. Viele Investoren mit den nötigen finanziellen Mitteln „sammeln“ große Grundstücke, um sie in naher Zukunft in Parzellen aufzuteilen“, sagte Herr Thang.

Nachdem Frau Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoi) über ein Jahr lang vorübergehend ihren Beruf wechseln musste, hat sie sich vor Kurzem dazu entschlossen, sich auf die Rückkehr in ihren Beruf als Immobilienmaklerin zu konzentrieren. Laut Frau Hanh hat sich der Grundstückshandel in Vorstadtgebieten in den letzten zwei Monaten leicht verbessert. Die Mentalität der meisten Anleger ist jedoch immer noch die, „das Terrain erst einmal zu testen“.

Laut Frau Hanh ist im Niedrigpreissegment die Zahl der Investoren und der tatsächlichen Käufer nahezu gleich. Investoren in diesen Segmenten verfügen nicht über ein großes wirtschaftliches Potenzial, investieren nur kleine Beträge oder für den sofortigen Gebrauch, haben aber oft verfügbare Finanzmittel.

Laut dem Immobilienmarktbericht des dritten Quartals der Vietnam Association of Realtors (VARS) ist im Segment der Grundstücke mit roten Büchern und Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens zu verzeichnen. Insbesondere in Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in Gebieten neben Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5–7 %.

Dies ist zugleich der einzige Lichtblick im Bereich der Grundstücke, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND/Grundstück ist die Transaktionssituation noch immer recht düster.

Das Potenzial für einen Preisanstieg in Vorstadtgrundstücken ist gut, aber worauf sollten Anleger achten?

Das Potenzial für vorstädtische Grundstücke ist nach wie vor vorhanden, doch Experten zufolge müssen Anleger vorsichtig sein, da der aktuelle Markt immer noch potenzielle Risiken birgt, insbesondere im Hinblick auf die Liquidität. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt für parzellierte Grundstücke zum Teil immer noch unter der Kontrolle der „Großen“ steht.

Herr Tran Khanh Quang, Immobilienexperte, meinte, dass der Markt in diesem Jahr Chancen biete, aber recht trübe sei. Die Chance könne sich erst im Jahr 2024 wirklich ergeben. Grundstücke seien zwar immer noch ein Segment mit hohem Gewinnpotenzial, aber derzeit nicht für die Mehrheit geeignet und müssten sorgfältig ausgewählt werden.

Die Liquidität von parzelliertem Land in Vorstädten ist immer noch gering (Foto: Ha Phong).

Herr Quang sagte, dass Grundstücke für zwei Gruppen eine Chance darstellen: für professionelle Investoren und für echte Hauskäufer mit Bargeld. Amateurinvestoren sollten nicht „einsteigen“, denn wenn sie es wollen, benötigen sie einen langfristigen Cashflow mit einer Vision von 3–5 Jahren.

„Je nach tatsächlicher Situation können Investoren einen Rabatt von 30 %, dann 25 % und dann bis auf 20 % anbieten. Käufer sollten mutig verhandeln und können den Deal mit einem Rabatt von 15 bis 20 % abschließen, was ein machbarer Rabatt ist. Die letzten Monate dieses Jahres und Anfang 2024 könnten der beste Zeitpunkt sein, um Geld anzulegen“, bemerkte der Experte.

Mittlerweile gehen einige professionelle Investoren davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke in den Randgebieten der Großstädte nahezu gesättigt ist und die Rendite daher geringer ausfallen wird. Während die Grundstückspreise in vielen Provinzen noch immer recht niedrig sind, wird die Steigerungsspanne größer sein.

Allerdings sind mit hohen Gewinnen auch große Risiken verbunden. Um auf Nummer sicher zu gehen, müssen Anleger bei Investitionen in Provinzland daher die Wartezeit berücksichtigen, die bis zu 3–5 Jahre oder länger betragen kann. Dies ist nur für ungenutzte Cashflows geeignet, ein finanzieller Hebel sollte nicht genutzt werden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-ven-do-giam-gia-40-50-so-voi-dinh-da-nen-mua-20231028162413918.htm