ความขัดแย้งเรื่องกฎเกณฑ์การฝากเงินในอสังหาริมทรัพย์

ในร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาเป็นครั้งแรกเพื่อขอความเห็น (เอกสารที่รัฐบาลส่งให้รัฐบาลเลขที่ 108/TTr-CP ลงวันที่ 5 เมษายน) มีข้อกำหนดเกี่ยวกับนักลงทุนโครงการที่ขายบ้านและงานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต การโอนและให้เช่าสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานในโครงการจะต้องดำเนินการผ่านระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 57) ข้อเสนอเหล่านี้ได้รับความคิดเห็นที่หลากหลาย รวมถึงความเห็นที่ไม่เห็นด้วยจำนวนมากจากผู้เชี่ยวชาญและผู้แทนรัฐสภาบางส่วน

2 ตัวเลือก

หน่วยงานร่างได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษา พิจารณา และทบทวน โดยยึดตามความเห็นของผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 ในรายงานการรับ แก้ไข และปรับปรุงร่างกฎหมายฉบับล่าสุดที่ส่งไปยังคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา รัฐบาลตกลงที่จะยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (มาตรา 57) และสนับสนุนให้นิติบุคคลดำเนินการดังกล่าวแทน

“การตอบรับของหน่วยงานจัดทำร่างสัญญาถือว่าตรงเวลาและน่ายินดีอย่างยิ่ง เพราะหากจำเป็นต้องมีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บางอย่างผ่านบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้เกิดขั้นตอนและต้นทุนเพิ่มเติม ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในบริบทที่กฎหมายมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการรับรองและรับรองสัญญาอยู่แล้ว” อาจารย์เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ แสดงความคิดเห็น

บทบัญญัติที่น่าสังเกตอีกประการหนึ่งของร่างกฎหมายคือเงื่อนไขที่นักลงทุนต้องเก็บเงินมัดจำในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ในมาตรา 23 วรรค 5 ของร่างกฎหมายฉบับล่าสุด หน่วยงานร่างได้เสนอทางเลือก 2 ประการ

ยังคงมีความเห็นขัดแย้งกันจำนวนมากเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การฝากเงินในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมที่เสนอไว้ในร่างกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ภาพโดย : TAN THANH

ตัวเลือกที่ 1 : ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้า เมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อยหนึ่งฉบับตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 25 วรรค 2 แห่งกฎหมายนี้ และได้ดำเนินขั้นตอนการแจ้งการเริ่มงานก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายเรียบร้อยแล้ว สัญญามัดจำต้องระบุราคาขาย, ราคาเช่าซื้อบ้าน, ค่าดำเนินการก่อสร้างให้ชัดเจน และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย, ราคาเช่าซื้อบ้าน, ค่าดำเนินการก่อสร้าง...

ตัวเลือกที่ 2 : นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามที่ตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่องานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น

ลดหรือยกเลิกข้อกำหนดการฝากเงิน?

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แสดงความไม่เห็นด้วยกับเนื้อหาบางส่วนในทางเลือกที่ 1 เพราะไม่มีความหมายมากนักในการปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะจำนวนเงินฝากที่ระบุไว้ในตัวเลือกที่ 1 ควรแก้ไขเป็น

“จำนวนเงินฝากที่ไม่เกิน 5%” ถือเป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติทางสังคม และเพื่อให้แน่ใจว่าลักษณะของเงินฝากนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการระดมเงินทุน และมีมูลค่าเพียงพอเพื่อให้ทั้งผู้ฝากและผู้รับเงินฝากปฏิบัติตามข้อตกลงอย่างมีสติ นอกจากนี้ยังช่วยให้นักลงทุนโครงการเข้าใจความต้องการและรสนิยมของลูกค้าเพื่อปรับปรุงและยกระดับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ สาธารณูปโภค และบริการของโครงการ

ในขณะเดียวกันผู้เชี่ยวชาญเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในทางทฤษฎี จำเป็นต้องประเมินว่าเงินฝากนั้นอยู่ในขอบเขตของการควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ตามที่เขากล่าว ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขาย (นักลงทุน) และผู้ซื้อ (ลูกค้าที่มีศักยภาพ) เป็นความสัมพันธ์ทางแพ่งที่ควบคุมโดยกฎหมายแพ่ง

เงินฝากตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 คือ การที่บุคคลหนึ่งส่งมอบเงินหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือของมีค่าอื่นๆ (เรียกรวมกันว่า เงินฝาก) ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้มั่นใจว่ามีการทำสัญญาหรือปฏิบัติตามสัญญา

ดังนั้น หากจุดประสงค์ของข้อตกลงการวางเงินมัดจำระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อคือเพียงเพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อทั้งสองฝ่ายมีคุณสมบัติตรงตามที่กำหนดแล้วจะเข้าทำสัญญาซื้อขายห้องชุด (เพื่อจองห้อง) กฎหมายเฉพาะ (กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) สามารถจำกัดระยะเวลาการรับเงินมัดจำ หรือมูลค่าเงินมัดจำได้หรือไม่

นายดิงห์ กล่าวว่า เพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิผลของนโยบายและหลีกเลี่ยง “ความขัดแย้งของกฎหมาย” กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่จำเป็นต้องควบคุมเงินฝาก แต่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบควบคุมการขายที่อยู่อาศัย โครงการก่อสร้างในอนาคต การระดมเงินทุน และการใช้เงินทุนของนักลงทุนอย่างเคร่งครัด ในขณะเดียวกันก็มีมาตรการลงโทษที่เข้มงวดในการจัดการกับการละเมิด ดังนั้นควรยกเลิกบทบัญญัติเรื่องเงื่อนไขการรับเงินฝากและมูลค่าเงินฝากในร่างกฎหมาย

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ปัญหาการถ่ายโอนโครงการ

ส่วนบทบัญญัติเกี่ยวกับการโอนโครงการ มาตรา 38 ของร่างฯ ระบุหลักการในการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนไว้ชัดเจน ซึ่งข้อ 3 มาตรา 38 วรรคสาม บัญญัติว่า ภายหลังการโอนกิจการแล้ว ผู้ลงทุนย่อมมีสิทธิสืบทอดโครงการได้ แต่หลักการนี้ไม่สอดคล้องกับร่างมาตรา 39 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ C วรรค 1 ข้อ 39 กำหนดว่าในกรณีที่มีการโอนโครงการ ผู้ลงทุนจะต้องดำเนินการสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้เสร็จสมบูรณ์...

ในความเป็นจริง ผู้ขายโครงการและผู้ซื้อมีความคิดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ผู้ซื้อมีเงิน มีแนวคิดอื่น และต้องการลงทุนเพื่อเปลี่ยนแปลงสถานะปัจจุบันของโครงการ ดังนั้น หลังจากได้รับการโอนแล้ว พวกเขาสามารถปรับการวางแผน 1/500 พวกเขายอมรับที่จะจ่ายเงินมากขึ้น ปฏิบัติตามภาระทางการเงินให้ครบถ้วน และไม่จำเป็นต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานเดิม พวกเขาสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ทั้งนี้ ข้อ 39 วรรค 3 กำหนดให้ต้องมีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะสามารถโอนได้ ซึ่งเป็นการไม่สะดวกแก่ผู้โอน เมื่อกฎระเบียบยังคงมีผลผูกพันอยู่ จะทำให้การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการเป็นเรื่องยากและไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการโอน ดังนั้น นักลงทุนที่ไม่มีความสามารถจำนวนมากจะประสบปัญหาในการหานักลงทุนรายใหม่

ดร. ฟาม อันห์ คอย กรรมการผู้จัดการ บริษัท FINA Real Estate Financial Services:

กฎระเบียบต้องสร้างความสมดุล

มีเนื้อหาสำคัญหลายประการที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือและตัดสินใจในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจทั้งหมดต้องได้รับการชั่งน้ำหนักระหว่างผู้เข้าร่วมตลาด รวมถึงผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ากฎหมายทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายลำบาก ความสมดุลก็จะเสียไป ส่วนข้อกำหนดเงื่อนไขการเปิดจำหน่ายผลิตภัณฑ์ หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป ผู้ลงทุนจะไม่ระดมทุนหรือจะประสบปัญหาในการระดมทุน และการดำเนินโครงการก็จะยากลำบาก ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น สินค้าที่จำหน่ายสู่ตลาดจะมีราคาขายต่ำเกินกว่าที่ผู้ซื้อจะสามารถทำได้

แม้แต่รัฐบาลก็จะสูญเสียรายได้งบประมาณ อุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้างและติดตั้ง คนงานก็จะสูญเสียงาน... และเศรษฐกิจโดยรวมก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

นายเล หุว งี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เล ทาน เทรดดิ้ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด:

ควรมีการกำหนดระเบียบการบริหารเงินระดม

มีกฎระเบียบที่ไม่จำเป็นที่รัฐสภาควรละเลย ข้อจำกัดต่างๆ จะทำให้เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบและควบคุมดูแลมากขึ้น... ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการฝากเงินถือเป็นเรื่องทางแพ่งซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตัดสินใจร่วมกัน หากผู้ซื้อตกลงวางมัดจำแต่ไม่ซื้อ เงินมัดจำจะสูญหาย และหากผู้ขายรับเงินไปแล้วยกเลิกสัญญา เงินมัดจำจะถูกคืนให้

หรือว่าควรจะควบคุมการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนหรือไม่นั้น ควรขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนที่จะเลือกอย่างอิสระ เพราะพวกเขาจะรู้ว่าตลาดแลกเปลี่ยนใดมีความสามารถเพียงพอที่จะเลือกได้ หากไม่เป็นเช่นนั้น พวกเขาจะต้องขายสินค้าด้วยตนเองและต้องรับผิดชอบต่อลูกค้า ในความเป็นจริง ถ้ากฎระเบียบนั้นบังคับใช้ ผู้ประกอบการที่ไม่น่าเชื่อถือหลายๆ ราย เพียงต้องการขายสินค้าเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น จะทำให้ความจริงเกินจริง บิดเบือนโครงการเพื่อขายสินค้าให้ลูกค้า ดังนั้นนักลงทุนจะเป็นผู้ที่ต้องรับผิดชอบทั้งหมด

สิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการจัดการกระแสเงินสดของผู้ลงทุน แล้วเขาเอาเงินลูกค้าไปไว้ไหน ถ้าเราไม่บริหารจัดการให้เหมาะสม ไม่ปล่อยให้ลูกค้าใช้ตามอำเภอใจ ไม่เอาไปใช้ในโครงการก็เสี่ยงกับลูกค้า

บันทึกของ Pham Dinh

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm