ตลาดอสังหาฯ เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นในแง่ปริมาณธุรกรรมในบางกลุ่ม โดยได้รับแรงหนุนจากนโยบายสนับสนุนจากรัฐบาลและธนาคารของรัฐ ตั้งแต่ครึ่งปีหลังปี 66 คาดการณ์อสังหาฯ ฟื้นตัวต่อในปี 2567
คุณเหงียน มินห์ ซาง ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการสินทรัพย์ลูกค้าอาวุโสของบริษัท KB Securities Vietnam ให้สัมภาษณ์กับ PV VietNamNet ในตลาดอสังหาฯ รวมถึงหุ้นอสังหาฯ แนวโน้มปีมังกร 2024
จุดที่สดใสคืออพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยว
- ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง 2566 คุณประเมินการประเมินครั้งนี้เป็นอย่างไรบ้าง?
คุณเหงียน มินห์ เซียง: จากการสังเกตของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ถือว่ามีการปรับปรุงเล็กน้อยในช่วงครึ่งปีหลัง แต่อยู่ในพื้นที่และมีความแตกต่างอย่างชัดเจน กลุ่มอพาร์ทเมนต์เก่าในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ยังมีราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการอพาร์ตเมนต์ระดับกลางบางโครงการดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุน
นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลยังฟื้นตัวได้ค่อนข้างดีเช่นกัน จังหวัดและเมืองบางแห่งที่มีการพัฒนาการลงทุนของภาครัฐที่เข้มแข็งก็เป็นสถานที่ที่นักลงทุนจำนวนมากเดินทางมา และราคาขายในพื้นที่เหล่านี้ก็ลดลงน้อยกว่าระดับทั่วไปด้วย สำหรับกลุ่มที่ดิน ที่ดินชานเมือง ตึกแถว วิลล่ารีสอร์ท... ยังคงมีแนวโน้มมืดมนต่อไป
รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับอย่างเป็นทางการ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม)
ลักษณะเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์คือการพึ่งพาปัจจัยทางกฎหมายเป็นอย่างมาก ซึ่งช่วยปลดล็อกแหล่งเงินทุนและเร่งการดำเนินโครงการให้เร็วขึ้น ดังนั้นผู้ลงทุนจึงคาดหวังว่ากฎหมายทั้ง 3 ข้อข้างต้นที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 จะเป็นแรงผลักดันให้ตลาดเติบโตและพัฒนาได้อย่างยั่งยืนในรอบใหม่
เมื่อเข้าสู่ปี 2024 คุณประเมินความต่อเนื่องของการฟื้นตัวของตลาดอย่างไร
ในปี 2567 แนวทางการดำเนินนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์รักษาโมเมนตัมการฟื้นตัวได้ เงินฝากที่อยู่อาศัยจำนวนมากตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 จะกลับมาผลิตอีกครั้งเมื่อครบกำหนด และส่วนหนึ่งจะถูกส่งไปยังช่องทางการลงทุน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสิ่งที่ให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกเสมอ เมื่อนโยบายการบริหารจัดการมีเสถียรภาพและความเชื่อมั่นของนักลงทุนกลับคืนมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มที่จะคึกคักมากขึ้น
แนวโน้มตลาดเป็นไปในทางบวก แต่มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในเฉพาะพื้นที่และกระจัดกระจาย
กลุ่มไฮเอนด์ เช่น วิลล่ารีสอร์ท อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยังคงดูมืดมน ขาดนักลงทุน นอกจากนี้ กลุ่มเก็งกำไรที่ดินและที่ดิน “ข้าวเขียว” ก็จะยังคงเงียบเหงาต่อไปเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ใช้เลเวอเรจทางการเงินที่สูง ความต้องการที่แท้จริงยังไม่มาก และขั้นตอนทางกฎหมายก็ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ อุปทานส่วนเกินในกลุ่มนี้มีอยู่มากจนยากที่จะปรับปรุงได้ในปี 2567
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ ที่มีราคาเหมาะสมกับผู้มีรายได้เฉลี่ยอีกด้วย ต่อมากลุ่มที่อยู่อาศัยรายบุคคลจะยังคงฟื้นตัวต่อไปพร้อมกับความต้องการที่แท้จริงจากผู้คน
เผชิญกับ 3 ความท้าทาย
- ในความคิดของคุณ ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง?
ฉันคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายสามประการ
ประการแรก เป็นบริบทเศรษฐกิจโดยทั่วไป ในปี 2024 เศรษฐกิจโลกอาจชะลอตัว ในประเทศ การเติบโตของสินเชื่อ ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2566 อยู่ที่เพียง 7.39% และเร่งตัวขึ้นจริง ๆ ในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปีจนแตะระดับเติบโต 13.7% จากดังกล่าวจะเห็นได้ว่าความต้องการสินเชื่อใหม่จากภาคธุรกิจและบุคคลทั่วไปมีอยู่น้อยมาก ขณะที่ก่อนหน้านี้อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง
เศรษฐกิจโลกโดยทั่วไปยังคงมืดมน กระแสเงินสดภายในประเทศต่ำมาก ดัชนี PMI ภาคการผลิตของเวียดนามที่อยู่ต่ำกว่า 50 จุดเป็นเวลาหลายเดือนก็เป็นสัญญาณว่าความต้องการของเศรษฐกิจยังค่อนข้างต่ำ ดังนั้นไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจก็ต้องเผชิญกับความท้าทายนี้
ประการที่สอง คือกระแสเงินสด สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากกว่า 21% ของสินเชื่อเศรษฐกิจทั้งหมด ในปี 2566 และเติบโตมากกว่าอัตราการเติบโตโดยรวมของอุตสาหกรรม สะท้อนให้เห็นถึงนโยบายที่มีประสิทธิผลในการขจัดความยากลำบากและแนวทางแก้ไขเพื่อช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงเงินทุน
แต่ควรสังเกตว่ากระแสเงินสดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กำลังประสบปัญหา ในปี 2566 จำนวนธุรกิจที่มีโครงการใหม่เปิดขายมีน้อยมาก และกระแสเงินสดของธุรกิจหลักส่วนใหญ่เป็นลบ
หากภายในปี 2024 โครงการต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้ ก็จะยังคงมีความเสี่ยง ไม่ต้องพูดถึงแรงกดดันในการครบกำหนดพันธบัตรก็มหาศาล โดยมีมูลค่ามากกว่า 120,000 พันล้านดอง ถือเป็นการเติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
สาม คือปัจจัยทางกฎหมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายในการดำเนินโครงการ นี่ก็เป็นเหตุผลที่ทำให้อุปทานลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
โครงการใหม่ ๆ ต้องใช้เงินลงทุนจากลูกค้าและเงินกู้ถึงร้อยละ 70 นักลงทุนคิดเป็นเพียง 30% ของเงินทุนเท่านั้น หากเกิดปัญหาทางกฎหมายและธุรกิจไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการได้ ก็จะทำให้เกิดความล่าช้า ต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่างๆ มากมายต่อธุรกิจ และความเสี่ยงต่อตลาด
ดังนั้นผมคิดว่าความถูกต้องตามกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
พลิกกลับมาปี 2025 อสังหาฯ จะทะลุ 100% ไหม?
- คุณคิดว่าตลาดจะกลับตัวเมื่อไหร่? คุณมีคำแนะนำอะไรให้กับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บ้าง?
ตลาดหลักทรัพย์แรกในช่วงปี 2567-2568 จะมีการลดราคาขายจากผู้ลงทุน สิ่งนี้จำเป็นเพื่อให้ธุรกิจหลุดพ้นจากวงจรอันยากลำบาก อุปสงค์และอุปทานสามารถตอบสนองกันได้ง่ายขึ้น นี่ถือเป็นสัญญาณหนึ่งที่จะหาจุดกลับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
สัญญาณสำคัญอีกประการหนึ่งคือรายได้ของประชากร ด้วยรายได้ที่ลดลง ทำให้ยากที่จะเห็นจุดเปลี่ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ซึ่งน่าจะฟื้นตัวได้ช้าและแตกต่างกันเป็นหลัก
ปัจจัยสำคัญถัดไปคือกฎหมาย โดยมีกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 นี่ถือเป็นช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านจากรอบเก่าไปรอบใหม่ด้วย
ตามการวิจัยของฉัน โดยปกติแล้วหลังจากจุดกลับตัว ตลาดจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีจึงจะคงที่และเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ดังนั้นผมจึงคาดการณ์ว่าช่วงครึ่งหลังปี 2568 จะเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ประมาณปี 2027 เป็นต้นไป ตลาดจะดีขึ้นอย่างแท้จริงเมื่อวงจรเศรษฐกิจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก ระบบกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ และรายได้ของผู้คนเริ่มเติบโตขึ้นอีกครั้ง ธุรกิจก็เติบโตได้ด้วยการมีแนวโน้มทางธุรกิจที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุน ฉันคิดว่าการจัดการกระแสเงินสดส่วนบุคคลและการเลือกเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนในบริบทนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เมื่อเศรษฐกิจยังอยู่ในระยะที่ไม่แน่นอน และบริบททางภูมิรัฐศาสตร์ยังไม่มั่นคง การจัดสรรสัดส่วนการลงทุนอย่างเหมาะสมอาจช่วยได้มาก สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ควรเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีกระแสเงินสดเข้าออกได้ นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ที่ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐอย่างเข้มแข็ง กลุ่มคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ฯลฯ สิ่งสำคัญคือต้องเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมตามจุดกลับตัวของตลาด เพื่อให้กระแสเงินสดสามารถเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูงสุด
หุ้นอสังหาริมทรัพย์จะติดตามความร้อนแรงและเย็นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด
- ประเมินหุ้นบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์อย่างไร?
ฉันเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดและสอดคล้องกับราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่เสมอ
ในช่วงกระแสความนิยมที่ดินในปี 2021 หุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 5-10 เท่าในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ในปี 2022 เมื่อตลาดอสังหาฯ หยุดชะงัก หุ้นอสังหาฯ หลายตัวจะมีราคา "แตก 5 เท่าหรือ 10 เท่า" ผมมักเรียกหุ้นอสังหาฯ ว่า “ขึ้นก็ลง” ซึ่งสะท้อนถึงธรรมชาติของตลาดและความยากลำบากของธุรกิจได้ชัดเจน
ในปี 2022 นักลงทุนและเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีหุ้นที่ถูกขายออกไป เป็นช่วงที่ยากลำบากที่สุดของวงการอสังหาฯ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางอันตรายยังมีโอกาสเสมอ เวลาที่ยากลำบากที่สุดคือเวลาที่ดีที่สุดในการ "ล่า" เสมอ เมื่อพูดอย่างเป็นกลาง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนหลายแห่งกำลังเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และการกู้ยืมเงินจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ดีอีกหลายแห่งเช่นกัน และนี่คือเวลาที่พวกเขาจะออกล่า
ฉันคาดการณ์ว่าปี 2024-2025 การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
สำหรับนักลงทุนรายบุคคล ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีในการคัดกรองธุรกิจและมองหาบริษัทที่มีคุณภาพเพื่อลงทุนด้วยวิสัยทัศน์ระยะยาว
ธุรกิจที่ดีต้องมีศักยภาพทางการเงินที่ดีและแข็งแรง ธุรกิจเหล่านี้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ นอกจากนี้ องค์กรต่างๆ เองก็จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในทิศทางการดำเนินธุรกิจ เช่น การเปลี่ยนไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง การสร้างบ้านพักสังคม ฯลฯ เพื่อรักษารายได้และกระแสเงินสดในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน
ธุรกิจที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินในเวลานี้จะมีโอกาสในการควบรวมและซื้อกิจการมากมายเพื่อสร้างมูลค่าการพัฒนาที่ยั่งยืนให้กับรอบใหม่ นี่คือหมายเหตุสำหรับนักลงทุนที่ต้องใส่ใจเมื่อมองหาธุรกิจที่ดี
ควรเน้นว่าวงจรการดำเนินการของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยาวนานและช้ากว่าวงจรการดำเนินการของตลาดหุ้นโดยทั่วไป นักลงทุนควรมีมุมมองระยะยาวหากจะลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ในเวลานี้ เนื่องจากกระแส "ซุปเปอร์บิ๊ก" ของอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นไปแล้ว เพื่อสร้างกระแสใหญ่แบบปี 2021 กลุ่มหุ้นอสังหาฯ ได้สะสมมา 7-8 ปีแล้ว
ขอบคุณ!
ตามความเห็นของคุณ กฎหมายใหม่ทั้ง 3 ฉบับมีประเด็นสำคัญอะไรบ้าง คือ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) เมื่อบังคับใช้แล้ว กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไข) จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่หรือไม่?
* คือการให้คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศมีสิทธิในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับคนที่อยู่ในประเทศ ซึ่งจะช่วยเพิ่มยอดโอนเงินรายปีไปเวียดนาม เวียดนามเป็น 1 ใน 3 ประเทศที่มีเงินโอนเข้าประเทศสูงที่สุดในโลก
* กระชับการแบ่งส่วนและการขายที่ดิน วิธีนี้ช่วยลดการเก็งกำไรที่ดิน หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากร และเน้นกลุ่มที่มีความต้องการจริง
ในยุคหน้าธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับกลุ่มอสังหาฯ ที่เหมาะกับรอบใหม่ เพื่อร่วมสร้างเสถียรภาพและพัฒนาตลาดอสังหาฯ ให้ยั่งยืนมากขึ้น
* การอนุมัติสมุดสีชมพูสำหรับห้องชุดขนาดเล็ก และไม่ระบุระยะเวลาการถือครองห้องชุด
* ที่ดินที่ไม่มีเอกสารการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับหนังสือสีแดง
* ถอดกรอบราคาที่ดิน กำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด. เพิ่มรูปแบบการชดเชยให้กับประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน จัดเตรียมที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ก่อนการฟื้นฟู ที่ดินเกษตรที่ได้รับคืนจะได้รับการชดเชยด้วยที่ดิน/บ้านอยู่อาศัย
สิ่งนี้ช่วยให้ผู้คนได้รับประโยชน์มากขึ้นและธุรกิจสามารถเคลียร์พื้นที่และดำเนินโครงการได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
* ธุรกิจจะได้รับเงินภาษีการใช้ที่ดินเป็นประจำทุกปีแทนที่จะต้องจ่ายทั้งหมดในคราวเดียว
* กลไกการเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร เช่น การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลสูงสุดเพิ่มขึ้นจาก 10 เท่าเป็น 15 เท่า บุคคลที่ไม่ได้ผลิตที่ดินเพื่อการเกษตรโดยตรงยังคงได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินปลูกข้าวได้
โดยสรุปแล้วกฎหมายแก้ไขสามฉบับนี้มีผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทุกภาคส่วนของสังคมตลอดจนผู้คนทุกชนชั้น รับรองว่าเมื่อนำไปปฏิบัติจริงจะช่วยให้ธุรกิจเอาชนะปัญหาทางกฎหมายได้ และปรับทิศทางการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่ได้ อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ กลับมาและมุ่งไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่สร้างมูลค่าอย่างยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจและตรงตามความต้องการพื้นฐานของผู้คน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)