‘ผู้เล่นใหม่’ ในตลาดอสังหาฯ

“ผู้เล่นรายใหม่” ไม่ใช่บริษัท แต่เป็นนโยบายที่มุ่งเน้นสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของประชาชน หากนำไปปฏิบัติได้ดี อาจเปลี่ยนสถานการณ์ที่ไม่สมเหตุสมผลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ได้

พื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมในเมือง Thang Long Green City ในเขตเมืองใหม่ Kim Chung กรุงฮานอย - ภาพโดย: B.NGOC

“ผู้เล่นใหม่” ที่มี “สินค้า” มากมายในมือ คือการกำหนดเป้าหมายในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้ชัดเจนในแต่ละท้องถิ่นเพื่อบรรลุเป้าหมาย 1 ล้านหน่วยบ้านพักอาศัยสังคม คือการออกแบบโมเดลการผลิตจำนวนมากและเพิ่มกำไรเพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในเดือนมีนาคม เราจะต้องจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ และมีนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อขจัดปัญหาสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางกฎหมาย...

ที่มา : กระทรวงก่อสร้าง - กราฟิก : T.DAT

ความจริงที่น่าเศร้า: ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้น

ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงเกินไป ขณะที่อุปทานมีจำกัด โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ระดับกลาง ระดับไฮเอนด์ และหรูหรา ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงมาก

ตามบันทึกของ Tuoi Tre ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมของ NHS Trung Van (เขต Nam Tu Liem ฮานอย) พบว่ามีความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาขายของอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมกับอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ในอาคารเดียวกัน

ในขณะที่ราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมในอาคาร NHS Trung Van ได้รับการประกาศโดยกรมการก่อสร้างกรุงฮานอยในเดือนพฤษภาคม 2023 อยู่ที่ประมาณ 19.5 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} แต่ราคาขายของอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ (ประมาณ 20% ของจำนวนอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดในโครงการ) เสนอขายที่ 60 - 70 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร}

ในโครงการเดียวกัน และมีโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพการก่อสร้างเท่ากัน ราคาขายของอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์จะสูงกว่าราคาขายของอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมถึง 3 เท่า

ในทำนองเดียวกันราคาขายของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม Udic Ecotower Ha Dinh (ซึ่งเพิ่งเริ่มก่อสร้างโดย Udic Infrastructure Development Investment Corporation บนที่ดินแปลง N01 พื้นที่เมืองใหม่ Ha Dinh ตำบล Tan Trieu เขต Thanh Tri ฮานอย) ได้รับการประกาศโดยกรมก่อสร้างฮานอยในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ที่ประมาณ 25 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม . ราคาเช่า 150,000 ดองเวียดนามต่อ ^ตรม. /เดือน และราคาเช่าซื้อ 390,000 ดองเวียดนามต่อ ^ตรม. /เดือน

ในขณะเดียวกัน ราคาขายของอพาร์ตเมนท์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่ใกล้เคียงที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการเชื่อมโยงการจราจรเหมือนกัน เช่น Eco Green City, อาคาร D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung ก็มีการโฆษณาขายอยู่ที่ราคา 55 - 75 ล้านดองต่อ ^ตรม .

สถานการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงข้อบกพร่องของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่ควบคุมโดยรัฐบาล (โดยอัตรากำไรของนักลงทุนอยู่ที่ 10%) ถูกควบคุมให้อยู่ในระดับที่คนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยสามารถจ่ายได้ (ประมาณ 20 - 25 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ) ในขณะที่ราคาบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ (เนื่องจากขาดแคลน) ขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายของเจ้าของโครงการ ซึ่งถูกดันขึ้นไปถึงระดับที่ผิดปกติ (จาก 55 - 75 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ) แม้ว่าคุณภาพของบ้านพักอาศัยจะไม่แตกต่างกันมากนักก็ตาม

สถานการณ์ราคาอพาร์ตเมนท์ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนท์ที่ใช้งานมา 5-10 ปี โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกเท่าเดิมหรือเสื่อมโทรมลง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่าในปี 2567 อีกด้วย

พื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมของ NHS Trung Van (นามตูเลียม ฮานอย) - ภาพ: BN

มีขายหลายห้อง ราคาจะขึ้นได้อีกมั้ย?!

รัฐบาลได้ขอให้กระทรวงและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องดำเนินการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติให้เสร็จสิ้นภายในเดือนมีนาคม 2568 เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดให้เหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและต่ำ และคนงานในเขตอุตสาหกรรม

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติพร้อมกับแนวทางแก้ไขต่างๆ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมจะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในอนาคตอันใกล้นี้ จึงช่วยปรับเปลี่ยนตลาดที่อยู่อาศัยและราคาบ้านลดลงในปีต่อๆ ไป

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ในระยะยาว การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด และตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยขั้นต่ำของประชาชน แต่การจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยเพียงพอนั้นต้องใช้เวลาพอสมควร

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น ข้อมูลเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด และคนงานและผู้มีรายได้น้อยจะเชื่อว่าจะมีบ้านราคาไม่แพงให้ซื้อ

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย กล่าวว่ารัฐบาลได้ระบุข้อบกพร่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง ซึ่งก็คืออุปทานมีน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับอุปสงค์ ก่อนหน้านี้ รัฐบาลเพียงแต่ออกนโยบายเท่านั้น ในขณะที่การเพิ่มอุปทานนั้นขึ้นอยู่กับนักลงทุน ดังนั้นจึงไม่มีกองทุนบ้านต้นทุนต่ำที่จะขายให้กับประชาชน

ปัจจุบันรัฐบาลจัดสรรรายจ่ายในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประจำปีให้กับท้องถิ่น หากดำเนินการอย่างเคร่งครัด อุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน นี่ก็เป็นวิธีแก้ปัญหาที่หลายประเทศนำมาใช้เช่นกัน

“แนวทางแก้ปัญหาดังกล่าวจะส่งผลกระทบและควบคุมตลาด ช่วยลดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ สิ่งสำคัญคือต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัด ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องทำให้ตลาดโปร่งใส มีระบบข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์ ทราบว่าบุคคลหนึ่งมีบ้านกี่หลัง และจำเป็นต้องใช้เครื่องมือควบคุม เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์” นายทูเยนเน้นย้ำ

ผู้เช่าขนย้ายเฟอร์นิเจอร์เข้าไปในอาคารอพาร์ตเมนต์บนถนนเลวันเลือง เขตนาเบ นครโฮจิมินห์ - ภาพ: TU TRUNG

นครโฮจิมินห์เสนอจัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคม

ตามโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564 - 2573 นครโฮจิมินห์ได้รับมอบหมายเป้าหมายในการพัฒนาหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมเกือบ 70,000 หน่วยภายในปี 2573 โดยระยะปี 2564 - 2568 จะก่อสร้างประมาณ 26,000 ยูนิต และระยะปี 2569 - 2573 จะก่อสร้างประมาณ 44,000 ยูนิต

เพื่อให้มีทุนในการดำเนินการ จำเป็นต้องมีวิธีการต่างๆ มากมาย รวมทั้งการระดมเงินทุนจากประชาชนที่มีสิทธิซื้อบ้านพักสังคม โดยหักจากเงินเดือนของประชากรเหล่านี้ ซึ่งไม่มีกลไกในการดำเนินการ

ดังนั้น การศึกษาเพื่อจัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคม (คล้ายกับแบบจำลองของประเทศสิงคโปร์) จึงมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มทรัพยากรทางสังคมให้สูงสุด สร้างความตระหนักรู้ในการออมเงินเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้ที่ต้องการ และในเวลาเดียวกันก็บริหารจัดการกลุ่มคนนี้และพื้นที่โครงการเฉพาะด้วย

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เสนอให้รัฐบาลอนุญาตให้จัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคมระดับท้องถิ่น หลังจากได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลแล้ว คณะกรรมการประชาชนเมืองจะประสานงานกับกระทรวงการคลังและกระทรวงก่อสร้างเพื่อรวมรูปแบบการดำเนินงานนี้ให้เป็นหนึ่งเดียว

อ้างอิงจากแบบจำลองสิงคโปร์

ดร. Pham Phuong Nam อาจารย์คณะทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สถาบันเกษตรเวียดนาม กล่าวว่า การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองใหญ่ ถือเป็นเรื่องเร่งด่วน เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย สามารถอ้างอิงจากแบบจำลองการพัฒนากองทุนได้จากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพกลางของประเทศสิงคโปร์ (CPF)

กองทุนนี้จัดตั้งขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2498 และใช้เป็นหลักเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม เมื่อจัดตั้งครั้งแรก อัตราเงินสมทบคือ 10 เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือนรายเดือน (5 เปอร์เซ็นต์สำหรับพนักงานและนายจ้างแต่ละคน) ปัจจุบันนายจ้าง ลูกจ้างรายได้น้อย และข้าราชการ จะต้องจ่ายเงินเดือนเข้ากองทุน กบข. ในอัตรา 17%/เดือน และ 20%/เดือน ตามลำดับ CPF ให้สินเชื่อสูงสุดถึง 90% ของมูลค่าบ้าน ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำมากและระยะเวลาการผ่อนชำระ 25 - 30 ปี

นอกเหนือจาก CPF แล้ว คณะกรรมการการเคหะและการพัฒนาสิงคโปร์ยังให้สินเชื่อจำนองแก่ผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อย คิดเป็น 80% ของมูลค่าแฟลต โดยมีระยะเวลาสินเชื่อสูงสุด 55 ปี ลบด้วยอายุของผู้กู้หรือ 30 ปี แล้วแต่ว่ากรณีใดจะถึงก่อน

นอกจากนี้ เพื่อให้ผู้คนสามารถซื้อบ้านได้ รัฐบาลจำเป็นต้องปล่อยสินเชื่อเพื่อให้แต่ละเดือนผู้คนต้องใช้จ่ายเพียงน้อยกว่า 20% ของรายได้เพื่อซื้อบ้าน สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลให้บริการโดยธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินอื่น ๆ

เพื่อควบคุมตลาดที่อยู่อาศัย ควบคุมราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น และจำกัดการเก็งกำไร รัฐบาลสิงคโปร์ได้ใช้มาตรการที่มีประสิทธิผลหลายประการ เช่น ลดระยะเวลาเงินกู้สูงสุดสำหรับการซื้อบ้าน จำกัดมูลค่าเงินกู้ เพิ่มภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์...

ความสำเร็จของนโยบายพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยทำให้สิงคโปร์กลายเป็นหนึ่งในประเทศที่มีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านสูงที่สุดในโลก (ปัจจุบันสูงถึงกว่า 90%)

“รัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง โดยจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องออกกฎระเบียบเฉพาะด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเร็ว พร้อมทั้งดำเนินการ ติดตาม และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการดำเนินการให้ทันท่วงที”

ภาคเอกชนซึ่งถือเป็นนักลงทุนจำเป็นต้องได้รับการส่งเสริมให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนากองทุนที่อยู่อาศัยนี้โดยมีนโยบายสนับสนุนที่เฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะนโยบายการเงินและที่ดิน” นายนัมกล่าว

ที่มา: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm