สร้างแรงหนุนให้ตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญและถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจเวียดนาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของ GDP และในปี 2568 คาดการณ์ว่าตลาดนี้จะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ที่มีแนวโน้มและยั่งยืนมากขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งแกร่งจากการเสร็จสมบูรณ์ของกรอบกฎหมาย

การจัดทำกรอบกฎหมายให้สมบูรณ์

จากการวิเคราะห์ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวก โดย GDP ของกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2567 เพิ่มขึ้น 3.34% เมื่อเทียบกับปี 2566 อุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่จะเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2564-2567 กลุ่มคอนโดเทลจะมีสัญญาณเชิงบวก และการซื้อขายที่ดินจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง นอกจากนี้ จำนวนเขตอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นจาก 397 เขตอุตสาหกรรมในปี 2564 มาเป็น 431 เขตอุตสาหกรรมในปี 2568 โดยอัตราการครอบครองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนลดลง 1.5% หุ้นร่วงลง 1.9% เนื่องมาจากต้นทุนการเคลียร์ที่ดินและหนี้สินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 3.2%

คุณโด้ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 ว่า ตลาดจะเข้าสู่วัฏจักรใหม่ และปีนี้ถือเป็นปีแรกของวัฏจักรนี้ โดยต่อยอดจากกระบวนการฟื้นฟูและการรวมกิจการทางกฎหมาย ในปี 2568 กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ยังคงเป็นจุดที่สดใสและมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และกิจกรรมการควบรวมและซื้อโครงการ โครงการของนักลงทุนที่อ่อนแอจะถูกโอนย้ายเมื่อกรอบกฎหมายมีความชัดเจนมากขึ้น และโครงการที่ยังคงมีปัญหาอยู่จะถูกคลี่คลาย เพื่อสร้างแรงผลักดันในการจัดหาเงินทุนเข้าสู่ตลาด อพาร์ทเมนต์ยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุนนอกเหนือจากตลาดทองคำและหุ้น เนื่องจากมีความสามารถในการรักษากำไรจำนวนมากและสภาพคล่องสูง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความเห็นว่า หากรัฐบาลและรัฐสภามีความมุ่งมั่นและ "ล็อก" การเติบโตของ GDP ให้ถึง 8% หรือมากกว่านั้น ก็จะชัดเจนว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจจะดีขึ้น ดังนั้นทั้งความต้องการที่แท้จริงและความต้องการในการลงทุนจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาขายในปี 2568 มีแนวโน้มจะปรับขึ้นอย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น แต่การลดราคาลงอย่างมากจะเกิดขึ้นได้ยาก เนื่องจากราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุนต่างๆ เริ่มแสดงสัญญาณของการสร้างแรงกดดันต่อราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

นักเศรษฐศาสตร์ รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ถิง ประเมินว่า ปี 2568 จะเป็นก้าวสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามกฎหมายใหม่จากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จะช่วยให้ตลาดคึกคักขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้านพักสังคมและบ้านพักคนงาน เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายการราคาที่ดินใหม่จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในด้านราคา การทำธุรกรรม และการดำเนินโครงการ

“การปฏิรูปนโยบายทางกฎหมายที่เข้มแข็งจะส่งเสริมให้ตลาดมีความคึกคัก โปร่งใส และมีการแข่งขันมากขึ้น ซึ่งจะไม่เพียงช่วยให้ตลาดฟื้นตัวในปี 2568 เท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในช่วงปี 2569-2573 อีกด้วย” นายทินห์กล่าว

ตลาดอสังหาฯ ปี 68 มีโอกาสมากมายในรอบพัฒนารอบใหม่

มุ่งเน้นการขจัดอุปสรรค

ดร. คาน ฟาน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV และสมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติว่าด้วยนโยบายการเงินและการเงิน ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดแล้ว และกำลังเผชิญกับปัจจัยกระตุ้นการเติบโตหลายประการจากเศรษฐกิจมหภาค การปฏิรูปสถาบัน และนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่น

อย่างไรก็ตามตลาดก็มีปัญหาเช่นกัน ราคาบ้านที่สูงในปัจจุบันมีสาเหตุหลายประการ สาเหตุหลักๆ คือ ปัญหาทางกฎหมายและความกลัวต่อความรับผิดชอบ ซึ่งส่งผลให้เกิดการขาดแคลนอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าเช่าที่ดิน ค่าใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และวัสดุก่อสร้าง ยังเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่าราคาบ้านที่สูงส่งผลกระทบมากมาย คุณลุคคำนวณว่าเมื่อพิจารณาจากราคาขายอพาร์ทเมนต์เฉลี่ยในปัจจุบันและรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในปี 2567 ระยะเวลาสะสมในการซื้อบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 23.7 ปี ข้าราชการคนหนึ่งจึงต้องทำงานเกือบทั้งชีวิตเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่ง

เพื่อช่วยให้ผู้คนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในเร็วๆ นี้ มีความมั่นคงในชีวิต ป้องกันการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน และปูทางสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ คุณลุคได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการในการลดราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งแนวทางแก้ปัญหาประการแรกและสำคัญที่สุดคือการมุ่งมั่นในการต่อต้านการสิ้นเปลืองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ สินทรัพย์สาธารณะ และการลงทุนของภาครัฐ

จากมุมมองทางธุรกิจ นายเหงียน กว็อก เฮียป ประธาน GP ลงทุนเผยภายในมกราคม 2568 จะมีจังหวัดและเมืองต่างๆ ประมาณ 25 แห่งประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ นายเฮียป กล่าวว่า เนื้อหาการคำนวณราคาที่ดินเกิดจากโครงสร้างการคำนวณราคาที่ดิน ปัจจัยการป้อนข้อมูลไม่ครบถ้วนทำให้ราคาที่ดินสูง นี่คือความยากลำบากที่สุดสำหรับธุรกิจ ก่อให้เกิดปัญหาอื่นๆ มากมาย ที่ทำให้โครงการใหม่ๆ ล่าช้า เพราะหลายธุรกิจยังคงไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินได้หลังจาก 1-2 ปี พร้อมกันนั้นต้นทุนปัจจัยการผลิตยังเพิ่มขึ้น ส่งผลให้การคำนวณราคาที่ดินไม่แม่นยำซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหามากมายได้ นอกจากนี้ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งธุรกิจต้องขอตราประทับมากถึง 38 - 40 อันจึงจะสามารถดำเนินโครงการได้ หรือการขอปรับเปลี่ยนแผนก็พบกับความยากลำบากมากมายเช่นกัน

“การจัดการโครงการค้างส่งอย่างละเอียดถี่ถ้วนและการควบคุมทรัพยากรที่ดินอย่างเคร่งครัดจะสร้างแรงผลักดันให้กับการเติบโตทางเศรษฐกิจ ตลอดจนช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและโปร่งใสมากขึ้น เพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด และลดราคาที่อยู่อาศัย” ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc กล่าวเสริม

ตามที่เขากล่าว หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการการแทรกแซงอย่างทันท่วงทีในพื้นที่ที่ราคาบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลมากกว่าร้อยละ 20 หน่วยงานท้องถิ่นควรเข้ามาแทรกแซง พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องแก้ไขการกระทำของการ “โก่งราคา” “ทำราคา” และการเก็งกำไรในโครงการอสังหาริมทรัพย์ดังที่เกิดขึ้นในบางพื้นที่เมื่อเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะในขั้นตอนการประมูลที่ดิน ผู้ใดฝ่าฝืนการประมูลที่ดินจะต้องถูกลงโทษอย่างรุนแรง.

จะมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและมีอุปทานอย่างล้นเหลือ

นายทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วัน เฮ้าส์ซิ่ง กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะไม่ค่อยมีโอกาสเกิดขึ้นมากนักในปี 2568 โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ซึ่งทำหน้าที่ในการอัพเกรดที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ในปี 2569-2570 อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว กลุ่มตลาดจะมีความหลากหลายมากขึ้น และอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและราคาไม่แพงจะมีมากขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/tao-suc-bat-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250302211715725.htm