“ภูเขาน้ำแข็ง” ทางกฎหมายกำลังถูกขจัดออกไปทีละน้อยแต่ยังไม่มีประสิทธิภาพสูง

ในการประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมที่จัดโดยธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ร่วมกับกระทรวงก่อสร้างเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน ตัวแทนจาก Novaland กล่าวว่า กลุ่มบริษัทกำลังดำเนินโครงการคลัสเตอร์ในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ โครงการ Aqua City โครงการ NovaWorld Ho Tram และโครงการ NovaWorld Phan Thiet

โครงการดังกล่าวข้างต้นยังได้รับการสนับสนุนและเงินทุนจากธนาคารพาณิชย์ เช่น TPBank, MBBank, VPBank, PVcomBank

อย่างไรก็ตาม โครงการไม่ว่าจะได้รับการส่งมอบแล้ว หรืออยู่ระหว่างการพัฒนา หรืออยู่ในขั้นตอนการพัฒนาโครงการ ยังคงเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข

ในปี 2566 ทิศทางของนายกรัฐมนตรีและหน่วยปฏิบัติการพิเศษครอบคลุมประเด็นสำคัญต่างๆ ที่ต้องได้รับการแก้ไข ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกและก้าวสำคัญในการทำลาย "ภูเขาน้ำแข็ง" ทางกฎหมายที่ดำรงอยู่มานานหลายปี อย่างไรก็ตาม ในขั้นตอนการใช้งานจริง เราพบว่ายังมีปัญหาสำคัญ 2 ประการที่ทำให้การลบออกไม่ได้ผลมากนัก

ใบรับรองกฎหมายของโนวาแลนด์ได้รับการร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่ได้รับประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 1 — ตัวแทนโนวาแลนด์ในงานประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม ภาพ: SBV

ประการแรก ด้วยคลัสเตอร์โครงการนครโฮจิมินห์ ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำลังให้ความสำคัญกับโครงการโนวาแลนด์ 2 โครงการ เพื่อขจัดอุปสรรคตั้งแต่ต้นปี 2566 ปัจจุบัน โนวาแลนด์ยังคงรอผลสรุปเบื้องต้นจากนครเพื่อขจัดปัญหาทางกฎหมายขั้นสุดท้ายในโครงการอพาร์ตเมนต์ 100 Co Giang (The Grand Manhattan) และโครงการ Binh Khanh (The Water Bay) ขนาด 32 เฮกตาร์ นี่คือสองโครงการที่ Novaland มุ่งมั่นอย่างจริงจังที่จะจัดสรรพื้นที่สำหรับบ้านพักอาศัยและการตั้งถิ่นฐานใหม่ให้เต็มที่ ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียม 100 เกียง (เดอะ แกรนด์ แมนฮัตตัน) ได้ดำเนินการส่งมอบการจัดสรรปันส่วนเรียบร้อยแล้ว

ประการที่สอง คือ โครงการอควาซิตี้ (ด่งนาย) ถือเป็นโครงการสำคัญของโนวาแลนด์ที่ประสบปัญหาทางกฎหมายมากมาย ขณะเดียวกัน Novaland ยังมีเงินกว่า 70,000 พันล้านดองที่ต้องจัดเก็บตามความคืบหน้าของลูกค้าในโครงการนี้ โดยรอขั้นตอนการอนุมัติที่เสร็จสิ้นเพื่อรักษาเงินสดหมุนเวียนสำหรับพัฒนาโครงการต่อไป

“นี่คือโครงการที่เราโอนมาจาก Dona Coop และมีเอกสารทางกฎหมายทั้งหมด เช่น การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน อนุมัติผังเมือง 1/500 และอนุมัติจากคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัดในการโอนโครงการที่ดินสำหรับอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม เราได้ขอให้ปรับแผน 1/500 ให้เหมาะสมกับตลาดโดยยึดตามเกณฑ์ที่ได้รับอนุมัติ แต่ปัญหาต่างๆ ก็ยังคงเกิดขึ้นอีกมาก" ตัวแทนของ Novaland กล่าว

ตั้งแต่ต้นปี 2566 ตามคำสั่งของนายกรัฐมนตรี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้อนุญาตให้ผู้ลงทุนเตรียมการและส่งรายงานการปรับแผนรายละเอียด 1/500 ควบคู่ไปกับการอนุมัติโครงการวางแผนการแบ่งย่อย C4 นอกจากนี้ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ยังได้กำหนดเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนสามารถดำเนินการลงทุนด้านการก่อสร้างและการขายสินค้าต่อไปได้ตามแผนรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ เพื่อปฏิบัติตามพันธกรณีที่มีต่อลูกค้าได้อย่างครบถ้วน

อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าการอนุมัติโครงการปรับปรุงผังเมืองรวม 1/10,000 และผังเมืองย่อย C4 บางส่วนในช่วงที่ผ่านมามีความล่าช้ามาโดยตลอด จึงส่งผลกระทบอย่างมากต่อความคืบหน้าในการอนุมัติปรับปรุงผังรายละเอียด 1/500 ของโครงการ และขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายก่อสร้างและกฎหมายการขาย

ต่อมาในโครงการ NovaWorld Ho Tram (บ่าเรีย-หวุงเต่า) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการอย่างแข็งขันให้ขจัดความยากลำบากและเร่งรัดกระบวนการทางกฎหมาย ขณะนี้ปัญหาส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขแล้วและขั้นตอนบางอย่างก็เสร็จเรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ตาม Novaland พบว่ายังมีขั้นตอนการบริหารจัดการที่ยาวนานมากซึ่งทำให้ความคืบหน้าในการดำเนินโครงการล่าช้า สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาหลักเมื่อระยะเวลาการลงทุนในโครงการปกติจะได้รับอนุญาตให้อยู่ที่ 24 เดือน แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจต่างๆ ใช้เวลานานถึง 18 เดือนในการแก้ไขขั้นตอนทางกฎหมาย

ในที่สุด โครงการสำคัญโครงการหนึ่งของกลุ่ม - NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) ยังได้บันทึกสัญญาณทางกฎหมายเชิงบวกบ้างเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการได้เสร็จสิ้นการอนุมัติการปรับปรุงแผนรายละเอียด 1/500 ให้กับทุกรายการของทั้งโครงการแล้ว นอกจากนี้ จังหวัดบิ่ญถ่วนยังดำเนินมาตรการทางกฎหมายต่อไปเพื่อปรับรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินจากรายปีเป็นการชำระครั้งเดียวในโครงการอีกด้วย ปัจจุบันกลุ่มบริษัทอยู่ระหว่างการรอการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้ครบถ้วนในการลงนามสัญญาซื้อขายกับลูกค้า

ตัวแทน Novaland กล่าวว่าในปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามมีคำสั่งที่ทันท่วงทีมากมายในการให้การสนับสนุนสูงสุดแก่ชุมชนธุรกิจในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน อย่างไรก็ตาม สำหรับ Novaland ความถูกต้องตามกฎหมายถือเป็นปัจจัยหลัก เนื่องจากบริษัทยังคงมีลูกหนี้จำนวนมากจากผลิตภัณฑ์ที่ขาย แต่หากไม่ดำเนินการในเรื่องความถูกต้องตามกฎหมาย ธนาคารจะไม่ปล่อยเงินที่ถูกล็อคชั่วคราวนี้ และจะเป็นอุปสรรคต่อธนาคารในการเบิกเงินทุนใหม่ รวมถึงการให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไปอีกด้วย

ส่งผลให้บริษัทต้องล่าช้าในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้า ส่งผลร้ายแรงตามมา เช่น ไม่สามารถรักษาสัญญาที่ให้ไว้กับลูกค้าได้ และไม่สามารถเพิ่มกระแสเงินสดจำนวนมหาศาลที่ได้รับจากการขายสินค้าได้ กระแสเงินสดถูกปิดกั้นและ Novaland ต้องจ่ายดอกเบี้ยนับหมื่นล้านดองทุกวัน ส่งผลเสียต่อประสิทธิภาพการลงทุน สิ้นเปลืองสินทรัพย์ทางสังคม และความอยู่รอดของกลุ่ม

Novaland ต้องการการสนับสนุนเพิ่มเติมด้านกฎหมายและการกู้ยืม

ผู้แทนบริษัท Novaland ได้ร้องขอให้นายกรัฐมนตรีให้ทิศทางที่ชัดเจนในการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ในเร็วๆ นี้ เพื่อให้มีแผนขั้นสุดท้ายในการบริหารจัดการการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโครงการโนวาแลนด์ และโครงการที่หยุดชะงักทั่วประเทศ

ใบรับรองกฎหมายของโนวาแลนด์ได้รับการร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่ได้รับประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 2 — Novaland มีความประสงค์ที่จะให้การสนับสนุนทางกฎหมายและการกู้ยืมเพิ่มเติม ภาพประกอบ

บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ยังหวังว่าคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด/เมืองจะดำเนินแผนแม่บทให้เสร็จสมบูรณ์ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับเป้าหมายที่ได้รับมอบหมาย

โนวาแลนด์เสนอให้รัฐบาลและรัฐสภาพิจารณาทบทวนและปรับปรุงกฎหมายการลงทุน เพื่อให้กระบวนการลงทุน การจัดสรรที่ดิน การวางแผน และการขออนุญาตการก่อสร้าง เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว โปร่งใส และช่วยประหยัดเงินทุนให้กับสังคม

โนวาแลนด์หวังว่ารัฐบาลจะมีแนวทางแก้ไขอย่างรอบด้านเกี่ยวกับปัญหาขั้นตอนทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกัน ปัญหาที่เกิดขึ้นตามกาลเวลา ไม่ใช่ปัญหาแบบย้อนหลัง กระทรวง ทบวง กรม ฝ่ายต่างๆ มีนโยบายลดหย่อนภาษีและขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขจัดปัญหาและเน้นสร้างเสถียรภาพให้ธุรกิจใน 3 ปี (ปี 2565, 2566 และ 2567)

ในด้านการเข้าถึงสินเชื่อ โนวาแลนด์เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐและรัฐบาลสนับสนุนเอกฉันท์ในการปรับโครงสร้างสินเชื่อและการลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับโครงการที่จะดำเนินการในอีก 2 ปีข้างหน้า (2567 และ 2568) เพื่อขยายกระแสการชำระเงินสำหรับธุรกิจ

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้แก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียน 08/2020/TT-NHNN อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อใช้เงินทุนระดมระยะสั้นสำหรับการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้สูงสุด 34% ในปัจจุบัน แทนที่จะเป็น 30% จากนั้น สามารถใช้เงินทุนระดมระยะสั้นเพื่อการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้อย่างสมเหตุสมผล ตลอดจนปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจและบุคคลทั่วไป โดยไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยต่อระบบสินเชื่อ

บริษัท โนวาแลนด์ หวังว่า ธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาขยายระยะเวลาการก่อหนี้เป็นสูงสุด 24 เดือน ตามหนังสือเวียนที่ 02 (แทนที่ระยะเวลาสูงสุดในปัจจุบันที่ 12 เดือน) ซึ่งใช้กับลูกค้าทั้งองค์กรและบุคคลธรรมดา เพื่อตอบสนองความต้องการในการปรับโครงสร้างหนี้อย่างครอบคลุม และขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจ

แหล่งที่มา