กรณีการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินที่เริ่มบังคับใช้

การอนุมัติหนังสือปกแดงสำหรับอสังหาฯที่อยู่อาศัย

มาตรา 148 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 บัญญัติให้มีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย จำนวน 6 คดี

ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินเมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย หรือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัยกำหนดระยะเวลา ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- สัญญาซื้อขายบ้านจัดสรร ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 61-จป.ว่าด้วยการซื้อขายบ้านจัดสรร หรือ เอกสารการชำระบัญชีและประเมินค่าบ้านจัดสรรตั้งแต่ก่อนวันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ.2537

- เอกสารการมอบหรือบริจาคบ้านกตัญญู บ้านกุศล บ้านสามัคคี;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของรัฐในการจัดตั้งกรรมสิทธิ์ของประชาชนทั้งหมดตามบทบัญญัติแห่งมติที่ 23 ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน 2546 ของรัฐสภา เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบริหารและจัดเตรียมไว้ให้ใช้ในระหว่างการดำเนินนโยบายการจัดการอสังหาริมทรัพย์และนโยบายการเปลี่ยนแปลงสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534 มติที่ 755 ลงวันที่ 2 เมษายน 2548 ของคณะกรรมการถาวรของรัฐสภา กำหนดให้มีการดำเนินการเรื่องอสังหาริมทรัพย์เฉพาะบางกรณีในระหว่างการดำเนินนโยบายการจัดการอสังหาริมทรัพย์และนโยบายการเปลี่ยนแปลงสังคมนิยม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2534

- เอกสารเกี่ยวกับการซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน หรือการรับมรดกที่อยู่อาศัย ที่ผ่านการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการประชาชนหรือหน่วยงานที่มีอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมาย สำหรับธุรกรรมก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 กรณีซื้อ รับเป็นของขวัญ แลกเปลี่ยน หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 เป็นต้นไป ต้องมีเอกสารหลักฐานการทำรายการดังกล่าวให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กรณีซื้อที่อยู่อาศัยจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และก่อสร้างเพื่อขาย จะต้องมีสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ทั้งสองฝ่ายลงนามไว้

- คำพิพากษาหรือคำวินิจฉัยของศาลหรือเอกสารของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ที่มีผลใช้บังคับทางกฎหมายที่กำหนดกรรมสิทธิ์บ้าน

- เอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่เกิดข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลที่เคยมีที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2549 แต่ไม่มีเอกสารตามที่กำหนดในคดีแรก ไม่ถือเป็นข้อโต้แย้ง

ประการที่สาม คือ ครัวเรือนและบุคคลที่มีบ้านเรือนที่ไม่ได้อยู่ในเงื่อนไขดังกล่าวข้างต้น แต่ไม่จำเป็นต้องยื่นขอใบอนุญาตการก่อสร้าง ในกรณีที่ต้องขอใบอนุญาตการก่อสร้าง ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการก่อสร้างระดับอำเภอว่าอาคารนั้นมีสิทธิเปิดดำเนินการได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรในประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ลงทุนในการก่อสร้างบ้านเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ต้องมีเอกสารตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กรณีการซื้อ รับของขวัญ รับมรดกบ้าน หรือเป็นเจ้าของบ้านผ่านช่องทางอื่นตามที่กฎหมายกำหนด ต้องมีเอกสารหลักฐานการทำธุรกรรมดังกล่าวตามที่กฎหมายกำหนด

ประการที่ห้า ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิใช้ที่ดินในแปลงที่ดินนั้น การออกหนังสือรับรองสิทธิใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ดำเนินการดังนี้

- สำหรับองค์กรและบุคคลต่างชาติที่เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม ต้องมีเอกสารการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

- สำหรับผู้เป็นเจ้าของบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ แต่ไม่เข้าข่ายกรณีที่กำหนดไว้ข้างต้น ต้องมีเอกสารพิสูจน์กรรมสิทธิ์บ้านตามกฎหมายว่าด้วยข้อนี้ และสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมทุน หรือสัญญาร่วมมือทางธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมก่อสร้างบ้านที่ได้รับการรับรองหรือรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ประการที่หก ในกรณีที่การก่อสร้างมีวัตถุประสงค์ผสมผสานตามบทบัญญัติของกฎหมายและจัดทำขึ้นบนที่ดินที่เป็นที่อยู่อาศัย จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับทรัพย์สินที่เป็นสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งก่อสร้างทั้งหมด การใช้ประโยชน์ที่ดินมีเสถียรภาพและยั่งยืน

พื้นที่พักอาศัยในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: Khong Chiem)

การอนุมัติหนังสือสีแดงสำหรับทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

มาตรา 149 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 บัญญัติให้ทรัพย์สินที่เป็นงานก่อสร้างอื่นนอกจากที่อยู่อาศัย มีสิทธิออกหนังสือรับรองการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน จำนวน 6 คดี

ประการแรก ครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้าง จะได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน เมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:

- ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาตก่อสร้างที่มีกำหนดระยะเวลากรณีต้องขอรับใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;

- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ผลงานก่อสร้างที่ออกให้โดยหน่วยงานที่มีอำนาจตามระยะเวลา เว้นแต่กรณีที่รัฐเป็นผู้บริหารจัดการและจัดให้มีการใช้งาน

- เอกสารเกี่ยวกับการซื้อ ขาย บริจาค หรือการสืบทอดงานก่อสร้าง ตามที่กฎหมายบัญญัติ

- คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลหรือเอกสารของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ที่มีผลใช้บังคับตามกฎหมายที่กำหนดความเป็นเจ้าของในงานก่อสร้าง

- เอกสารข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งมีชื่อของบุคคลอื่นและไม่เกิดข้อโต้แย้ง

ประการที่สอง ในกรณีของครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของงานก่อสร้างก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 โดยไม่มีเอกสารตามที่กำหนดไว้ในคดีแรก จะไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ

ประการที่สาม ในกรณีที่ครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยเป็นเจ้าของงานก่อสร้างที่ไม่อยู่ภายใต้บทบัญญัติของกรณีที่หนึ่งและกรณีที่สองของมาตราข้อนี้ แต่ไม่จำเป็นต้องยื่นขอใบอนุญาตการก่อสร้าง กรณีต้องขออนุญาตก่อสร้าง ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบบริหารจัดการก่อสร้างระดับอำเภอว่าสามารถดำเนินการก่อสร้างได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ประการที่สี่ องค์กรในประเทศ องค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนลงทุนจากต่างประเทศ องค์กรต่างประเทศที่มีหน้าที่ทางการทูต องค์กรศาสนา องค์กรศาสนาในเครือ และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ ที่สร้างงานก่อสร้างด้วยเอกสารที่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กรณีเป็นการซื้อ รับเป็นของขวัญ รับมรดกงานก่อสร้าง หรือเป็นเจ้าของงานก่อสร้างประเภทอื่นตามที่กฎหมายกำหนด ต้องมีเอกสารหลักฐานการทำรายการดังกล่าวตามที่กฎหมายกำหนด

ประการที่ห้า ในกรณีที่เจ้าของงานก่อสร้างไม่มีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับแปลงที่ดินนั้น ต้องมีเอกสารพิสูจน์ความเป็นเจ้าของงานก่อสร้างตามมาตรานี้ และมีสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมมือทางธุรกิจ หรือหนังสือยินยอมของผู้ใช้ที่ดินที่ยินยอมให้ดำเนินการก่อสร้างงานที่ผ่านการรับรองจากทางราชการหรือได้รับการรับรองตามที่กฎหมายกำหนด จึงจะออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินได้

ประการที่หก ในกรณีที่โครงการมีรายการก่อสร้างหลายรายการ จะต้องออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับรายการก่อสร้างแต่ละรายการหรือพื้นที่แต่ละส่วนของรายการก่อสร้างรายการนั้นๆ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-truong-hop-duoc-cap-so-do-theo-luat-dat-dai-sap-co-hieu-luc-20240629084220902.htm