ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

วันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดเวิร์กช็อปในหัวข้อ "การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

วันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดเวิร์กช็อปในหัวข้อ "การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน พร้อมกับกฎระเบียบเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินใหม่ที่พัฒนาขึ้น ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 เปิดบทใหม่ในเรื่องการบริหารจัดการที่ดินและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของราคาที่ดินที่โปร่งใสและใกล้ชิดตลาดมากขึ้น การเพิ่มราคาที่ดินจะส่งผลดีต่องบประมาณและสร้างฉันทามติมากขึ้นกับผู้ที่มีที่ดินที่ต้องถูกเวนคืน คาดว่าจะช่วยลดปัญหาข้อพิพาทเรื่องที่ดินและการร้องเรียน และเร่งความคืบหน้าของการอนุมัติพื้นที่โครงการ อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลเกี่ยวกับประสิทธิภาพและผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่

มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ใช้บัญชีราคาที่ดินเดิมจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 แต่หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีมติปรับบัญชีราคาที่ดินให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง นี้เป็นไปตามข้อบังคับการเปลี่ยนผ่านเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นพัฒนาบัญชีราคาที่ดินใหม่โดยค่อยเป็นค่อยไปและนำไปใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เพื่อหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงราคากะทันหันที่กระทบต่อสิทธิและภาระผูกพันของผู้ใช้ที่ดินบางส่วน พร้อมกันนี้ ยังได้ประสานความร่วมมือกับโครงการต่างๆ ที่หยุดชะงักเพราะขาดหลักเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินในอดีต

สถิติเบื้องต้นพบว่ามีท้องถิ่นประมาณ 25 แห่งที่ออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งมีผลใช้ได้ถึงสิ้นปีนี้ อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่หลายแห่ง รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วได้สร้างปฏิกิริยาตอบรับจากประชาชนเป็นอย่างมาก เนื่องจากราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม

เช่น รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์ มีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 เพิ่มขึ้นประมาณ 4-38 เท่า โดยระดับสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดอง/ตร.ม. ในทำนองเดียวกัน ในฮานอย ราคาที่ดินในรายการราคาตามมติปรับที่ออกใหม่ล่าสุดนั้นเพิ่มขึ้น 2-6 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิมที่ใช้ตั้งแต่ปี 2568 ซึ่งราคาสูงสุดอยู่ที่ 695.3 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของจังหวัดบั๊กซาง บันทึกระดับสูงสุดที่ 120 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 2.4 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเดิม

ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งที่ดินเพื่อการลงทุน ธุรกิจ กีฬา วัฒนธรรม ฯลฯ ธุรกิจหลายแห่งที่เช่าที่ดินและชำระเงินเป็นรายปี ดูเหมือนว่าจะติดขัด เผชิญกับความเสี่ยงที่จะล้มเหลวในการลงทุนและแผนธุรกิจ กำไรลดลง หรืออาจถึงขั้นขาดทุนเมื่อต้นทุนการเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นกะทันหัน ทำให้ยากต่อการคำนวณประสิทธิภาพทางธุรกิจ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่าจำเป็นต้องหาแนวทางแก้ไขปัญหานี้เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจและสภาพแวดล้อมการลงทุนในท้องถิ่น

เมื่อเผชิญกับปัญหาเชิงปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจำเป็นต้องประเมินผลกระทบอย่างครอบคลุม พิจารณาอย่างรอบคอบระหว่างการจัดทำรายการราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาด การเพิ่มรายได้งบประมาณ และการควบคุมราคาที่ดินเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดิน สนับสนุนธุรกิจ ดึงดูดการลงทุน และลดภาระต้นทุนที่ดินสำหรับประชาชน อย่างไรก็ตาม การรักษาความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และธุรกิจในเรื่องราคาที่ดินตามหลักตลาด... ไม่ใช่ปัญหาที่แก้ไขได้ง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปัจจัยทางการตลาดมีความหลากหลาย ข้อมูลสับสนและไม่มั่นคง

หน่วยงานปกครองท้องถิ่นมีแรงกดดันมหาศาล: จะทำอย่างไรให้รายการราคาที่ดินกลายมาเป็นแรงผลักดันการพัฒนาอย่างแท้จริง แทนที่จะขัดขวางธุรกิจและการลงทุน การหาสมดุลระหว่างปัจจัยทั้งสองนี้ถือเป็น “กุญแจสำคัญ” ที่จะพัฒนาระบบการประเมินที่ดินให้สมบูรณ์แบบ อันจะนำไปสู่การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ยั่งยืน

ภาพรวมการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2567: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน”

ปัญหาคอขวดใหญ่ในการประเมินราคาที่ดิน

“การประเมินมูลค่าที่ดินทำให้เกิดความแออัดอย่างมาก” นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานของ GP.Invest กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

นายเฮียป กล่าวว่า GP.Invest กำลังดำเนิน โครงการที่ได้รับการตัดสินใจจัดสรรที่ดินเมื่อ 9 เดือนที่แล้ว แต่ราคาที่ดินยังไม่ได้ถูกกำหนด มีโครงการหนึ่งของบริษัทอีกแห่งหนึ่งที่ไม่ได้ประเมินราคาที่ดินมา 2 ปีแล้ว แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรจะเสร็จสิ้นแล้วแต่ราคาที่ดินก็ยังไม่ได้กำหนด เรื่องนี้ทำให้เกิดความหงุดหงิดมาก

“ประเด็นที่ผมอยากเน้นย้ำคือ ถ้าราคาที่ดินขึ้นแบบนี้ การลงทุนของเรายังจะน่าสนใจอยู่ไหม ทำไมคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเราถึงมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 80-90% ทุกที่ในปัจจุบัน คำตอบคือ ประการแรก ต้นทุนแรงงานของเราถูก ประการที่สอง ต้นทุนที่ดินสมเหตุสมผล และประการที่สาม ระบบโลจิสติกส์สะดวก แต่ถ้าเราลดปัจจัยหนึ่งอย่างที่ดินลง ในขณะที่ต้นทุนแรงงานแพงขึ้นเรื่อยๆ ข้อได้เปรียบด้านการดึงดูดการลงทุนของเรายังคงอยู่หรือไม่ เวียดนามจะยังเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้หรือไม่” นายเฮียปถาม

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP.Invest

นายเฮี๊ยบ กล่าวว่า วิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบันไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของธุรกิจโดยทั่วไป ธุรกิจที่ใช้ที่ดินเพื่อให้เช่า และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ธุรกิจได้รับผลกระทบเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น

“แล้วธุรกิจไหนกล้าทำโครงการนี้ ถ้าธุรกิจไม่กล้าทำ แล้วจะมีรายได้อย่างยั่งยืนให้ท้องถิ่นได้อย่างไร ในเวลาแค่ 1 ปี การตัดสินใจจัดสรรที่ดินในพื้นที่เดียวกัน แปลงเดียวกัน ห่างกันเพียง 4 เดือน ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นถึง 40% เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อเสียอีก”

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องให้คำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นแก่ท้องถิ่นในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคำนวณราคาโดยใช้หลักส่วนเกิน” นายเฮียปกล่าว

ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาด

หลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ ก็มีการออกพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ปัญหาในปัจจุบันคือการบังคับใช้กฎหมาย ตัวอย่างเช่น ขณะนี้นครโฮจิมินห์มีผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาเกี่ยวกับราคาที่ดิน 58,000 รายการ

ในนครโฮจิมินห์ เขตเกิ่นเส่อได้รับการปรับจากเดิม 1.7 - 2.7 เท่า เขตที่มีอัตราเพิ่มต่ำที่สุดอยู่ที่เขต 3 ที่ 2.7 เท่า ส่วนเขตฮอกมอนมีอัตราเพิ่มสูงที่สุดถึง 38 เท่า ราคาที่ดินในปัจจุบันเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาประกาศเมื่อก่อนมาก

ตั้งแต่ปี 2566 ถึงสิ้นปี 2567 นครโฮจิมินห์มีการปรับราคาที่ดินขึ้นประมาณ 1.64 เท่า ขณะนี้ด้วยการปรับปรุงใหม่ การเพิ่มขึ้นยังคงรักษาระดับเดิมไว้ ดังนั้นภายใน 3 ปี ธุรกิจจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในภาระผูกพันทางการเงิน โดยมีแนวโน้มที่จะต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียมมากขึ้น เรื่องนี้สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับธุรกิจไม่น้อย

โดยอ้างอิงข้อมูลข้างต้น นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอคำแนะนำเกี่ยวกับประเด็นการประเมินมูลค่าที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ให้รายละเอียดประเภทที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ อย่างไรก็ตาม ที่ดินสนามกอล์ฟมีการควบคุมทั้งในมาตรา 4 และมาตรา 5 โดยมาตรา 4 กล่าวถึงที่ดินสาธารณะที่เป็นส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจภายใต้การจัดการของสนามกอล์ฟนั้นอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วพร้อมกฎระเบียบให้จัดกลุ่มเป็นที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรโดยไม่ได้จำแนกประเภทอย่างชัดเจนในรายละเอียด

นายโจวยกตัวอย่างที่สวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซง่อน ซึ่งมีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 20 เฮกตาร์ ซึ่งมีที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการเพียงไม่กี่พันตารางเมตร แต่พื้นที่ทั้งหมดมีราคาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ ทำให้บริษัทต้องเสียภาษีเกือบ 9 แสนล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง นครโฮจิมินห์จึงหันกลับไปมองและสรุปได้ว่าจำเป็นต้องพิจารณาใหม่อีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

นายเล ฮวง เจา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้รายงานต่อรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ว่าการปรับปรุงครั้งแรกดูเหมือนจะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากวิธีการประเมินมูลค่าปัจจุบันยังคงขึ้นอยู่กับส่วนเกิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายการราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตามอาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยเพื่อดำเนินการโครงการ ซึ่งในเวลานั้นราคาที่ดินจะถูกดันสูงมาก ทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

“หลักการที่เรามักพูดถึงกันเสมอคือการประสานผลประโยชน์ของสามหน่วยงานหลัก ได้แก่ รัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการนำไปปฏิบัติ ดังนั้น ฉันจึงเสนอว่าสำหรับ 25 ท้องถิ่นที่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ควรทำการประเมินผลกระทบทันที

ในช่วงตั้งแต่บัดนี้จนถึงวันที่ประกาศใช้รายการราคาที่ดินในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เราควรสั่งให้มีการทบทวนเบื้องต้นและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับท้องถิ่นที่ยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่และยังคงใช้บัญชีราคาเดิม จำเป็นต้องมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วย ด้วยวิธีนี้ เราจะสามารถพิจารณาได้ว่านโยบายใหม่นี้สามารถรับรองหลักการแห่งความกลมกลืนทางผลประโยชน์ได้จริงหรือไม่" นายโจวเสนอแนะ

ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ถูกปฏิบัติเสมือน “ลูกบุญธรรม”

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ ประเมินว่ายังคงมีการแบ่งแยกอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย "ตามธรรมชาติ" กับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ "ที่ถูกรับเลี้ยง" และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมายที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ในปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ มักเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวในจำนวนสูงมากสำหรับที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ลงทุนเกิดความลังเลใจที่จะลงทุนในโครงการการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ

คุณหวู่ ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มบริษัทซีอีโอ

“ในความเห็นของเรา เมื่อกำหนดราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นจำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ “ตลาด” และ “การประสานประโยชน์” เพื่อให้ราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย” นางสาวลาน อันห์ กล่าว

เหตุผลในการเสนอนี้เนื่องจากโครงสร้างการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจในปัจจุบันตามผังรายละเอียดโครงการเขตเมืองและพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ทที่ได้รับอนุมัติ 1/500 มีอยู่ประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่โครงการทั้งหมด ในขณะที่นักลงทุนโครงการพื้นที่ในเมือง เมื่อลงทุนและก่อสร้างเสร็จสิ้นจะส่งมอบพื้นที่ที่เหลือร้อยละ 60 ในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้รัฐบริหารจัดการและดำเนินการ โครงการอพาร์ทเม้นท์จะบริหารจัดการโดยคณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัย ผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทจะต้องลงทุนและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและการดำเนินงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดทั้งวงจรชีวิตของโครงการ

14:55 10 มกราคม 2568

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ กล่าวสุนทรพจน์ในหัวข้อ 04: บทบาทของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์และประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการกำหนดราคาที่ดิน

ตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ ที่ดินเพื่อประกอบกิจการพาณิชย์และบริการ คือ ที่ดินสำหรับก่อสร้างสถานประกอบกิจการพาณิชย์และบริการ และงานอื่นใดที่ให้บริการแก่ธุรกิจ การค้า และการบริการ รวมถึงงานก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท (โรงแรม วิลล่านักท่องเที่ยว อพาร์ทเมนต์นักท่องเที่ยว...) เพื่อให้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการส่งเสริมบทบาทในปัจจุบันและบทบาทที่สำคัญเพิ่มมากขึ้นในอนาคต กฎระเบียบที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่รีสอร์ท จึงมีความสำคัญเป็นพิเศษ

อ้างอิงจากกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำหนดให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการ “ตลาด” ขณะเดียวกันก็ยึดหลักการ “ประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ลงทุน” และนำไปปฏิบัติจริง CEO Group ประเมินว่ายังคงมีการเลือกปฏิบัติอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย “ลูกหลาน” กับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ “รับเลี้ยง” และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องหลายประการที่ต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ในปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ มักเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวในจำนวนสูงมากสำหรับที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ลงทุนเกิดความลังเลใจที่จะลงทุนในโครงการการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ ในความเห็นของเราในการกำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นจำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ "ตลาด" และ "การประสานผลประโยชน์" เพื่อให้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

ข้อเสนอนี้มีเหตุผลหลายประการดังนี้:

ประการแรกโครงสร้างการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจตามผังเมืองรายละเอียดโครงการเขตเมืองและพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ทที่ได้รับการอนุมัติ 1/500 คิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด ในขณะที่นักลงทุนโครงการพื้นที่ในเมือง เมื่อลงทุนและก่อสร้างเสร็จสิ้นจะส่งมอบพื้นที่ที่เหลือร้อยละ 60 ในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้รัฐบริหารจัดการและดำเนินการ โครงการอพาร์ทเม้นท์จะบริหารจัดการโดยคณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัย ผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทจะต้องลงทุนและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและการดำเนินงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดทั้งวงจรชีวิตของโครงการ

ดังนั้นราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการจึงควรอยู่ที่ไม่เกิน 40% ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยซึ่งเป็นหลักวิทยาศาสตร์

ประการที่สอง บทบาทครอบคลุมของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ในการพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ท - โครงสร้างพื้นฐานที่พักอาศัยสำหรับภาคเศรษฐกิจหลักของการท่องเที่ยว

จากการวิเคราะห์ข้างต้น เราขอแนะนำ:

ประการแรก ให้พิจารณาการกำหนดราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการให้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 20 ถึง 40 เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ประการที่สอง สำหรับพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการรีสอร์ท เช่น ถนนภายใน ต้นไม้จัดสวน สถานีบำบัดน้ำเสีย ลานสวน ฯลฯ: (i) ขอแนะนำให้พิจารณายกเว้นค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาโครงการ โดยคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ธุรกิจของโครงการเท่านั้น และ (ii) อนุญาตให้ผู้ลงทุนส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่รัฐ (โดยใช้กลไกเดียวกันกับโครงการในเขตเมือง)

ประการที่สาม เกี่ยวกับวิธีการส่วนเกินในการคำนวณราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ เราจะเห็นว่ารายได้นั้นมาจากราคาที่ดินที่ชนะในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยมักจะใช้พื้นที่ดินขนาดเล็กเป็นข้อมูลอ้างอิง ราคาที่ดินแปลงเล็กนำมาทำโครงการขนาดใหญ่ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการพัฒนาโครงการรวมของแปลงที่ดินยังไม่เหมาะสม ต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพื่อกำหนดราคาที่ดินจะอ้างอิงตามอัตราทุนลงทุนที่รัฐออกให้ อัตราเงินทุนนี้ต่ำกว่าต้นทุนการลงทุนก่อสร้างจริงของโครงการมาก และต้นทุนเหล่านี้จะได้รับการคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์โดยอิงตามการประมาณการออกแบบและแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ ค่าใช้จ่ายในการขายได้รับอนุญาตให้คำนวณได้เพียง 1% ของรายได้ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายจริงอยู่ที่ประมาณ 10% ถึง 15% ต้นทุนดอกเบี้ยถูกคำนวณเพียง 50% ของทุนเงินกู้ทั้งหมด และคำนวณเฉพาะปี 01 - 02 เท่านั้น

จากการคำนวณข้างต้น จะเห็นว่ารายได้ถูกคำนวณอยู่ที่ระดับสูงสุด ขณะที่ต้นทุนที่คำนวณได้ไม่เพียงพอ ขาดแคลน หรือต่ำเมื่อเทียบกับความเป็นจริง ส่งผลให้ธุรกิจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก่อให้เกิดฟองสบู่ในตลาด ไม่ได้ปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคาที่ดินอย่างแท้จริง

จากการระบุข้อบกพร่องข้างต้น เราขอแนะนำให้แก้ไขกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการใช้หลักการส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ:

ประการแรก รายได้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่ชนะการประมูลหรือราคาตัวอย่างของที่ดินแปลงเล็ก ๆ ... แต่จะต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดทั่วไปในระยะเวลาที่ยาวนานเพียงพอ

ประการที่สอง ต้นทุนจะต้องมีการคำนวณอย่างถูกต้อง เพียงพอ และสอดคล้องกับความเป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนจะต้องคำนวณตามประมาณการที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ ค่าใช้จ่ายในการขายคำนวณตามการชำระเงินจริงของธุรกิจ (ระดับที่แนะนำคือ 10%) ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยคำนวณจากเงินกู้ทั้งหมดและคำนวณในระหว่างช่วงการลงทุนก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตัดสินใจในคำตัดสินใจด้านนโยบายการลงทุน/คำตัดสินใจด้านการลงทุนของโครงการ

14:45 น. 10 มกราคม 2568

รองศาสตราจารย์ดร. นายเหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัย หัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวสุนทรพจน์ในประเด็นที่ 3 ประเด็นทางกฎหมายและปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับการประกาศและการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่

ปัญหาราคาที่ดินในปัจจุบันเป็นปัญหาคอขวดหลายด้าน ในปัจจุบันหลายท้องถิ่นมีโครงการ "ที่ถูกระงับ" จำนวนมากที่ไม่สามารถดำเนินการได้ สาเหตุใหญ่ประการหนึ่งคือราคาที่ดินที่ไม่แน่นอน จึงอยากขอเสนอความเห็นเกี่ยวกับเรื่องราคาที่ดินจากมุมมองทางกฎหมายบ้าง

ปัจจุบันกฎหมายที่ดินมีนวัตกรรมใหม่ๆ มากมาย นี่ถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญและยังสร้างแรงกดดันให้กับท้องถิ่นด้วย เราดำเนินการตามมติที่ 18 โดยการลบกรอบราคาที่ดินออก และใช้เพียงตารางราคาที่ดินเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งบัญชีราคาที่ดินจะให้คณะกรรมการประชาชนประจำท้องถิ่นจัดทำขึ้น นั่นหมายความว่าท้องถิ่นจะดำเนินการเอง ตัดสินใจเอง และรับผิดชอบเอง นอกจากนั้นยังมีกฎหมาย คำสั่ง และหนังสือเวียนด้วย โดยภาพรวมจะเห็นได้ว่าช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์และเหมาะสมมากขึ้น แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดก็ยังมีข้อจำกัดอยู่มาก

กฎเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินมีหลักการ 5 ประการ รวมถึงหลักตลาด แต่ไม่มีใครอธิบายว่าหลักตลาดคืออะไร ซึ่งทำให้พื้นที่ต่างๆ ประสบความยากลำบากในการสมัคร

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ “สูญพันธุ์” ไปแล้ว ในกลุ่มอสังหาฯ ราคา 20-30 ล้านดอง/ตรม. ทำให้ลูกจ้างประจำไม่สามารถซื้อบ้านได้ ดังนั้นผมคิดว่าจำเป็นที่จะต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าหลักการตลาดคืออะไร ประการที่สอง มีเกณฑ์อะไรในการกำหนดหลักการตลาด? เรื่องนี้ก็ต้องมีการชี้แจงเช่นกัน

และเราจะต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าไม่มีหลักการใดที่จะกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด การติดตามราคาตลาดนั้นผิด เราต้องปฏิบัติตาม “หลักการตลาด”

นอกจากนี้ หลักการ 5 ประการในการกำหนดราคาที่ดินจะต้องมีความกลมกลืนกัน แล้วความสามัคคีคืออะไร? สิ่งนี้ต้องระบุด้วย ในความคิดของฉัน ความสามัคคีคือการทำให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของทุกฝ่ายได้รับการปกป้อง หากสถานการณ์ประเมินที่ดินในปัจจุบันยังเป็นแบบนี้ต่อไป ธุรกิจต่างๆ ย่อมต้อง “หยุดชะงัก” อย่างแน่นอน

ต่อไป ฉันเสนอว่าเราต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ชัดเจนมากเพื่อปกป้องทีมงานและองค์กรที่ปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน พวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญ ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง และต้องปกป้องพวกเขา เมื่อนั้นที่ปรึกษาการประเมินค่าจึงจะกล้าทำ

เราจะต้องเตรียมทรัพยากรด้านวัสดุต่างๆ รวมถึงผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าที่ดินด้วย เมื่อมองย้อนกลับไป ประเทศเรามีผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินมูลค่าที่ดินกี่ร้อยคนและสามารถประเมินมูลค่าที่ดินได้? นอกจากการจัดสัมมนาแล้ว ผมมองว่ากระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรจะจับมือชี้นำท้องถิ่นด้วย การปล่อยให้ท้องถิ่นดำเนินการเองเป็นเรื่องยากมาก

การประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันเป็นเรื่องยาก เนื่องมาจากข้อมูลอินพุตในปัจจุบันไม่มีและไม่เป็นมาตรฐาน

นอกจากนี้ ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่า การกำหนดราคาที่ดินให้คงที่เป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ โครงการในท้องที่ที่มีการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมจะต้องมีราคาที่แตกต่างกัน... ขึ้นอยู่กับแต่ละกลุ่มโครงการและทำเลที่ตั้งเฉพาะซึ่งมีราคาที่แตกต่างกัน เราจะต้องมีรายละเอียดที่เฉพาะเจาะจง จากนั้นเราจึงจะสามารถแก้ไขปัญหาราคาที่ดินในปัจจุบันได้ในที่สุด มิฉะนั้น เราจะทำให้ราคาที่ดินกลายเป็นคอขวด ไม่ใช่ทรัพยากร

14:30 น. 10 มกราคม 2568

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวสุนทรพจน์ 2

หารือ: นําหลักการ “การรักษาความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดินและผู้ลงทุน” และ “หลักการตลาด” มาใช้ในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินและควบคุมเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาหน่วยเช่าที่ดินอย่างสมเหตุสมผล เพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในจังหวัด เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่น่าดึงดูด และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

จากมติที่ 18 จนถึงพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เราจะเห็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ในการสร้างกลไกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเป็นหนึ่งเดียวกันและชัดเจนมากยิ่งขึ้น รวมทั้งเติมเต็มช่องว่างทางกฎหมายที่มีอยู่ก่อนหน้านี้

หลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ ก็มีการออกพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ปัญหาในปัจจุบันคือการบังคับใช้กฎหมาย ตัวอย่างเช่น ขณะนี้นครโฮจิมินห์มีผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาเกี่ยวกับราคาที่ดินจำนวน 58,000 รายการ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการวันนี้เราอยากจะเสนอแนะเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ให้รายละเอียดประเภทที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ อย่างไรก็ตาม เราพบว่าที่ดินสนามกอล์ฟมีการควบคุมทั้งมาตรา 4 และมาตรา 5 โดยมาตรา 4 กล่าวถึงที่ดินเพื่อการพาณิชย์ที่เป็นส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของสนามกอล์ฟนั้นอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วพร้อมกฎระเบียบให้จัดกลุ่มเป็นที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรโดยไม่ได้จำแนกประเภทอย่างชัดเจนในรายละเอียด ยกตัวอย่างเรื่องราวที่สวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซง่อน พื้นที่ทั้งหมดมีประมาณ 20 ไร่ ซึ่งมีที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการเพียงไม่กี่พันตารางเมตร แต่พื้นที่ทั้งหมดมีราคาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ ทำให้บริษัทต้องเสียภาษีเกือบ 9 แสนล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง เมืองจึงหันกลับไปมองและสรุปได้ว่าจำเป็นต้องพิจารณาใหม่อีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

ขณะนี้อยู่ระหว่างการจัดทำรายการราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ ตามการสังเคราะห์จากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มีท้องถิ่น 25 แห่งที่ได้ปรับปรุงรายการราคาที่ดินแล้ว เมื่อวิเคราะห์โดยละเอียดแล้ว จะเห็นได้ว่าท้องถิ่นส่วนใหญ่มีการบันทึกว่าเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ในนครโฮจิมินห์ เขตเกิ่นเส่อได้รับการปรับจากเดิม 1.7 - 2.7 เท่า เขตที่มีอัตราเพิ่มต่ำที่สุดอยู่ที่เขต 3 ที่ 2.7 เท่า ส่วนเขตฮอกมอนมีอัตราเพิ่มสูงที่สุดถึง 38 เท่า ดังนั้นการปรับขึ้นของราคาที่ดินในปัจจุบันจึงสูงเกินกว่าราคาประกาศเมื่อก่อนมาก

ดังนั้น เราจึงได้รายงานไปยังรัฐบาลและกระทรวงต่างๆ แล้วว่า การปรับปรุงครั้งแรกดูเหมือนจะไม่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากวิธีการประเมินมูลค่าปัจจุบันยังคงขึ้นอยู่กับส่วนเกิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายการราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตามอาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยเพื่อดำเนินการโครงการ ซึ่งในเวลานั้นราคาที่ดินจะถูกดันสูงมาก ทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

หลักการที่เรามักพูดถึงกันเสมอก็คือการประสานผลประโยชน์ระหว่างหน่วยงานหลักสามหน่วยงาน ได้แก่ รัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ไม่ได้ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการนำไปปฏิบัติ ดังนั้น ฉันขอเสนอว่า สำหรับ 25 ท้องถิ่นที่ออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้ว ควรทำการประเมินผลกระทบโดยทันที ในช่วงตั้งแต่บัดนี้จนถึงวันที่รายการราคาที่ดินมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เราควรสั่งให้มีการทบทวนเบื้องต้นและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับท้องถิ่นที่ยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่และยังคงใช้บัญชีราคาเดิมก็จำเป็นต้องมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนเช่นกัน ด้วยวิธีนี้ เราจะสามารถพิจารณาได้ว่านโยบายใหม่นั้นสามารถรักษาหลักการแห่งความกลมกลืนทางผลประโยชน์ได้จริงหรือไม่

ตั้งแต่ปี 2566 ถึงสิ้นปี 2567 นครโฮจิมินห์มีการปรับราคาที่ดินขึ้นประมาณ 1.64 เท่า ขณะนี้ด้วยการปรับปรุงใหม่ การเพิ่มขึ้นยังคงรักษาระดับเดิมไว้ ดังนั้นภายใน 3 ปี ธุรกิจจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในภาระผูกพันทางการเงิน โดยมีแนวโน้มที่จะต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียมมากขึ้น เรื่องนี้สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับธุรกิจไม่น้อย

ดังนั้นเราจึงเสนอให้เมืองใช้อัตราภาษีตั้งแต่ 0.25% ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดตามพระราชกฤษฎีกา 103 เป็น 1.5% แม้ว่าเมืองจะยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย แต่คำถามก็คือว่าสิ่งนี้สอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ ทั้งนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีกรอบเวลาขั้นต่ำ 10 ปี ดังนั้นในระยะเริ่มแรก การใช้อัตรา 0.25 – 1.5% ถือว่าค่อนข้างสูง เราขอแนะนำว่าอัตราค่าเช่าที่ดินควรจะกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ 0.25 - 0.5% เท่านั้น เพื่อลดภาระทางการเงินของธุรกิจและสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html