จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคหลายประการเพื่อให้กฎหมายที่ดินสามารถมีผลบังคับใช้

หลังจากผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการบังคับใช้กฎหมายที่ดินมาแล้ว ตามความเห็นของบางคน ยังคงพบอุปสรรคและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ อยู่มาก

จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคหลายประการเพื่อให้กฎหมายที่ดินสามารถมีผลบังคับใช้

หลังจากผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการบังคับใช้กฎหมายที่ดินมาแล้ว ตามความเห็นของบางคน ยังคงพบอุปสรรคและความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ อยู่มาก

กฎหมายที่ดินปี 2024 คาดว่าจะช่วยปรับปรุงการจัดการและการใช้ที่ดินในเวียดนาม มีส่วนสนับสนุนการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านช่วงเวลาการดำเนินการแล้ว ยังคงมีอุปสรรคและความยากลำบากมากมายในกระบวนการดำเนินการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่ ปัญหาเหล่านี้เกิดจากการขาดความสอดคล้องกันระหว่างเอกสารทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังเกิดจากกลไกการบังคับใช้ ความสามารถในการจัดการ และแนวทางปฏิบัติในท้องถิ่นอีกด้วย

การออกเอกสารแนะนำการนำไปปฏิบัติล่าช้า

แม้ว่ารัฐบาลและกระทรวงต่างๆ จะได้พยายามจัดทำเอกสารแนวทางการบังคับใช้ แต่บทบัญญัติของกฎหมายที่ดินหลายข้อยังไม่ได้รับการบังคับใช้เต็มที่

ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่มีผลต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุน อย่างไรก็ตามกลไกการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ ซึ่งอาจทำให้เกิดข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีในการทำธุรกรรมที่ดินได้ง่าย

ณ ปัจจุบัน มีเพียงจังหวัดและเมืองประมาณ 59/63 แห่งเท่านั้นที่ออกเอกสารแนะนำโดยละเอียด ขณะที่พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนของกระทรวงและสาขาต่าง ๆ ยังคงอยู่ในระหว่างดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ ส่งผลให้หน่วยงานในพื้นที่ประสบความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมาย ส่งผลต่อกระบวนการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน การชดเชย การสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง)

ปัญหาสำคัญประการหนึ่งในการดำเนินการตามกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ คือ การระบุและรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินของผู้คน ขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) ยังคงประสบปัญหาอยู่มาก เนื่องมาจากระเบียบปฏิบัติที่ซ้ำซ้อนกัน และการขาดการประสานงานกันระหว่างระดับการจัดการ นอกจากนี้ การใช้ผังการใช้ที่ดินในท้องที่ยังคงไม่เคร่งครัด ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน และความคืบหน้าในการดำเนินโครงการล่าช้า

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) กล่าวว่า การออกหนังสือปกแดงยังคงประสบปัญหาหลายประการ โดยโครงการจำนวนมากไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์และชัดเจน ส่งผลให้ผู้ประกอบกิจการที่ดินประสบปัญหา

นายดิงห์เสนอว่าจำเป็นต้องทำให้ฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติสมบูรณ์และประสานระบบข้อมูลที่ดินระหว่างท้องถิ่นเพื่อลดขั้นตอนการบริหารให้เหลือน้อยที่สุด ในเวลาเดียวกัน หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องสร้างคำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงและลดความซับซ้อนของกระบวนการในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อบุคคลและธุรกิจ

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารหลายคนชี้ให้เห็นคือความยากลำบากในการเคลียร์พื้นที่เพื่อใช้ในโครงการพัฒนา ต.ส. เหงียน มินห์ ฟอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า การแผ้วถางที่ดินเป็นปัญหาที่ยาก เนื่องจากเกี่ยวข้องกับประเด็นที่ซับซ้อน เช่น การชดเชย การตั้งถิ่นฐานใหม่ และฉันทามติของประชาชน

นี่เป็นหนึ่งในปัจจัยที่สามารถทำให้ความคืบหน้าของโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานล่าช้าได้ โครงการขนาดใหญ่หลายแห่งต้องหยุดชะงักเนื่องจากไม่สามารถตกลงราคาค่าตอบแทนที่สมเหตุสมผลกับประชาชนได้

นายพงศ์ กล่าวว่า การจะแก้ไขปัญหาดังกล่าว จำเป็นต้องสร้างกลไกการจ่ายค่าตอบแทนที่โปร่งใสและยุติธรรม พร้อมทั้งส่งเสริมการโฆษณาชวนเชื่อและการระดมพลให้ประชาชนเข้าใจและเห็นด้วยกับนโยบายการจัดซื้อที่ดิน ควบคู่ไปกับการจำเป็นต้องจัดสร้างพื้นที่จัดสรรใหม่พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันเพื่อให้ประชาชนสามารถดำรงชีวิตได้อย่างมั่นคงทันทีหลังจากได้ที่ดินคืนมา

ปัญหากลไกราคาที่ดิน

ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่มีผลต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุน อย่างไรก็ตามกลไกการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ จึงอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีในการทำธุรกรรมที่ดินได้

นางเล ถิ ทันห์ ฮา ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่มักเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง และปัจจัยด้านราคาที่ไม่ชัดเจนทำให้ผู้คนและนักลงทุนรู้สึกไม่สบายใจ

นางฮาเชื่อว่าจำเป็นต้องมีกลไกราคาที่ดินที่มั่นคงและโปร่งใส การประชาสัมพันธ์ข้อมูลราคาที่ดิน ปรับปรุงข้อมูลเป็นประจำ และใส่ไว้ในระบบข้อมูลกลาง จะช่วยลดภาวะเงินเฟ้อราคาที่ดิน และเพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรม ควบคู่กับการมีนโยบายให้สิทธิพิเศษแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคมโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

ในกรุงฮานอย ตามการยอมรับของผู้นำกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในบางพื้นที่ ราคาที่ดินมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด ไม่เพียงพอที่จะชดเชยต้นทุนและทรัพยากรการลงทุนเพื่อสร้างกองทุนที่ดิน (รวมถึงต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ)

เพื่อแก้ไขสถานการณ์ที่ราคาที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ ตำบล และเทศบาลได้กำหนดขั้นราคาและการประมูลหลายรอบ (โดยมีจำนวนรอบบังคับ) เพื่อให้แน่ใจว่าราคาเริ่มต้นของรอบต่อไปจะใกล้เคียงกับราคาตลาด

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินและกฎหมายการประมูลทรัพย์สินยังไม่ได้กำหนดเนื้อหาต่างๆ ไว้อย่างชัดเจน เช่น การวางเงินมัดจำขั้นต่ำ (เท่ากับ 20% ของราคาเริ่มต้น) ไม่มีกฎเกณฑ์ห้ามการกระทำที่สมรู้ร่วมคิดเพื่อปรับราคาขึ้นหรือ “ขยาย” จนทำให้เกิดสถานการณ์ที่ผู้เข้าร่วมประมูลเสนอราคาสูงกว่าราคาตลาดเพื่อชนะการประมูล จากนั้นไม่ชำระเงินที่ประมูลได้ (สูญเสียเงินมัดจำ) หรือไม่เสนอราคาต่อในรอบถัดไป ทำให้การประมูลล้มเหลวและเกิดภาวะโกลาหลในราคาตลาด

การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินของบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเองในปัจจุบันไม่มีกฎเกณฑ์กำหนดว่าต้องสร้างบ้านให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด ทำให้เกิดภาวะที่ดินไม่เข้าใช้ประโยชน์ ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ก่อให้เกิดความยากลำบากในการบริหารจัดการผังเมือง สูญเสียความสวยงามในเมือง และสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน

เขต เมือง และเทศบาลบางแห่งยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันในการจัดเก็บรายได้งบประมาณจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อสนองความต้องการเงินทุนสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ดังนั้นพวกเขาจึงยังคงจัดการประมูลเพื่อจัดสรรที่ดินให้กับบุคคลทั่วไปสำหรับการสร้างบ้าน

นอกเหนือจากปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหารจัดการและราคาที่ดินแล้ว การติดตามและตรวจสอบการใช้ที่ดินยังเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย นายเหงียน ตรอง หว่าย รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ปัจจุบันท้องถิ่นต่างๆ ขาดกลไกการตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้เกิดการใช้ที่ดินโดยเปล่าประโยชน์ ที่ดินถูกทิ้งร้าง หรือการใช้อย่างผิดวิธี

นายหว่าย กล่าวว่า จำเป็นต้องมีกลไกการตรวจสอบที่เข้มงวด โปร่งใส และยุติธรรม เพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้ที่ดินอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ

หน่วยงานจัดการที่ดินจำเป็นต้องนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาประยุกต์ใช้ในการบริหารจัดการข้อมูลที่ดิน เพื่อช่วยให้ติดตามและตรวจสอบโครงการใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

เมื่อถามถึงธุรกิจบางแห่ง กล่าวว่าอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานคือความล่าช้าในขั้นตอนทางกฎหมายและการอนุมัติสถานที่ โครงการต่างๆ จำนวนมากต้องหยุดชะงัก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องมาจากขั้นตอนการบริหารจัดการ และการขาดฉันทามติเกี่ยวกับการชดเชยและการจัดสรรที่อยู่ใหม่

เพื่อที่จะบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้อย่างมีประสิทธิผล ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่า เจ้าหน้าที่จำเป็นต้องพยายามมากขึ้นในการแก้ไขปัญหาข้างต้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำเป็นต้องเพิ่มการออกเอกสารแนะนำโดยละเอียดและจัดหลักสูตรฝึกอบรมให้กับเจ้าหน้าที่ทุกระดับเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติม สิ่งนี้จะช่วยให้ท้องถิ่นเข้าใจข้อมูลและบังคับใช้กฎหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ฐานข้อมูลที่ดินที่สมบูรณ์ มั่นใจได้ถึงความสอดคล้องและความถูกต้อง การนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาใช้ในการบริหารจัดการที่ดินจะช่วยประหยัดเวลา ต้นทุน และลดข้อผิดพลาดในการบริหารจัดการ

ออกเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับวิธีการกำหนดราคาที่ดินและการชดเชยเมื่อเรียกคืนที่ดินที่ชัดเจนและละเอียดมากขึ้น ทางการยังต้องเพิ่มความเข้มงวดในการติดตามและตรวจสอบการใช้ที่ดินด้วย

เชื่อกันว่าหากนำโซลูชันเหล่านี้ไปใช้อย่างพร้อมเพรียงและเหมาะสมเท่านั้น กฎหมายที่ดินปี 2024 จึงจะสามารถเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาประเทศได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html