ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นง่าย ลดลงยาก คาดการณ์ 2 สถานการณ์ตลาดในปี 2568 ราคาที่ดินใหม่ในฮานอยจะมีผลเป็นลูกโซ่

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาอสังหาฯ ไม่น่าจะลดลงในปี 2568 โดยจะเกิดสถานการณ์ตลาด 2 แบบ รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยจะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้น... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญๆ ทั้งราคาที่ผันผวนและความต้องการที่ปรับเปลี่ยนทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ภาพ: อันห์ ฟอง)

อุปทานเพิ่ม ราคาอสังหาฯ ยังลดลงยาก

อุปทานอพาร์ทเม้นท์เปิดใหม่ทั้งปี 2567 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 35,000 ยูนิต สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้เดิมที่ 22,000 - 24,000 ยูนิต ภายในปี 2568 คาดการณ์ว่าจำนวนดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเป็น 40,000 อพาร์ทเมนต์ในตลาดหลักทั้งสองแห่ง ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปผู้เชี่ยวชาญเห็นด้วยว่าแม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่การที่จะ "ทำให้เย็นลง" ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นเรื่องยาก

การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นาย Duong Thuy Dung ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE Vietnam กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลง แต่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจเพิ่มขึ้นได้ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2024 การจะกำหนดราคาให้ประชาชนเอื้อมถึงได้อย่างไรยังคงเป็นคำถามที่ยากและเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาดที่ยังไม่มีคำตอบ

จากการวิเคราะห์ของนางสาวดุง พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2562 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของนครโฮจิมินห์ ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตรม.

เห็นด้วยอย่างยิ่งครับ รองศาสตราจารย์ ดร. Dinh Trong Thinh ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ให้ความเห็นว่าปี 2567 จะเป็นช่วงเวลาที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 40 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้านดอง/ตร.ม. ภายในสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ที่น่าสังเกตคือ ตลาดไม่มีโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดอง/ตรม. อีกต่อไป โดยโครงการระดับกลางหลายโครงการมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตรม. อีกด้วย

ในช่วงที่อากาศร้อน ราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นรายวันและรายสัปดาห์ แต่สภาพคล่องยังคงสูง ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกเก็บกักมาเป็นเวลานานมีโอกาสที่จะระเบิดออกมา เนื่องจากมีแรงจูงใจมากมายที่จะฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในขณะที่อุปทานยังมีน้อยทำให้ราคาสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าถึงแม้ว่าการปรับขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะชะลอตัวลง แต่จะเป็นเรื่องยากที่จะลดราคาขายในปี 2568 เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ในความเป็นจริง ตลาดฮานอยกำลังดำเนินตามสถานการณ์การเติบโตของนครโฮจิมินห์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญๆ ทั้งราคาที่ผันผวนและความต้องการที่ปรับเปลี่ยนทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2568 จะเป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยมีความหรูหราคิดเป็นร้อยละ 36

จากมุมมองทางธุรกิจ นาย Ngo Huu Truong รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Hung Thinh Corporation กล่าวว่า ในช่วงข้างหน้านี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ยากมาก สาเหตุประการหนึ่งมาจากขั้นตอนการอนุมัติโครงการซึ่งมักใช้เวลานาน ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มมากขึ้น

ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เหงียน วัน ดิงห์ ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2568 บทบัญญัติของกฎหมายใหม่ยังไม่ได้ถูกบังคับใช้เต็มที่ แต่ก็ยังคงใช้ประโยชน์จากปัญหาเก่าๆ จึงคาดว่าราคาที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับสมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2569 - 2570 หากตั้งแต่นี้เป็นต้นไปยังไม่มีการปรับตัวที่เหมาะสม ก็จะมีการ “ดัน” แรงกดดันให้ราคาเพิ่มขึ้น

นายดิงห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมี 2 สถานการณ์ หากมีการควบคุมที่ดี ตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2569 - 2570 หากขาดการจัดวางทางเทคนิคที่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจพุ่งสูงขึ้นจนไม่สมเหตุสมผล แล้วตลาดก็จะลำบากอีกครั้ง

ตลาดกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งประกาศ 10 ประเด็นเด่นอุตสาหกรรมก่อสร้างปี 67 โดยปี 67 ถือเป็นก้าวสำคัญที่อุตสาหกรรมก่อสร้างจะเติบโตประมาณ 7.8-8.2% สูงสุดนับตั้งแต่ปี 63 เกินเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดในมติที่ 01 (6.4-7.3%)

ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดที่อุตสาหกรรมก่อสร้างทำได้นับตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งเป็นแรงผลักดันการเติบโตของ GDP โดยรวมของเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวเป็นเมืองอยู่ที่ 44.3% เกินเป้าหมายที่รัฐสภาตั้งไว้ที่ 43.7% อุตสาหกรรมก่อสร้างยังบรรลุเป้าหมายอีกสองประการที่รัฐบาลกำหนด ได้แก่ อัตราการเก็บและบำบัดน้ำเสียร้อยละ 18 และพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 26.5 ตารางเมตรต่อคน

จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่แล้ว กระทรวงก่อสร้างเผยว่า มีการนำโซลูชั่นแบบซิงโครนัสหลายอย่างมาใช้เพื่อลดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาด คณะทำงานขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ของนายกรัฐมนตรี ได้ประสานความร่วมมือกับท้องถิ่นและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรวบรวมข้อมูลและสถานการณ์ ตลอดจนทบทวนโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ เพื่อหารือ ให้คำแนะนำ และตอบคำถามเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการ

“ตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดี ผ่านช่วงยากลำบากที่สุดสร้างแรงกระตุ้นฟื้นตัวและพัฒนาได้” กระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำ

ไฮไลท์อีกประการหนึ่งของปีที่ผ่านมาคือการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม สำนักงานเลขาธิการได้ออกคำสั่งฉบับที่ 34 เรื่องการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในสถานการณ์ใหม่

กระทรวงก่อสร้างเตรียมเสนอร่างมติเรื่องแหล่งทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของรัฐต่อรัฐบาล ด้วยเหตุนี้ จึงเสนอให้ดำเนินการจัดแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐมูลค่า 100,000 พันล้านดองจากทุนพันธบัตร เป็นระยะเวลา 5 ปี ความพยายามดังกล่าวจะเป็นพื้นฐานสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมระดับประเทศให้เร่งตัวขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

ผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย

ตามรายการราคาที่ดินปรับปรุงของกรุงฮานอยที่เพิ่งออกและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2024 ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของกรุงฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินที่ออกตั้งแต่ปี 2019 ถึง 2-6 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยมซึ่งแตะเกือบ 700 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า หากใช้รายการราคาที่ดินปี 2567 จะทำให้ต้นทุนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับก่อนหน้า สาเหตุก็คือ ต้นทุนหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างโครงการต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

กระทรวงก่อสร้างเผยการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะส่งผลต่อเนื่องทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า

นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ ดาต แซน เมียน บั๊ก กล่าวว่า สำหรับธุรกิจ การมีรายการราคาที่ดิน จะช่วยสนับสนุนขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้ติดตามราคาตลาดได้อย่างใกล้ชิด รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ธุรกิจใช้ในการกำหนดภาษีที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หากมีการกำหนดภาษีที่ดินตามราคาตลาด ภาษีการแปลงการใช้ที่ดินขององค์กรจะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งออกสำหรับผู้ซื้อก็จะสูงขึ้นด้วย

ฉันสามารถขายอพาร์ทเมนท์ที่ถูกผ่อนชำระภายใต้กฎระเบียบใหม่ได้หรือไม่?

การซื้อคอนโดแบบผ่อนชำระเป็นกระแสที่ใครหลายๆ คนนิยม เพราะต้องการให้มีบ้านไว้ใช้โดยที่ไม่ต้องใช้เงินเป็นจำนวนมากทันที แล้วการซื้อคอนโดแบบผ่อนชำระต้องมีกฏเกณฑ์อะไรบ้าง?

การซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระ มีการกำหนดไว้ในมาตรา 167 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ดังต่อไปนี้

- ตามที่คู่สัญญาตกลงและระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อบ้าน

- ในระหว่างช่วงผ่อนชำระ ผู้ซื้อห้องชุดสามารถใช้งานและรับผิดชอบในการบำรุงรักษาได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นหรือในช่วงระยะเวลารับประกันห้องชุด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 167 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุว่า ผู้ซื้อบ้านที่ผ่อนชำระหรือผ่อนชำระเป็นงวดๆ สามารถทำธุรกรรมซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน จำนอง หรือสมทบทุนบ้านหลังนี้กับบุคคลอื่นได้หลังจากชำระเงินค่าบ้านครบถ้วนแล้วเท่านั้น เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ตามข้อบังคับนี้ หากผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ผ่อนชำระต้องการขายให้บุคคลอื่น เขา/เธอจะต้องจ่ายราคาซื้อบ้านเต็มจำนวนให้แก่ผู้ขาย เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ฉะนั้นหากซื้อห้องชุดโดยผ่อนชำระกับผู้ลงทุนหรือผ่อนชำระกับผู้ขาย เมื่อชำระเงินเต็มจำนวนเท่ากับราคาซื้อห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อจึงจะขายให้บุคคลอื่นได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ในทำนองเดียวกัน ในการจำนองสินเชื่อผ่อนชำระกับธนาคาร ถ้าหากต้องการขายให้บุคคลอื่น ตามมาตรา 321 วรรคห้า แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 ผู้จำนองสามารถขายห้องชุดที่จำนองกับธนาคารให้บุคคลอื่นได้ หากธนาคารยินยอม หรือตามที่บทบัญญัติของกฎหมายกำหนด

ดังนั้นหากคู่สัญญาตกลงกันหรือธนาคารตกลงที่จะขายห้องชุดโดยผ่อนชำระก็สามารถใช้วิธีการดังต่อไปนี้:

- ผู้ลงทุนลงนามในเอกสารโอนสัญญาซื้อขายห้องชุด โดยไม่ได้ยื่นคำร้องขอหนังสือรับรองจากหน่วยงานของรัฐ

- ทั้งสองฝ่ายลงนามยกเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระเดิม และผู้ขายจะลงนามในสัญญาซื้อขายห้องชุดกับผู้ซื้อรายใหม่โดยตรง (หากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ได้โอนเล่มแดง) หรือจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการขายห้องชุดแบบผ่อนชำระระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อรายเดิม ผู้ขาย และผู้ซื้อรายใหม่

- จัดทำข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยธนาคารตกลงที่จะขายห้องชุดโดยผ่อนชำระให้กับบุคคลอื่น ในเวลาเดียวกัน ดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์ เซ็นสัญญาซื้อขายใหม่ และโอน Red Book ให้กับผู้ซื้อใหม่

ในกรณีนี้ คู่กรณีอาจโอนภาระเงินกู้ของธนาคารไปให้บุคคลอื่นได้ตามบทบัญญัติในมาตรา 370 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ดังนั้นผู้ซื้อจึงสามารถขายห้องชุดแบบผ่อนชำระได้หากได้รับความยินยอมจากผู้ขายตามการวิเคราะห์ข้างต้นหรือเมื่อผ่อนชำระครบถ้วนแล้วหรือตามข้อตกลงของคู่สัญญา

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html