ร่างพ.ร.บ.กำหนดราคาที่ดิน “ลืม” ต้นทุนธุรกิจหลายอย่าง?

คำนวณต้นทุนไม่เพียงพอ ดึงดูดนักลงทุนได้ยาก

สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนามกล่าวว่าหน่วยงานนี้ได้เข้าถึงพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 12/2024/ND-CP ของรัฐบาลที่แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินและร่างพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินที่แนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15

สมาคมประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนามพบว่าทั้งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่มีเนื้อหาที่เหมาะสมหลายประการ ซึ่งตอบสนองความต้องการในการขจัดความยากลำบากในทางปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม นอกจากนี้ สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนามยังพบว่า เนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาและร่างพระราชกฤษฎีกา ยังมีข้อบกพร่อง คือ ไม่สามารถคำนวณต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ และผลกำไรที่ได้รับเมื่อดำเนินโครงการลงทุนได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน ดังนั้นไม่เพียงแต่จะนำไปสู่ความยากลำบากในการดึงดูดการลงทุนเท่านั้น แต่ยังจะส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลอีกด้วย

ประการแรกเกี่ยวกับต้นทุนการลงทุนทั้งหมด

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้คำนวณค่าใช้จ่ายทุกประเภทอย่างครบถ้วนเพื่อเป็นต้นทุนรวมที่นักลงทุนจะต้องจ่ายเพื่อดำเนินโครงการ โดยกฎหมายจะคำนวณเฉพาะต้นทุนการลงทุนในการพัฒนาที่ดินเท่านั้น โดยไม่รวมต้นทุนเบื้องต้นที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อการมีที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ซึ่งก็คือ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” (เว้นแต่นักลงทุนที่ดำเนินโครงการจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากทางรัฐ จึงจะไม่นำมาคำนวณ) และดอกเบี้ยเงินกู้ “เรื่องนี้ไม่สมเหตุสมผล” Valuation Council ระบุความเห็นของตน

ประการที่สอง เรื่องผลกำไร

ในพระราชกฤษฎีกาและทั้งสองทางเลือกของร่างพระราชกฤษฎีกา: กำไรจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนทั้งหมด (ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น) ที่นักลงทุนใช้จ่าย (รวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน + ต้นทุนทางธุรกิจ) เป็นการประเมินต่ำเกินไป ไม่ปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคา: ราคาจะต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและทางธุรกิจและมีกำไร (ไม่สอดคล้องกับวิธีการคำนวณกำไรของวิธีส่วนเกิน ซึ่งคือกำไรที่คำนวณจากมูลค่าทรัพย์สิน) และปฏิเสธหลักการ "มูลค่าเงินในอนาคต" นั่นคือ เมื่อนักลงทุนมีเงินลงทุนในสาขาใดสาขาหนึ่ง เขาจะต้องคาดหวังว่าจะมีกำไรที่คาดหวังไว้ รวมถึงการฝากเงินในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ย

สำหรับตัวเลือกที่ 1: ร่างดังกล่าวทำให้เกิดความสับสนระหว่างกำไรที่นักลงทุนได้รับและต้นทุนที่นักลงทุนต้องชำระเพื่อดำเนินโครงการ (ร่างกำหนดว่า: กำไรรวมถึงต้นทุนทุน) เพราะผลกำไรคือจำนวนเงินที่นักลงทุนได้รับ ต้นทุนของเงินทุนคือจำนวนเงินที่นักลงทุนจะต้องจ่ายให้กับ “ผู้ให้บริการทางการเงิน”

ต้นทุนของเงินทุนโดยพื้นฐานแล้วคืออัตราดอกเบี้ยของเงินที่นักลงทุนกู้ยืมมาจากผู้ให้กู้ เป็นผลกำไรของผู้ให้กู้ แต่เป็นต้นทุนของผู้กู้ และแน่นอนว่านักลงทุนไม่ได้รับผลประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินนี้ แต่จะต้องจ่ายซึ่งคำนวณไว้ในโครงสร้างของต้นทุนการผลิตและธุรกิจ

สำหรับตัวเลือกที่ 2: กำไรของนักลงทุนจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนรวม ซึ่งจะไม่คำนวณอย่างถูกต้องและครบถ้วนตามที่วิเคราะห์ไว้ข้างต้น

จากข้อบกพร่องข้างต้น สมาคมประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนามขอแนะนำให้คำนวณต้นทุนทั้งหมดในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน ซึ่งรวมถึงต้นทุนดังต่อไปนี้: ต้นทุนรวม (1) = ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาและต้นทุนทางธุรกิจ

กำไรของนักลงทุนจะคำนวณโดยสูตร: กำไรของนักลงทุน = เปอร์เซ็นต์ x ต้นทุนรวม (1)

เสนอเพิ่มองค์ประกอบ “กำไรของนักลงทุน”

ก่อนหน้านี้ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินอีกด้วย

ตาม VCCI ข้อ 6.3 ของร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดสูตรในการคำนวณรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี (= รายได้เฉลี่ยต่อปี - ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี) ตามที่ภาคธุรกิจกล่าวไว้ กฎระเบียบนี้ไม่สมเหตุสมผล เพราะไม่ได้คำนึงถึงปัจจัย “ผลกำไรของนักลงทุน” (ปัจจัยนี้ไม่อนุญาตให้หักออก) การไม่กำหนดผลกำไรของผู้ลงทุนจะไม่ทำให้เกิดความยุติธรรมในวิธีการที่นำมาใช้ เพราะเมื่อเทียบกับสูตรแล้ว ผู้ลงทุนก็จะลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์โดยไม่ได้ผลกำไร ส่วนเกินจากการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสภาพปัจจุบันในระหว่างระยะเวลาการเช่าที่ดินทั้งหมด (ชำระครั้งเดียว) ของแปลงที่ดิน จะจ่ายให้รัฐ โดยไม่รวมภาษีเงินได้นิติบุคคล

บทบัญญัติดังกล่าวไม่สอดคล้องกับทฤษฎีในการกำหนดค่าเช่าที่แตกต่างกัน เพิ่มส่วนต่างราคาที่ดินของแปลงที่ดินเมื่อใช้การคำนวณตามวิธีรายได้กับวิธีส่วนเกิน (หากมีข้อมูลผังเมืองเหมือนกัน) ดังนั้นขอแนะนำให้หน่วยงานจัดทำร่างเพิ่มปัจจัย “ผลกำไรของนักลงทุน” เข้าไปในสูตรข้างต้นด้วย

ข้อ 7.3.a ของร่างกฎหมายกำหนดว่าต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพื่อกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน ได้แก่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การก่อสร้างที่อยู่อาศัย และงานก่อสร้างอื่น ๆ ค่าอุปกรณ์; ต้นทุนการให้คำปรึกษาการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนการจัดการโครงการและรายการต้นทุนอื่นๆ ตามที่กำหนดไว้ในอัตราทุนการลงทุน

ตามการสะท้อนขององค์กร ข้อบังคับนี้ปิด ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้จะถูกใช้เฉพาะในกรณีที่ใช้อัตราเงินทุนการลงทุน เช่น ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินสำหรับปริมาณงานที่เกิดขึ้นและปัจจัยความคลาดเคลื่อนของราคาในระหว่างการดำเนินโครงการ ดอกเบี้ยจ่าย ค่าก่อสร้างงานชั่วคราว งานให้บริการก่อสร้าง ค่าประกันภัย... ดังนั้น VCCI จึงเสนอให้หน่วยงานจัดทำร่างเสริมค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้น

นอกจากนี้ ตามที่ VCCI ระบุไว้ ข้อ 7.3.b ของร่างกฎหมายยังกำหนดว่าต้นทุนทางธุรกิจจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ตามระดับทั่วไปในท้องถิ่น ตามคำติชมทางธุรกิจ กฎเกณฑ์นี้ไม่ชัดเจนและไม่เหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนทางธุรกิจ เช่น ค่าโฆษณา การขาย และค่าดำเนินการ มีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละสาขา จึงทำให้ยากที่จะกำหนดระดับร่วมในระดับท้องถิ่น

ยิ่งไปกว่านั้น การแบ่งเขต “พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่น” ก็ไม่เหมาะสมเช่นกัน โดยเฉพาะในกรณีของโครงการที่ตั้งอยู่ในท้องถิ่นที่ไม่ได้รับการพัฒนาและไม่มีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่นอาจไม่เหมาะสมสำหรับโครงการนั้น

ข้อ 7.3.c ของร่างกำหนดวิธีการคำนวณผลกำไรของนักลงทุนตาม 2 ทางเลือก ตามข้อเสนอแนะของธุรกิจ วิธีการคำนวณทั้งสองวิธีข้างต้นไม่สมเหตุสมผล เพราะไม่ได้คำนวณกำไรของโครงการทั้งหมดตามวิธีการส่วนเกินสำหรับนักลงทุนได้อย่างครบถ้วน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการควบคุมผลกำไรจะคำนวณจากต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเท่านั้น นี่คือผลกำไรจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่ผลกำไรทั้งโครงการ

กฎระเบียบดังกล่าวไม่สอดคล้องกับหลักการกำหนดราคา เพราะราคาจะต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและธุรกิจ และสร้างผลกำไร กฎระเบียบนี้ยังปฏิเสธหลักการ “มูลค่าเงินตามเวลา” (เนื่องมาจากต้นทุนโอกาส อัตราเงินเฟ้อ ความเสี่ยง) และหลักการ “มูลค่าเงินในอนาคต” (กล่าวคือ เมื่อลงทุนในสาขาใดๆ ก็ตาม จะต้องคาดหวังผลกำไรที่คาดหวัง รวมถึงเงินฝากในธนาคารด้วย)

ในความเป็นจริงแล้ว ค่าใช้จ่ายที่นักลงทุนจ่าย (ต้นทุนรวม) คือค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลทั้งหมดที่นักลงทุนต้องจ่ายเพื่อทำให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ (จนกว่าจะเข้าซื้อธุรกิจ) ต้นทุนรวมจะต้องรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (หรือมูลค่าที่ดิน) - ต้นทุนการลงทุนเริ่มแรกที่นักลงทุนจะต้องจ่ายเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

ทั้งนี้ หากไม่คำนวณต้นทุนประเภทนี้ อาจถือได้ว่าผู้ลงทุนต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 2 ครั้ง คือ ครั้งแรกเมื่อไม่รวมอยู่ในต้นทุนที่ไม่รวมในการกำหนดราคาที่ดิน (ตามข้อบังคับฉบับนี้) และอีก 2 ครั้งเมื่อต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (แต่ไม่หักเป็นต้นทุนประเภทหนึ่ง)

ดังนั้นจึงขอแนะนำให้หน่วยงานจัดทำร่างแก้ไขระเบียบในทิศทางที่ให้คำนวณกำไรจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายเพื่อให้โครงการแล้วเสร็จจนกว่าจะขายผลิตภัณฑ์ออกเพื่อสร้างรายได้ ต้นทุนรวมจะต้องรวมต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนทางธุรกิจ และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มแรกที่นักลงทุนจะต้องจ่ายเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

มาตรา 4.2.d ของร่างกฎหมายกำหนดการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินตามความคืบหน้าของการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานใหม่ตามมาตรา 257.2.c ของกฎหมายที่ดินปี 2024

ตามที่ภาคธุรกิจต่างๆ กล่าวไว้ เวลาในการกำหนดราคาที่ดินควรใช้เฉพาะในเวลาที่มีการเคลียร์พื้นที่และส่งมอบที่ดินเพื่อการลงทุนเท่านั้น

ในความเป็นจริงมีบางกรณีที่การจัดสรรที่ดินมีน้อยเกินไปและไม่สามารถลงทุนได้ ดังนั้นจึงไม่ควรกำหนดเวลาในการกำหนดราคาที่ดิน หากมีการออกกฎเกณฑ์ดังกล่าว ก็จะมีขั้นตอนที่ไม่จำเป็นเกิดขึ้น และจำเป็นต้องเลือกใช้วิธีกำหนดราคาแบบไม่ประสานกัน โดยมีหลายพื้นที่ที่มอบให้ไม่เพียงพอต่อการลงทุนหรือพื้นที่ที่วางแผนไว้ซึ่งไม่ก่อให้เกิดรายได้

จึงควรกำหนดให้มีการกำหนดวิธีการคำนวณส่วนเกินจากพื้นที่โครงการทั้งหมดตามแบบก่อสร้างรายละเอียดหรือแบบแปลนหลักจนถึงเวลาประเมินราคาที่ดิน โดยจัดสรรตามอัตราส่วนพื้นที่ต่อพื้นที่ที่ส่งมอบ

ทีเอ็ม

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html