การกำหนดราคาที่ดินโดยอาศัยหลักตลาดถือเป็นก้าวที่สำคัญ

ส่งเสริมหลักการตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินของเวียดนามปี 2024 นำการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญมาสู่หลักการในการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยมุ่งเน้นไปที่การประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

เดิมการประเมินราคาที่ดินจะมีการควบคุมตามหลักการวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้ที่ดิน และ “สอดคล้องกับราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด” ที่เก็บจากราคาประมูลและที่เก็บจากการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับใหม่เน้นย้ำหลักการตลาด นั่นหมายความว่าราคาที่ดินที่กำหนดจะสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

มูลค่าตลาด ตามที่กำหนดโดย International Valuation Standards Council (IVSC) คือ "มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน คือ ราคาประมาณการที่ทรัพย์สินจะถูกขาย ณ เวลาและสถานที่ประเมินราคา ระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในการทำธุรกรรมที่เป็นอิสระและมีข้อมูลครบถ้วน โดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายดำเนินการอย่างรู้เท่าทัน รอบคอบ และไม่มีการบังคับ"

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหม่ส่งเสริมหลักการตลาด

นางสาวเกียง ให้ความเห็นว่ามูลค่าตลาดสะท้อนถึงความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดได้อย่างชัดเจน จากนั้นที่ดินจะถูกจัดสรรให้แก่นักลงทุนที่ยินดีจ่ายในราคาสูงสุด แนวทางนี้ช่วยส่งเสริมการจัดสรรและใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในอนาคตเมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ข้อมูลการซื้อ-ขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ ณ จุดนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงเพื่อค้นหาข้อมูลการทำธุรกรรมได้ จากนั้นจะมีการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะง่ายขึ้นอีกด้วย ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดอีกด้วย

วิธีการประเมินค่า

ต่างจากกฎหมายฉบับก่อนหน้าที่ขาดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน มาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังได้กำหนดกฎเกณฑ์โดยละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคา ตลอดจนกรณีและเงื่อนไขในการใช้แต่ละวิธีอีกด้วย

ในส่วนของวิธีการประเมินราคา กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2566 กำหนดวิธีการประเมินราคาไว้ 5 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหักลบ การหารายได้ การหาส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน กฎหมายที่ดินแก้ไขเพิ่มเติมกำหนดวิธีการไว้ 4 วิธี โดยวิธีการหักลดหย่อนถือเป็นกรณีพิเศษของวิธีการเปรียบเทียบ โดยวิธีการที่นิยมใช้ในการประเมินมูลค่าโครงการพัฒนามี 2 วิธี คือ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง และวิธีส่วนเกิน

การเปรียบเทียบโดยตรงทำได้โดยการเปรียบเทียบราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันในตลาด เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่จะประเมิน วิธีนี้เหมาะสำหรับสินทรัพย์ประเภททาวน์เฮาส์หรืออพาร์ทเมนท์ที่มีข้อมูลการทำธุรกรรมจำนวนมาก สินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้คล้ายคลึงกัน ช่วยลดความคิดเห็นส่วนตัวในการปรับเปลี่ยนให้น้อยที่สุด

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

นอกจากนี้ยังเป็นวิธีที่ง่าย เข้าใจง่าย และประหยัดเวลาอีกด้วย อย่างไรก็ตามวิธีนี้ก็มีจุดอ่อนอยู่บ้างเช่นกัน ข้อมูลที่จำกัดและความแม่นยำของข้อมูลถือเป็นข้อจำกัดที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ วิธีการดังกล่าวต้องมีการปรับเปลี่ยนซึ่งอาจมีผลต่อผู้ประเมินได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินทรัพย์ที่ต้องประเมินมูลค่าเป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน การค้นหาสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันที่สามารถเปรียบเทียบได้นั้นเป็นเรื่องยากมากหรืออาจถึงขั้นเป็นไปไม่ได้เลยเนื่องจากความแตกต่างในองค์ประกอบของการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท

วิธีการส่วนเกินเป็นการประเมินศักยภาพการพัฒนาของโครงการ โดยจะทำโดยการประมาณรายได้และลบต้นทุนออกเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินส่วนเกิน เมื่อดำเนินการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีใดวิธีหนึ่ง ผู้ประเมินจะประเมินความเป็นไปได้และผลกำไรของโครงการด้วย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนกระบวนการตัดสินใจลงทุน

วิธีการนี้ช่วยให้นักพัฒนาสามารถวิเคราะห์สถานการณ์การพัฒนาที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดแผนการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดที่จะมอบมูลค่าสูงสุด หรือที่เรียกว่าการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด แม้จะมีข้อดีหลายประการ แต่แนวทางการแก้ปัญหาแบบเหลือทิ้งนั้นต้องใช้การสร้างแบบจำลองทางการเงินที่ซับซ้อนและความเชี่ยวชาญทางการเงิน ตลอดจนความเข้าใจอย่างถ่องแท้ในพยากรณ์ตลาดเกี่ยวกับราคาขายและต้นทุน และการวางแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่งทำให้วิธีการที่เหลือใช้เวลานานเนื่องจากต้องมีการรวบรวมข้อมูลตลาดจำนวนมาก

ปัญหาสำคัญประการหนึ่งในการสร้างแบบจำลองการประเมินมูลค่าที่ดินคือการพึ่งพาสมมติฐาน ซึ่งทำให้ผลการประเมินได้รับอิทธิพลอย่างมากจากตัวแปรต่างๆ เช่น การคาดการณ์รายได้ การประมาณต้นทุน และระยะเวลาของโครงการ วิธีการประเมินมูลค่าแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อเสีย ดังนั้นจึงต้องใช้แนวทางที่สมดุลเมื่อต้องกระทบมูลค่า

เมื่อพูดถึงผลกระทบของการปรับเปลี่ยนเหล่านี้ต่อตลาด ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าการควบคุมราคาที่ดินเพื่อให้สะท้อนมูลค่าตลาดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ราคาค่าชดเชยที่ดินในการเคลียร์พื้นที่โครงการจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนพัฒนาโครงการเริ่มต้นโดยรวมเพิ่มสูงขึ้น และมีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ราคาทรัพย์สินของโครงการเพิ่มสูงขึ้นเพื่อสร้างกำไรให้กับนักลงทุนด้วย

นอกจากนี้ ภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินยังเพิ่มขึ้น เพราะคิดตามมูลค่าตลาด ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณแผ่นดิน ส่งผลให้มีเงินทุนเพิ่มสำหรับพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

“กฎหมายที่ดินปี 2024 นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญต่อการประเมินมูลค่าที่ดินในเวียดนาม ส่งเสริมประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ยืดหยุ่นและตอบสนองได้ดีกว่า กฎหมายใหม่นี้มุ่งหวังที่จะปรับปรุงกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยปรับราคาให้สอดคล้องกับตลาดและขยายอำนาจการตัดสินใจในท้องถิ่น ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งตลาดและงบประมาณของรัฐ” นางเกียงกล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html