การวัดผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

การออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์ ซึ่งเพิ่มราคาสูงกว่ารายการราคาที่ดินฉบับเก่าหลายเท่า ได้ดึงดูดความสนใจจากสมาชิกจำนวนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์ ซึ่งเพิ่มราคาสูงกว่ารายการราคาที่ดินฉบับเก่าหลายเท่า ได้ดึงดูดความสนใจจากสมาชิกจำนวนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ปรับเพิ่มขึ้นจาก 4 เท่าเป็น 38 เท่าเมื่อเทียบกับราคาที่ดินเดิม ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ โดยราคาที่ดินสูงสุดบนถนนเหงียนเว้ เลเลย ด่งคอย (เขต 1) สูงถึง 687.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่าจากราคาเดิม ถนน Ham Nghi และ Han Thuyen (เขต 1) ก็มีราคาอยู่ที่ประมาณ 430 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 4 เท่า โดยเฉพาะพื้นที่ชานเมือง เช่น เขตฮอกมอน ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 39 เท่าจากราคาเดิม

ในส่วนของรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าจะมีผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากการปรับรายการใหม่นี้ 4 ราย

จะมีหลายกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับผลกระทบจากการปรับรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

ประการแรก ในกรณีที่บุคคลมีความจำเป็นต้องยื่นขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ประการแรก มีแปลงที่ดินจำนวน 13,035 แปลงที่ผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับใบรับรองฉบับแรก

ประการที่สอง ผู้ใช้ที่ดินขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่นอกเกษตรกรรมในที่ดินแปลงเดียวกันกับบ้าน โดยพื้นที่ที่ดินเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยมีสมุดสีชมพู สลับอยู่ในเขตเมืองและพื้นที่ที่อยู่อาศัยในชนบท

ประการที่สาม ผู้ใช้ที่ดินขอแยกแปลงที่ดินออกเป็น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรกรรม ที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และพร้อมกันนั้นก็เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกหลาน

ประการที่สี่ ในกรณีของบุคคลและครัวเรือนที่มีบ้านและที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ "การวางแผนที่ถูกระงับ" เช่น เขตที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นใหม่ เขตที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุง หรือใน "โครงการที่ถูกระงับ" โดยทั่วไปคือโครงการ Binh Quoi Thanh Da

เพราะประชาชนในโครงการที่ถูกระงับสิทธิการใช้ที่ดินถูกระงับมานานหลายปีแล้ว อย่างไรก็ตาม หากยกเลิกการระงับอาจเสียเปรียบเป็นครั้งที่สอง ซึ่งอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นกว่าเดิม

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวอีกว่ารายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที สาเหตุคือปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มีการกำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกินเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อธุรกิจได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ผู้คนก็ต้องการที่จะขายในราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิม ส่งผลให้มีแรงกดดันที่จะต้องปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ในมุมมองของผู้นำทางธุรกิจ คุณลา กาม นัม กรรมการผู้จัดการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อัน ฟุก ล็อก เชื่อว่ารายการราคาที่ดินที่สูงใหม่ในนครโฮจิมินห์จะทำให้ผู้คนเป็นกังวลเรื่องการขึ้นราคา จากนั้นเอฟเฟกต์โดมิโนจะเกิดขึ้นและผู้ขายจะเพิ่มราคาบ้าน นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่สูงในนครโฮจิมินห์ยังทำให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบากในการทุ่มเงินเพื่อสร้างกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการอีกด้วย แล้วตลาดก็จะทำการกรอง เฉพาะนักลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินขนาดใหญ่เท่านั้นจึงสามารถมีกองทุนที่ดินและพัฒนาโครงการได้

“ตลาดจะมีอุปทานน้อยลง นักลงทุนไม่สามารถหาพื้นที่วางแผนใหม่เพื่อพัฒนาโครงการได้ เนื่องจากไม่มีศักยภาพที่จะซื้อที่ดินรายบุคคลจากคนอื่นแล้วชดเชยให้ตามราคาตลาด” นายนาม กล่าว

นายต้า จุง เกียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด ให้ความเห็นว่า การมีรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดนั้น จะช่วยให้ธุรกิจสะดวกมากขึ้นในการดำเนินโครงการ พวกเขาจะคำนวณต้นทุนตั้งแต่เริ่มต้น และสามารถประมาณต้นทุนต่างๆ ได้

“ราคาขายสินค้าให้ลูกค้าหลังหักต้นทุนอาจเพิ่มขึ้นจากเดิมได้ เนื่องจากมีการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ แต่ผู้ลงทุนสามารถปรับสมดุลได้โดยการคำนวณส่วนเกิน” สำหรับนักลงทุนโครงการที่ได้ส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้าไปแล้ว หากมีรายการราคาที่ดินใหม่ ก็จะเข้าใจต้นทุนและดำเนินการจองให้ลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม หากภาษีสูง ก็ต้องจ่ายแพง ในขณะที่อสังหาฯ เป็นห้องชุดที่ถูกส่งมอบให้ลูกค้า ก็รู้สึกเป็นภาระ ไม่สมเหตุสมผล” นายเคียน เล่า พร้อมเสริมว่า โครงการที่นักลงทุนจะขายออกไปในภายหลังนั้น จะมีต้นทุนปัจจัยการผลิตรวมอยู่ด้วยอย่างแน่นอน รวมถึงภาษีการใช้ที่ดินด้วย ราคาที่ปรับปรุงทั้งหมดจะสูงกว่าในอดีต

ก่อนหน้านี้ ในงานแถลงข่าวช่วงบ่ายของวันที่ 22 ต.ค. นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ยอมรับว่า การปรับรายการราคาที่ดินดังกล่าวส่งผลกระทบต่อความต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของประชาชนบางส่วนในเมือง

เพื่อแก้ไขผลกระทบดังกล่าว นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงการคลังจัดทำและให้คำปรึกษาแก่รัฐบาลในการออกพระราชกฤษฎีกาควบคุมการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับกรณีที่ยังไม่ได้กำหนดไว้ในมาตรา 157 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 รวมถึงกรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล นครโฮจิมินห์จะพยายามเสนอแนะเพื่อให้คนที่เป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html