ราคาอพาร์ทเม้นท์พุ่งสูงขึ้น ทำให้การหาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยาก ราคาที่ดินใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้สร้างสนามแข่งขันที่เท่าเทียมกัน ชะลอกระแสเก็งกำไร

อพาร์ทเมนต์ราคาถูกหายไป ผู้คนต้องดิ้นรนหาที่พักอาศัย หวังเป็นอย่างยิ่งจากราคาที่ดินใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ จะทำให้กระแสเก็งกำไรลดน้อยลง...คือข่าวสารอสังหาฯล่าสุด

ตลาดกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงหายไปอย่างสิ้นเชิง และอพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็เริ่มหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน (ภาพ : ลินห์ อัน)

ราคาอพาร์ตเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ พบว่าราคามีการเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้หลายคนแม้จะมีเงินอยู่ถึง 3-4 พันล้านดองก็ยังหาที่อยู่ที่เหมาะสมได้ยาก

ตามข้อมูลของเหล่าดอง กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง และอพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็เริ่มหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน ต้นปี 2567 ตลาดจะเริ่มมีราคาเฉลี่ยประมาณ 65 ล้านดอง/ตรม.

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปเพียงสองไตรมาส ราคาได้สูงเกิน 68 ล้านดอง/ตร.ม. และยังคงไต่สูงขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของปี โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ล้วนมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ เช่น นามตูเลียม กาวกิย เกียลัม และด่งอันห์ ซึ่งมักจะมีราคาสูงเกิน 70 ล้านดอง/ตร.ม. เป็นประจำ

นาย Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดด้านที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวถึงกลุ่มอพาร์ตเมนต์ว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่เฉลี่ย 72 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2567

การเพิ่มขึ้นนี้ทำให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกโดยเฉพาะครอบครัวหนุ่มสาวเข้าถึงตลาดได้ยาก นั่นหมายความว่าด้วยเงิน 3,000-4,000 ล้านดอง ผู้ซื้อบ้านไม่มีทางเลือกมากนัก สามารถซื้อได้เพียงห้องชุดที่มีพื้นที่ไม่มากนัก ใช้ได้นานหลายปี หรืออาจต้องยอมรับทำเลที่ไกลจากใจกลางเมือง ผลที่ตามมาคือผู้ซื้อบ้านครั้งแรกจำนวนมากต้องเลื่อนแผนออกไปหลังจากที่ค้นหามาเป็นเวลานาน เนื่องจากราคาที่สูงเกินกว่าที่พวกเขาจะรับไหว

นางสาว Ngoc Van (อายุ 33 ปี ชาว Nam Tu Liem กรุงฮานอย) เล่าว่าหลังจากเก็บเงินมาหลายปี เธอและสามีวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ด้วยงบประมาณ 3 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อค้นคว้าตลาด เธอพบว่าราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นมากเกินกว่าที่ครอบครัวเธอจะสามารถจ่ายได้ ดังนั้นเธอจึงต้องเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไปเนื่องจากราคาที่สูงขึ้น

ในบริบทที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านด้วยงบประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาทกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ไม่เพียงทำให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบความยากลำบากในการเป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น แต่ยังลดความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย การลดราคาที่อยู่อาศัยกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้และรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ

วิธีแก้ปัญหาอย่างหนึ่งในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยคือการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การเคหะสงเคราะห์เป็นแนวทางสำคัญในการลดแรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยในตลาด นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเร่งดำเนินการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายของโครงการเพื่อปลดการปิดกั้นการจัดหาในตลาด

ราคาที่ดินฮานอยพุ่งสูง บางคนกังวลต้องใช้เงินหมื่นล้านเพื่อเปลี่ยนเมือง

รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยและมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2567 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 บันทึกว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม ซึ่งทำให้ต้นทุนการใช้ที่ดินของผู้คนเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

นาย Pham B. (เขต My Duc กรุงฮานอย) กล่าวว่า เมื่อปลายปี 2567 เขาเพิ่งชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อเปลี่ยนที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วนเป็นที่ดินสวนเสร็จเรียบร้อยแล้ว เนื่องจากเวลาในการรับคำตัดสินใจดำเนินการให้เสร็จสิ้นเอกสารคือหลังวันที่ 20 ธันวาคม 2567 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เรียกเก็บตามบัญชีราคาใหม่จึงอยู่ที่มากกว่า 800 ล้านดอง ระหว่างนี้ หากใช้บัญชีราคาที่ดินเดิม ครอบครัวของเขาจะต้องจ่ายเงินประมาณ 350 ล้านดอง

นางสาวเหงียน ที (ลองเบียน ฮานอย) เล่าว่าครอบครัวของเธอมีที่ดินสวนมากกว่า 1,000 ตารางเมตร ปัจจุบัน หากพวกเขาต้องการแปลงที่ดินเหล่านี้ให้เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกๆ ของพวกเขา พวกเขาจะต้องจ่ายเงินประมาณ 15 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้นมูลค่าประมาณการในการแปลงพื้นที่ทั้งหมดจึงอยู่ที่ประมาณ 15 พันล้านดอง ตัวเลขนี้เกินกำลังทรัพย์ของเรา ครอบครัวจึงพิจารณาจะจัดสรรให้เหมาะสม

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและการเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เป็นผลตามมา ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรในเขตชานเมืองต้องปรับแผนการลงทุนของตนด้วย

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 ที่เพิ่งจัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ศ.ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรอง รมว.ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) ประเมินว่าในความเป็นจริง ไม่ว่าราคาที่ดินจะต่ำหรือสูง ก็มักจะมี “ข้อร้องเรียน” อยู่เสมอ

นายโว เน้นย้ำว่ารายการราคาที่ดินจะต้องเทียบเท่าตลาดและเหมาะสมกับตลาด คำถามคือจะนำไปใช้อย่างไร? นี่คือเรื่องราวของนโยบายรัฐ ซึ่งกรณีดังกล่าวจะใช้ 80% ของตลาด และกรณีดังกล่าวจะใช้ 20% ของตลาด โดยแต่ละกรณีจะมีอัตราการใช้ที่แตกต่างกัน การดึงดูดการลงทุน พัฒนาเศรษฐกิจ และประกันสังคม ขึ้นอยู่กับนโยบายการกำกับดูแลของรัฐ

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท) ไม่ใช้บัญชีราคาที่ดิน แต่ใช้วิธีการคำนวณแบบเฉพาะ รายการราคาที่ดินเป็นการรวบรวมภาระทางการเงินของแต่ละครัวเรือนและกรณีโครงการเช่าที่ดินรายปี กรณีอื่นๆ คือ การประมูลและการเสนอราคา

เกี่ยวกับต้นทุนการเปลี่ยนการใช้ที่ดินให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย นายบิ่ญประเมินว่าในฮานอย การเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรมที่ติดกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีความเท่าเทียมกันมากในปัจจุบัน ก่อนหน้านี้การเคลื่อนย้ายเป็นเรื่องยากมากเนื่องจากราคาการเคลื่อนย้ายของผู้คนมีราคาเพียงครึ่งหนึ่งของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น

ตามที่รองอธิบดีกรมที่ดินกล่าวไว้ว่าราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดถือเป็นการยุติธรรม ไม่มีส่วนต่างระหว่างราคาทั้ง 2 ราคาอีกต่อไป ผู้เข้าร่วมตลาดยอมรับสนามแข่งขันที่เท่าเทียมกัน ราคาที่ดินไม่แตกต่างอีกต่อไปเพื่อให้ผู้คนเห็นได้ว่าแม้ว่าที่ดินของครอบครัวพวกเขาจะถูกแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและขายต่อให้กับตลาดสาธารณะก็ตาม ก็ไม่มีคุณค่ามากนัก จึงค่อยๆ อิ่มตัว

การประเมินรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam พบว่าผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มากนัก แต่ก็ช่วยลดความเร็วของการเก็งกำไร โดยผู้คนได้รับค่าชดเชยที่ใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง

นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการ แผนกประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท Savills Hanoi ขอแนะนำว่านักลงทุนที่กำลังเก็งกำไรในการซื้อขายในปัจจุบัน ควรพิจารณาให้รอบคอบมากขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสูงกว่าต้นทุนของทุน ต้นทุนในการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ รวมถึงต้นทุนภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่คำนวณจากรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้ตลาดมากขึ้น

รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์: ปรับปรุงความโปร่งใสและส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ล่าสุด นครโฮจิมินห์ (HCMC) ได้ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ตามมติเลขที่ 79/2024/QD-UBN มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 ถือเป็นการปรับเปลี่ยนครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2563 โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จาก 4 เท่า เป็น 38 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ราคาที่ต่ำที่สุดในเมือง Thieng Lieng (เขต Can Gio) คือ 2.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาสูงสุดในถนนใจกลางเขต 1 เช่น Dong Khoi, Le Loi และ Nguyen Hue คือ 687.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

เชื่อว่าการปรับรายการราคาที่ดินจะไม่เพียงแต่ทำให้เกิดความยุติธรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งการดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเมืองอีกด้วย การประเมินราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดช่วยลดข้อพิพาทในการขออนุญาตใช้พื้นที่ ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้โครงการใหญ่ๆ เช่น ถนนวงแหวน 3 และรถไฟฟ้าสาย 2 ล่าช้ามานานหลายปี

รายการราคาที่ดินใหม่ส่งผลกระทบมากมายต่อกลุ่มบุคคลต่างๆ ในตลาด ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไป ธุรกิจ หรือนักลงทุนต่างชาติ เรียกได้ว่าคนที่ถูกเวนคืนที่ดินก็มีสิทธิได้รับการรับประกันมากขึ้นกว่าเดิมมาก และเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหลักๆ

เมื่อราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด การชดเชยจะโปร่งใสและสมเหตุสมผลมากขึ้น ช่วยลดข้อพิพาทเรื่องที่ดินได้ สิ่งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ถนนวงแหวน 3 หรือ รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 2 ตามที่นางสาวเกียง โด ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษา Savills Vietnam เปิดเผย รายการราคาที่ดินใหม่ไม่เพียงช่วยเพิ่มความเห็นพ้องต้องกันของประชาชนเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งการอนุมัติพื้นที่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับโครงการขนาดใหญ่ด้วย

นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางการลงทุนที่โปร่งใสมากขึ้นเนื่องจากรายการราคาที่ดินใหม่ก็ถือเป็นข้อดีเช่นกัน นักลงทุนต่างชาติสามารถกำหนดต้นทุนและคำนวณผลกำไรได้อย่างง่ายดาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่นครโฮจิมินห์กลายมาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจชั้นนำของภูมิภาค “การที่มีการปรับราคาที่ดินอย่างโปร่งใสมากขึ้นตามมูลค่าที่แท้จริง จะทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นมากขึ้น” นี่ถือเป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดจะพัฒนาได้อย่างยั่งยืน" ตัวแทนจากแผนกที่ปรึกษา Savills Vietnam กล่าว

ในทางกลับกัน รายการราคาที่ดินใหม่นี้สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้ลงทุน ต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้คน

นางสาวเกียงโด กล่าวว่า “เรากังวลว่าต้นทุนการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะกดดันให้ราคาผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นี่คือความท้าทายที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ” โดยเฉพาะในเขตชานเมือง ราคาที่ดินใหม่ทำให้การเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อการเกษตรไปเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น ส่งผลให้โอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html