ANTD.VN - ความคิดเห็นส่วนใหญ่ในการประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์เรื่อง "การประเมินมูลค่าที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุนในช่วงบ่ายของวันที่ 27 กรกฎาคม กล่าวว่าไม่ควรละทิ้งวิธีการ "ส่วนเกิน" ในการประเมินมูลค่าที่ดิน แต่ควรทำให้ข้อมูลอินพุตและเอาต์พุตเป็นมาตรฐานแทน
เพราะเหตุใดจึงเสนอให้ยกเลิกวิธี “ส่วนเกิน”?
ขณะนี้ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 อยู่ระหว่างการหารือระหว่างกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกับกระทรวง สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานร่างเสนอที่จะแก้ไข โดยเฉพาะการยกเลิกวิธีการ "ส่วนเกิน"
ส่วนเหตุผลในการเสนอให้ยกเลิกวิธีการ “ส่วนเกิน” นั้น นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หัวหน้าคณะบรรณาธิการกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กล่าวว่า วิธีการประเมินมูลค่า เช่น วิธีการส่วนเกิน การเปรียบเทียบ การหักกลบ วิธีการหารายได้ เป็นต้น ล้วนแล้วแต่ใช้กันในตลาดโลก และเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ทั้งสิ้น
อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการร่างได้เสนอให้ระงับการใช้การคิดแบบส่วนเกินเป็นการชั่วคราวและไม่นำการคิดแบบส่วนเกินมาใช้ เนื่องจากการคิดแบบส่วนเกินครอบคลุมถึงวิธีการเปรียบเทียบ การหัก การคิดรายได้ ฯลฯ
“ท้องถิ่นและนักลงทุนกังวลว่าการเลิกใช้วิธีส่วนเกินจะทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินล่าช้า เรากลับตั้งคำถามตรงกันข้ามว่า ทำไมจึงยังช้า ทั้งๆ ที่ตอนนี้มีวิธีส่วนเกินแล้ว ถ้าอย่างนั้น สาเหตุอยู่ที่อื่น” ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา
 |
ภาพรวมของการประชุมเชิงปฏิบัติการ |
เขากล่าวว่าวิธีการส่วนเกินไม่เหมาะสมสำหรับเวียดนามในบางจุด เช่น ในวิธีนี้ จะมีการหักรายได้ที่ประมาณการไว้จากต้นทุนที่ประมาณการไว้ ในการคำนวณต้นทุนนั้น เราคำนวณไว้ 3, 5, 10 ปีให้หลัง ซึ่งมีบางจุดที่ยังไม่ชัดเจน หากเราจะกำหนดต้นทุน ก็จะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ค่าโฆษณา ค่าจัดการโครงการ ใช้เวลาสร้างรายได้นานเท่าไหร่ ใช้เวลาขายนานเท่าไหร่ จัดสรรยอดขายได้กี่เปอร์เซ็นต์...
“ในความคิดของฉัน ปัจจัยเหล่านี้มีความคลุมเครือมาก เช่น การประมาณระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี หรือ 4 ปี ต้นทุนจะแตกต่างกันมาก เลือกขาย 4 หรือ 5 ปี ต้นทุนก็ต่างกันมาก นอกจากนี้ เปอร์เซ็นต์ประมาณการยอดขายในแต่ละปียังให้คำตอบที่แตกต่างกันมากอีกด้วย “หากเราไม่เคร่งครัด ความตั้งใจของผู้ประเมิน ผู้ประเมิน และผู้นำท้องถิ่น จะส่งผลอย่างมากต่อผลการประเมิน” นาย Dao Trung Chinh กล่าว
นอกจากนี้ตามที่เขากล่าว ไม่ต้องพูดถึงการพึ่งพาอัตราการเพิ่มของราคาอสังหาริมทรัพย์ เราไม่มีหน่วยงานติดตามและไม่มีข้อมูลเพียงพอ
“ด้วยเจตนารมณ์ดังกล่าว เราจึงขอไม่นำแนวคิดนี้มาใช้ในตอนนี้ เนื่องจากไม่มีระบบฐานข้อมูลและไม่มีการอัพเดตใดๆ” นายชินห์ กล่าว
กุญแจคือข้อมูลที่ถูกต้อง
อย่างไรก็ตาม ตามมุมมองของสมาคมธุรกิจต่างๆ เช่น VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA)... รวมถึงผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมาก การยกเลิกวิธีการนี้ถือเป็นสิ่งที่ไม่แนะนำทั้งในเชิงทฤษฎีและการปฏิบัติ ทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินต้องกลับมาอยู่ในช่วงก่อนปี 2550
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการจำนวน 320 โครงการ ซึ่ง 280 โครงการใช้วิธีส่วนเกิน ซึ่งวิธีการนี้ใช้เป็นหลักในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา สาเหตุมาจากการที่วิธีอื่นนำไปใช้ได้ยาก
อย่างไรก็ตามวิธีนี้มีความเสี่ยงมาก นาย Chau อ้างถึงโครงการในจังหวัดหนึ่งว่า หน่วยงานของจังหวัดใช้การคำนวณมูลค่าการใช้ที่ดินด้วยวิธีส่วนเกิน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 9 แสนล้านดอง แต่หน่วยงานอื่นคำนวณตัวเลขได้ 1.8 แสนล้านดอง และอีกหน่วยงานหนึ่งคำนวณได้ 1.3 แสนล้านดอง
“แล้วทำไมถึงมีข้อผิดพลาดใหญ่ๆ? นายโจว กล่าวว่า วิธีการทั้งหมดจะต้องอิงจากข้อมูลอินพุต แต่หากไม่รวบรวมข้อมูลอย่างแม่นยำ ก็จะไม่สามารถหาดัชนีราคาเฉลี่ยได้
นายทราน ก๊วก ดุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญห์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า หากไม่มีวิธีการส่วนเกิน โครงการต่างๆ จำนวนมากก็ไม่สามารถใช้วิธีการอื่นๆ ได้ เนื่องจากไม่มีสินทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกันให้เปรียบเทียบ และไม่ต้องพูดถึงสินทรัพย์อย่างน้อย 3 รายการเพื่อการเปรียบเทียบ
ผู้แทนธุรกิจรายนี้ยังกล่าวอีกว่า ในความเป็นจริง วิธีการส่วนเกินไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อ เพราะมีพื้นฐานมาจากข้อมูลตลาด จึงมีความสามารถในการกำหนดศักยภาพการพัฒนาได้ ซึ่งเป็นผลดีต่อทั้งธุรกิจและผู้บริหาร
นอกจากนี้ วิธีการส่วนเกินยังแสดงข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ตลาดสามารถรับได้ สมมติฐานการขาย ต้นทุน ฯลฯ ในขณะที่วิธีอื่นๆ ไม่มีปัจจัยเหล่านี้ แต่ถ้าใช้ ก็มีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะให้ราคาที่ไม่สมจริงและไม่มีประสิทธิผล และรัฐไม่สามารถเก็บเงินจำนวนที่เหมาะสมได้ ฯลฯ
“เราขอแนะนำให้คงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินเนื่องจากเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล ตลอดหลายปีที่ผ่านมา วิธีการส่วนเกินได้รับการนำมาใช้ แม้ว่าจะมีปัญหามากมาย แต่ความเป็นจริงได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าวิธีการนี้สามารถใช้ได้จริงในพื้นที่ต่างๆ ในหลายกรณี หากไม่ใช้หลักการส่วนเกิน ก็ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้” ผู้นำกลุ่ม Hung Thinh กล่าวแสดงความคิดเห็น
ในทำนองเดียวกัน ทนายความ Nguyen Hong Chung ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures รองประธานของ Hanoi Real Estate Club ยังได้แสดงความคิดเห็นว่า ข้อเท็จจริงที่หน่วยงานร่างเชื่อว่าขาดฐานข้อมูลในการพิจารณาและปัจจัยเชิงอัตนัยที่เกี่ยวข้องกับบุคคล ไม่ได้หมายความว่าวิธีการนี้ไม่เหมาะสม เพราะสองปัจจัยนี้เกิดขึ้นพร้อมวิธีการอื่นด้วย
เขาได้ยกตัวอย่างโครงการแบบผสมผสานซึ่งนักลงทุนจะต้องดำเนินการส่วนประกอบต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ และส่งมอบให้รัฐบาล ส่วนวิธีการที่เหลืออีก 3 วิธีจะใช้ไม่ได้เพราะไม่ได้คำนึงถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ส่งกลับมาให้รัฐใช้ประโยชน์
ภายใต้วิธีการคงเหลือ ต้นทุนเหล่านี้จะรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ ถ้าเราละทิ้งวิธีการส่วนเกิน การจะกำหนดมูลค่าของโครงการที่เกิดขึ้นในอนาคตก็จะยากมาก
ทนายความ Tran Duc Phuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวด้วยว่า เหตุผลในการเลิกใช้วิธีส่วนเกินนั้นไม่น่าเชื่อถือ
“เราไม่สามารถใช้มันตอนนี้แล้วมาใช้อีกในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยเสียเวลาและไม่ได้แก้ไขปัญหา” วิธีการส่วนเกินมีความเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ ซึ่งกฎหมายดังกล่าวอนุญาตให้รัฐมีนโยบายในการควบคุมมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างได้ นี่เป็นวิธีเดียวเท่านั้นที่สามารถคำนวณค่านี้ได้...”
ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา กล่าวด้วยว่า วิธีการส่วนเกินนั้น หากปัจจัยการคำนวณไม่ได้มาตรฐาน กล่าวคือ ข้อมูลเข้าไม่ได้มาตรฐาน จะทำให้ผลลัพธ์ผลผลิตไม่แม่นยำ นักลงทุนมักต้องการราคาผลผลิตที่ต่ำที่สุดในขณะที่ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงที่สุด ซึ่งนำไปสู่การสูญเสียงบประมาณ
อย่างไรก็ตามเขากล่าวว่าวิธีนี้ยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลกโดยไม่สูญเสียเพราะไม่มีความแตกต่างในการขายและการหลีกเลี่ยงภาษี “สภาพแวดล้อมทางธุรกิจและกฎหมายของพวกเขาโปร่งใสและมีวินัย
ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ แม้ว่าราคาปัจจัยนำเข้าจะต่ำกว่าราคาจริง แต่เมื่อมีความแตกต่างในราคาขาย ก็จะต้องมีการปรับผ่านภาษี วิธีการนั้นไม่ใช่ปัญหาที่จะต้องเสียเงิน แต่เป็นเพราะกลไกการบริหารจัดการต่างหาก” – ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง กล่าว
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)