ตารางราคาที่ดินใหม่ในโฮจิมินห์: ราคาที่ดินและที่ดินพร้อมใบประกาศฯ พุ่งแน่นอน

ร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ : ราคาที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด

ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดถุยดึ๊ก นครโฮจิมิน ห์ ผู้สื่อข่าวแดนตรี เผยว่า ช่วงนี้ผู้คนเข้ามาทำพิธีกันหนาแน่นมาก เช้าวันที่ 17 ตุลาคม สำนักงานเกือบเต็มแล้ว นายดี.ที.พงศ์ นำหนังสืออนุญาตให้ทำหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินมาที่สำนักงานฯ เวลา 10.00 น. ด้วยความกังวลว่าจะสายแม้จะผ่านเวลาทำงานช่วงเช้าไปแล้ว เพราะเกรงจะแออัดเกินไป

เมื่อถามถึงร่างรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ นายฟองกล่าวว่าเขาสนใจ เขากล่าวว่ารายการราคาที่ดินใหม่กำลังใกล้เข้าสู่ตลาด ส่งผลกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่ "ถือครอง" ที่ดินเพื่อการเกษตรและมีความจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่เขากล่าวว่ากฎเกณฑ์ที่ถูกทำให้เป็นกฎหมายก็ต้องปฏิบัติตาม

นาย NTTịnh ถือเอกสารการโอนอสังหาริมทรัพย์ในมือ โดยกล่าวว่าธุรกรรมต่างๆ ได้รับการเคลียร์แล้ว นับตั้งแต่ที่เมืองออกเอกสารเพื่อขจัดปัญหาการคำนวณภาษี ปัจจุบัน นายติญห์ ยื่นใบสมัครได้ตามปกติ และมีกำหนดการพิจารณาภายใน 10 วันทำการ ส่วนเรื่องราคาที่ดินใหม่นั้น นายอภิชาติ กล่าวว่า ยังติดตามอยู่ เพราะยังไม่มีข้อมูลทางการ

ตามร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (DONRE) ยื่นต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม พบว่าราคาที่ดินที่สูงที่สุดที่เคยบันทึกไว้คือ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ถนนด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ (เขต 1) ราคานี้สูงกว่าราคาประเมินปัจจุบันถึง 4 เท่า แต่ลดลงเมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ดินร่างครั้งก่อน (810 ล้านดอง)

เส้นทางอื่นๆ ในเขต 1 และ 3 ก็มีราคาถูกกว่าแบบร่างเดิมเช่นกัน ในเขตชานเมืองราคาที่ดินใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ราคาสูงสุดที่เสนอไว้สำหรับถนนคู่ขนานทางหลวงหมายเลข 22 คือ 32 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับราคาที่เสนอไว้ก่อนหน้านี้ที่ 71 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาใหม่ก็เพิ่มขึ้นถึง 20 เท่า แทนที่จะเพิ่มขึ้นมากกว่า 50 เท่าจากราคาปัจจุบัน

ตามที่หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ร่างราคาที่ดินฉบับใหม่มีการปรับเทียบกับฉบับเดิม เพื่อพิจารณาการรักษาสมดุลของราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะเท่ากับประมาณร้อยละ 50 ของราคาตลาด

การสำรวจโดยผู้สื่อข่าว Dan Tri ยังแสดงให้เห็นอีกว่าราคาที่ดินในร่างใหม่นั้นต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดมาก ถนนด่งคอยและถนนเหงียนเว้ (เขต 1) มีราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1.2 พันล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในร่างรายการราคาอยู่ที่ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร

หรือราคาบ้านแถวถนนน้ำกี่คอยเงีย เขต 3 ตามร่างพระราชบัญญัติฯ อยู่ที่ 300 ล้านดอง/ตรม. กว่า แต่ในความเป็นจริงราคากลางอยู่ที่ 400 ล้านดอง/ตรม. กว่า ถนนทรานนาว (เมืองทูดึ๊ก) มียอดธุรกรรมจริงมากกว่า 200 ล้านดองต่อตรม. ในขณะที่รายการราคาที่ดินร่างอยู่ที่ 149 ล้านดองต่อตรม.

ประชาชนจำนวนมากไปดำเนินการเรื่องที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสตูล (ภาพ : กองเจียม)

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่มีหนังสือปกแดงจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก

นายโว ฮ่อง ถัง รองกรรมการผู้จัดการบริษัท DKRA Vietnam กล่าวว่า เขาได้เข้าถึงร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วฉบับล่าสุดของนครโฮจิมินห์แล้ว เขาประเมินว่าบุคคลที่ได้รับผลกระทบโดยตรงมากที่สุดคือผู้ที่อยู่ในเขตชานเมืองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมและต้องการเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือแปลงแยก เช่น กู๋จี โฮกมอน บิ่ญจัน และกานโจ เนื่องจากราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าจากราคาปัจจุบัน มันเหมือนกับการซื้อของใหม่

นายทัง ยังได้ตั้งข้อสังเกตว่าหลังจากตลาดเริ่มมีรายการราคาที่ดินใหม่ ระดับราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินมีใบรับรองก็เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันเช่นกัน ในยุคหน้ากลุ่มนี้จะหายาก โดยเฉพาะที่ดินมีโฉนด และที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในเขตเมืองที่มีผู้อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งอัตราการบริโภคเพิ่มขึ้นมากกว่า 30%

เมื่อพิจารณาถึงผลกระทบของรายการราคาที่ดินต่อโครงการนั้น นายกรัฐมนตรีกล่าวว่า ในระยะสั้น โครงการที่มีที่ดินอยู่แล้วและชำระเพียงค่าที่ดินจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก อย่างไรก็ตามในระยะยาวนักลงทุนซื้อที่ดินใหม่ ต้องเคลียร์พื้นที่และชดเชย ดังนั้นราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้น รวมอยู่ในราคาขาย และทำให้ราคาผลิตภัณฑ์ในตลาดเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองโดยรวม นายทังประเมินว่ารายการราคาที่ดินใหม่จะมีข้อดีหลายประการ เช่น ช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด เร่งการชดเชยและความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่ จึงช่วยลดระยะเวลาในการดำเนินโครงการและประหยัดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ยังไม่ทราบว่าการประหยัดต้นทุนทางการเงินและราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะสมดุลกันหรือไม่ ขึ้นอยู่กับกระบวนการชำระทางกฎหมายของโครงการ

หากนครโฮจิมินห์ออกรายการราคาที่ดินอย่างรวดเร็วและแก้ไขปัญหาทางกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว การขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะถูกควบคุมได้ ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเชื่อว่าจะต้องดำเนินการทั้งหมดพร้อมๆ กันเพื่อให้บรรลุประสิทธิภาพสูงสุด และบทบาทในการกำกับดูแลของหน่วยงานบริหารของรัฐจึงมีความสำคัญมาก

นายเหงียน ก๊วก เป่า ประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HREC) เห็นด้วยว่าการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เป็นสิ่งที่ดี ราคาที่ดินกำลังใกล้เคียงกับราคาตลาด ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส ชัดเจนมากขึ้น และดีขึ้นสำหรับงบประมาณของรัฐ ราคาที่ดินใหม่ยังส่งผลต่อการปรับโครงสร้างตลาดและเข้าสู่วัฏจักรใหม่ด้วย

นายเป่าเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่าราคาขายโครงการในช่วงเวลาข้างหน้าจะสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ธุรกิจจะมีกำไรน้อยลง แต่ถ้าต้องการกำไรที่ดีขึ้น ก็ต้องปรับปรุงคุณภาพเพื่อขายได้ราคาที่ดีขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang ประเมินว่าร่างรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับร่างรายการราคาเดิม แต่ยังคงสูงกว่ารายการราคาปัจจุบันประมาณ 5-10 เท่า อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องปรับรายการราคาใหม่ให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินฉบับใหม่

เขาสังเกตว่าด้วยร่างใหม่นี้ราคาจะเข้าใกล้ 50-70 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด หากออกร่างฉบับนี้ ตลาดจะมีความผันผวนสูง โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เช่น กู๋จี ฮอกมอน เขต 12 บิ่ญเติน บิ่ญจัน... เพราะในพื้นที่นี้กองทุนที่ดินเพื่อการเกษตรยังมีอยู่มาก ทำให้ประชาชนมีความต้องการที่จะแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย

จากนั้นผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะเกิด 2 กรณี ประการแรกกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะมีราคาปรับขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 20-30% ในอีก 6 เดือนข้างหน้า ในกรณีที่สอง นักลงทุนยังคงเปลี่ยนมาซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30-50% ในอีก 6-12 เดือนข้างหน้า

สิ่งเดียวที่นายกวางกังวลคือในร่างรายการราคาที่ดินใหม่นั้น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะคำนวณตามถนนแต่ละสาย แต่ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรก็ขึ้นลงตามภูมิภาค มีความเท่าเทียมกันมากขึ้น และราคาก็ยังคงต่ำและไม่สะท้อนถึงตลาด ดังนั้นเขาจึงเสนอว่าที่ดินเพื่อการเกษตรควรจะคำนวณโดยเฉพาะสำหรับแต่ละเส้นทางเช่นเดียวกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm