เหตุการณ์เด่นตลาดอสังหาฯเวียดนาม ปี 2567
จุดเปลี่ยนของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคือการมีกฎหมายใหม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สามฉบับ นอกจากนี้ตลาดยังพบความผันผวนที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่ดินประมูล...
สภานิติบัญญัติแห่งชาติผ่านกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
การที่รัฐสภาได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติที่ดิน พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเหตุการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุดในปีที่ผ่านมา นี่ถือเป็นหลักการที่สำคัญสำหรับการก้าวเข้าสู่ตลาด “ยุคแห่งการเติบโต”
 |
| กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ 3 ฉบับจะเป็นรากฐานที่มั่นคงในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ : รัฐสภา |
โดยมีข้อกำหนดทั้งหมด 420 ประการที่ต้องทบทวน หน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องทำงานอย่างเต็มกำลังเพื่อให้สามารถนำกฎหมายที่สำคัญเหล่านี้มาใช้ได้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมีกฎหมายที่ดินปี 2024 คาดว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาคอขวดที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ กรอบกฎหมายที่มั่นคงจะเป็นจุดเริ่มต้นที่จะช่วยให้โครงการต่างๆ เร่งดำเนินการได้ จึงทำให้สามารถปลดล็อกอุปทานสำหรับตลาดได้
กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขมีจุดเด่นที่กฎระเบียบที่ยืดหยุ่นสร้างเงื่อนไขส่งเสริมภาคที่อยู่อาศัยสังคม มีส่วนช่วยแก้ไขปัญหาด้านความมั่นคงทางสังคม ในส่วนของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่ดังกล่าวเป็นผลกระทบที่รุนแรงต่อการแบ่งแยกและการขายที่ดิน โดยจำกัดการเก็งกำไรและเงินเฟ้อราคา แต่ยังคงทำให้ตลาดยังคงพัฒนาไปในทางที่ดี...
โดยทั่วไปแล้วการมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขเพิ่มเติม 3 ฉบับไม่เพียงแต่เป็นก้าวสำคัญในการทำให้ระบบกฎหมายสมบูรณ์แบบเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ขณะเดียวกันก็ยังมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย
“เปิดราคาที่ดินใหม่” ราคาพุ่งขึ้นหลายสิบเท่า
ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 เป็นช่วงที่หลายพื้นที่อัปเดตรายการราคาที่ดินใหม่ โดยจุดสนใจหลักอยู่ที่นครโฮจิมินห์และฮานอย ซึ่งราคาที่ดินหลังจากปรับแล้วเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า
จากรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้คือ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนเหงียนเว้ ด่งคอย และเลเลย (เขต 1) ฉะนั้น หากไม่คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ K ราคาจะเพิ่มขึ้น 4.2 เท่าจากราคาที่ดินเดิม
อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นนี้ยังไม่สามารถเปรียบเทียบกับเขตชานเมืองได้ โดยเฉพาะราคาสูงสุดในทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 22 (เขตฮอกมอน) อยู่ที่ 32 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 23 เท่า สำหรับถนนดังกงบิ่ญ (เขตฮ็อกมอน) ราคาใหม่คือ 18.5 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 12 เท่า
 |
| ปัจจุบันถนนหางเต่าเป็นหนึ่งในสถานที่ที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย ภาพโดย: ทานห์ วู |
ตลาดอสังหาฯ ของฮานอยปิดปี 2567 ที่ผันผวนด้วยการ "ปรับปรุง" รายการราคาที่ดิน ในเขตด่งดา ถนนกัตลินห์มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.45 เท่า อยู่ที่ 264.13 ล้านดอง/ตร.ม. ถนนที่เชื่อมต่อกับ Banking Academy – Chua Boc ก็ไม่น้อยหน้าเช่นกัน โดยราคาก็สูงถึง 240.12 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเดิมถึง 3.45 เท่า
ในเขตอำเภอไหบ่าจุง ถนนเหงียนเกวียน มีราคาที่ดินอัปเดตอยู่ที่ 206.31 ล้านดองต่อตร.ม. เพิ่มขึ้น 8 เท่า ในทำนองเดียวกัน ถนน Giai Phong ซึ่งเป็นถนนที่นำไปสู่มหาวิทยาลัยสำคัญหลายแห่ง ก็มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 7.8 เท่า อยู่ที่ 188.09 ล้านดอง/ตร.ม.
ตัวเลขที่ระบุไว้ข้างต้นแม้จะค่อนข้างสูงแต่ก็ยังไม่สามารถเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในเขตฮว่านเกี๋ยมได้ บนถนน Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) ราคาที่ดินสูงสุดก่อนหน้านี้อยู่ที่เพียง 114 ล้านดองต่อตร.ม. เท่านั้น อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ราคาได้พุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 695.3 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6 เท่า ในทำนองเดียวกัน ถนนนาโถ ก็มีราคาเพิ่มขึ้น 5.5 เท่า จาก 125.4 ล้านดองต่อตรม. เป็น 695.3 ล้านดองต่อตรม.
อสังหาฯ อุตสาหกรรมยังคงมีเสน่ห์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจสำคัญในภาคเหนือและภาคใต้ยังคงเป็นจุดสดใสที่ดึงดูดการลงทุน จากการสังเคราะห์ข้อมูลจากรายงาน พบว่าอัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรม ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 อยู่ที่ 77%
 |
| พื้นที่ต่างๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ด่งนาย บิ่ญเซือง... กำลังแข่งขันกันจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ภาพ: เลอ โตอัน |
โดยราคาค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมภาคเหนือมีการบันทึกการปรับเพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน แตะที่ระดับเฉลี่ย 130 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร ต่อรอบการเช่า ในภาคใต้ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 176 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาการเช่า เพิ่มขึ้น 5.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ที่น่าสังเกต คือ ในช่วงปี 2563 ถึงกันยายน 2567 อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นประเภทมูลค่าธุรกรรม M&A (การควบรวมและซื้อกิจการ) ชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 40%
ผลการดำเนินงานที่มั่นคงของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมได้รับการสนับสนุนจากการเพิ่มขึ้นของเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ วิสาหกิจขนาดใหญ่จำนวนมาก โดยเฉพาะในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง กำลังประเมินศักยภาพการพัฒนาของเวียดนามใหม่ ในบริบทของกลยุทธ์ "จีน +1" ที่แพร่หลายเพิ่มมากขึ้น
ไม่เพียงเท่านั้น กลุ่มนี้ยังได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้อย่างง่ายดาย เนื่องจากค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงประเภทนี้ลดลงจาก 200% เหลือ 160% การปรับเปลี่ยนข้างต้นโดยธนาคารแห่งรัฐจะส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่ออย่างแข็งขันเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม จึงดึงดูด "ผู้ยิ่งใหญ่" เข้ามามีส่วนร่วมในตลาดมากขึ้น
ความก้าวหน้าในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมยังคงล่าช้า
ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากกว่า 1 ล้านยูนิตนั้น ประเทศไทยมีเป้าหมายที่จะสร้างให้แล้วเสร็จ 130,000 ยูนิตในปี 2024 อย่างไรก็ตาม ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า จังหวัดและเมืองต่าง ๆ ได้ดำเนินการสร้างเสร็จเพียง 21,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 16% ของแผน
 |
| จำนวนบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ ภาพโดย: ทานห์ วู |
โดยนครโฮจิมินห์และฮานอย ซึ่งเป็น 2 เมืองเป้าหมายด้านการก่อสร้างชั้นนำ สามารถบรรลุผลสำเร็จเพียง 21% และ 37% ของแผนตามลำดับ สถานการณ์ดังกล่าวก็คล้ายคลึงกับท้องที่อื่นๆ เช่น จังหวัดบิ่ญเซือง (37%) จังหวัดด่งนาย (16%) สถานที่บางแห่งยังไม่มีโครงการที่สร้างเสร็จ เช่น ไทเหงียน, นิญบิ่ญ, นามดิ่ญ, เถื่อเทียนเว้, วินห์ลอง, เบ้นแจ๋, บั๊กเลียว, ก่าเมา
ตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบันทั้งประเทศมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ดำเนินการแล้ว 644 โครงการ มีขนาด 580,109 หน่วย โดยในจำนวนนี้ มีเพียง 96 โครงการเท่านั้นที่สร้างเสร็จ โดยมีอพาร์ทเมนต์กว่า 57,620 ยูนิต เริ่มก่อสร้างแล้ว 133 โครงการ มียูนิตมากกว่า 110,200 ยูนิต โครงการที่เหลืออีก 415 โครงการที่ได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้วนั้น หากดำเนินการแล้วเสร็จจะมีหน่วยลงทุนเพิ่มอีกกว่า 412,200 หน่วย
ความคืบหน้าการเบิกจ่ายสินเชื่อ 120,000 ล้านดองก็ไม่ใช่เรื่องดีเช่นกัน โดยข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 อัตราการจ่ายเงินหยุดอยู่เพียง 1.5% หรือประมาณ 1,783 พันล้านดอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้าน แพ็กเกจนี้จะให้กู้เพียง 150,000 ล้านดองเท่านั้น
ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้น “อย่างรวดเร็ว”
ในปี 2024 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตามข้อมูลจาก TS. นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ในขณะที่การเพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์กลับเพิ่มขึ้นเพียงครึ่งหนึ่งของตัวเลขนี้
 |
| ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นพร้อมๆ กันทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ภาพโดย: ทานห์ วู |
ตามข้อมูลที่รวบรวมจากบริษัทวิจัยตลาด ระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยปัจจุบันอยู่ที่ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 28% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว “ความร้อน” จากตลาดหลักทรัพย์ยังส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนท์เก่าพุ่งสูงขึ้นอีกด้วย ในปัจจุบันราคาเฉลี่ยของห้องชุดรองอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
เหตุผลที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อปีที่แล้ว มาจากอุปทานที่อยู่อาศัยในระดับกลางและราคาไม่แพงมีไม่เพียงพอ แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวเพื่อขายจะดีขึ้น แต่ผลิตภัณฑ์ใหม่ 75% อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ นอกจากนี้ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และแรงงานยังเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่อราคาผลผลิตของผลิตภัณฑ์
การรบกวนการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย
ตั้งแต่ต้นปี 2567 นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาตลาดที่ดินประมูลในเขตชานเมืองฮานอยใหม่ ทางการในเขตต่างๆ เช่น ฟุกเทอ, ฮ่วยดึ๊ก, เทิงทิน, กว๊อกโอย, ด่งอันห์, เมลินห์... ต่าง "ชนะรางวัลใหญ่" อย่างต่อเนื่อง โดยต้องขอบคุณการประมูลที่ดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายร้อยถึงหลายพันคน ทำรายได้มากถึงหลายแสนล้านดอง
 |
| ตลาดประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยถูก "ปลุกปั่น" โดยหลายกลุ่ม ภาพโดย: ทานห์ วู |
ไม่เพียงเท่านั้น ที่ดินหลายแปลงยังมีราคาขายสูงที่ “ไม่เคยมีมาก่อน” อีกด้วย ตัวอย่างเช่น ในเขตอำเภอหว่ายดึ๊ก ที่ดินมุมหมายเลข LK03-12 ในพื้นที่ลองคุ้กมีราคาขายสูงถึง 133.3 ล้านดองต่อตรม. สำหรับอำเภอThanh Oai เป็นแปลงหมายเลข LK03-10 ในพื้นที่ Ngo Ba ที่ราคาประมูลมากกว่า 100.5 ล้านดองต่อตรม. ในฮาดง ที่ดิน “นางงาม” ล็อต 1A - 03 มีราคาขายสูงถึง 262 ล้านดอง/ตรม.
ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ตัวเลขที่บันทึกไว้ข้างต้นมาจากการบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ไม่ดี ในบางสถานที่มีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนรวมกลุ่มกันและสมคบคิดกันจ่ายราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จากนั้นพวกเขาจึง “ละทิ้งการฝากเงิน” หลังจากชนะการประมูล โดยตั้งเป้าที่จะตั้งระดับราคาเสมือนเพื่อทำกำไร
อย่างไรก็ตาม “ไข้” นี้ไม่ได้คงอยู่ยาวนาน ตั้งแต่ไตรมาส 4/2567 ราคาที่ดินถูกประมูลหลายแปลงลดลง 20-50% เมื่อเทียบกับต้นปี ไม่เพียงเท่านั้น ภาพลักษณ์ของที่ดินที่ประมูลในเขตชานเมืองยังได้รับความเสียหายอย่างหนัก เนื่องจากราคา "พุ่งสูง" ถึง 30,000 ล้านดองต่อตารางเมตรในตำบลกวางเตียน อำเภอซ็อกเซิน เพียง 4 วันหลังเกิดเหตุการณ์ ตำรวจชุดสืบสวน-ตำรวจเมือง กรุงฮานอยได้ทำการสอบสวน 5 เรื่องที่ละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับกิจกรรมการประมูลทรัพย์สิน
การแสดงความคิดเห็น (0)