ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” จริงหรือ?

(แดน ตรี) - ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ขณะนี้มีเพียงตลาดอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ๆ เท่านั้นที่คึกคัก โดยราคาพุ่งสูงอย่างมาก ขณะที่พื้นที่อื่นๆ ยังค่อนข้างเงียบสงบ

ความแตกต่างระหว่างตลาดอสังหาฯ ฮานอย กับจังหวัดอื่นๆ

จากข้อมูลของหน่วยวิจัย พบว่าตั้งแต่ต้นปีมานี้ ราคาอพาร์ตเมนท์เก่าและใหม่ในฮานอยเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์ใหม่ในตลาดนี้ในปัจจุบันจึงอยู่ระหว่าง 65 ล้านดอง/ตรม. ถึง 70 ล้านดอง/ตรม.

ไม่เพียงแต่ห้องชุดเท่านั้น แต่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เช่นบ้านในตรอก ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกันในช่วงไม่นานมานี้ จากข้อมูลของหน่วยวิจัยอสังหาริมทรัพย์ พบว่าตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 (ช่วงที่ตลาดยังเงียบสงบ) จนถึงปัจจุบัน ราคาในบางพื้นที่นอกกรุงฮานอยผันผวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอำเภอหว่ายดึ๊ก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 81% ในอำเภอด่งอันห์ เพิ่มขึ้น 53% และในอำเภอทานห์โอย เพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปีที่แล้ว

ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดมีแนวโน้มฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ไม่คึกคักเท่าฮานอย คุณ Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้มีแต่ตลาดในฮานอยเท่านั้นที่คึกคัก โดยราคาสินค้าเกือบทุกกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะเดียวกันตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดส่วนใหญ่ยังค่อนข้างเงียบสงบ

ตามที่เขากล่าว ในจังหวัดและเมืองต่างๆ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2564-2565 ทั้งหมดยังคงเงียบสงบมาจนถึงตอนนี้ โดยเฉพาะในบั๊กนิญและบั๊กซาง สถานการณ์คล้ายกันในกวางนิญและไฮฟอง แต่ด้วยโมเมนตัมการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่ดี ตลาดจึงกลับมาซื้อขายได้อีกครั้ง

ที่ดินเปล่าในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

อีกพื้นที่หนึ่งที่มีการทำธุรกรรมยากคือจังหวัดหว่าบิ่ญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รู้กันว่าคึกคักไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ ประเภทรีสอร์ท แต่ปัจจุบันก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน

นาย Toan กล่าวว่า ที่เมือง Thanh Hoa นี่เป็นพื้นที่ที่มีกระแสการซื้อที่ดินรุนแรงที่สุดในปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ทุกคนต่างพากันออกไปซื้อที่ดิน อย่างไรก็ตามปริมาณการซื้อขายที่นี่ก็ต่ำเช่นกัน โดยนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการขายต่อยังต้องลดราคาลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงพีค

ผู้เชี่ยวชาญ: นักลงทุนมีแนวโน้มที่จะย้ายกระแสเงินสดไปที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานตลาดสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว แดน ตรี ว่า “กระแส” อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดขึ้นเฉพาะในเมืองฮานอยเท่านั้น และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและท้องถิ่นอื่นๆ

ตามที่เขากล่าวไว้ ตลาดที่ดินจะไม่สามารถพัฒนาได้ทั่วถึงมากขึ้นในหลาย ๆ พื้นที่จนกว่าจะถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินในปัจจุบันจำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ในระยะกลาง โดยมีระยะเวลาคืนทุนอย่างน้อย 1 ถึง 3 ปี แทนที่จะคาดหวังแค่ “คลื่น” สั้นๆ

ที่ดินแบ่งย่อยในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นายจุงยังเน้นย้ำด้วยว่าในปัจจุบันราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยอยู่ในระดับสูง ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมาย ดังนั้นหากนักลงทุนต้องการลงทุนในกลุ่มนี้ควรเลือกพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส มีการพัฒนาเศรษฐกิจที่ดี แต่ราคาที่ดินยังไม่ปรับขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

“นักลงทุนบางส่วนเริ่มเดินทางเพื่อซื้อที่ดินในบางพื้นที่ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่ผ่านมา โดยคนเหล่านี้มักจะเป็นฝ่ายรุก เพราะตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ฉบับปัจจุบัน ห้ามแบ่งและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ” เขากล่าว

ในขณะเดียวกันผู้เชี่ยวชาญรายนี้แนะนำว่านักลงทุนไม่ควร "เอาไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าใบเดียว" นั่นคือซื้อในปริมาณมากในตอนนี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจน มีผลิตภัณฑ์ที่น่าดึงดูด หรือพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Anh Que อธิบายถึงการพัฒนาที่แตกต่างกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและจังหวัดอื่น ๆ ว่าความต้องการการลงทุนจากประชาชนในฮานอยนั้นมีมาก ก่อนหน้านี้พวกเขามักจะไปซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดบ่อยครั้ง ทำให้ตลาดในภูมิภาคมีความคึกคักมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามา 2 ปี นักลงทุนในฮานอยก็เริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมของพวกเขา แทนที่จะ “ออกหาปลาแบบนอกชายฝั่ง” เหมือนเช่นเคย พวกเขากลับถอนกระแสเงินสดจากต่างจังหวัด และหันมาลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ในใจกลางกรุงฮานอย เช่น อพาร์ทเมนท์ บ้านในตรอกซอกซอย ทาวน์เฮาส์ วิลล่า และที่ดินชานเมือง ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจึงคึกคักมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ตามที่เขากล่าว ราคาของอสังหาริมทรัพย์ทุกกลุ่มในฮานอยถึงจุดสูงสุดในเดือนเมษายน สำหรับอพาร์ตเมนต์ มีโครงการต่างๆ ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลัง แต่เป็นเพียงโครงการในท้องถิ่นและไม่ได้ครอบคลุมตลาดทั้งหมด ส่วนที่ดินชานเมืองบางคนที่ลงทุนตั้งแต่ต้นปี 2565-2566 เริ่มทำกำไรแล้ว

นายเกว กล่าวว่า จากการพยากรณ์ พบว่าในระยะข้างหน้า ผู้คนบางส่วนจะมีแนวโน้มย้ายกระแสเงินสดไปยังต่างจังหวัด เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินต่างจังหวัดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2569-2570 โดยเฉพาะจังหวัดที่มีความได้เปรียบด้านการพัฒนาอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว จะได้รับกระแสเงินสดก่อน จากนั้นจะกระจายไปสู่จังหวัดและเมืองต่างๆ อย่างกว้างขวางยิ่งขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm