投資家はマンションに「躊躇」し、「キング」セグメントに目を向ける。市場展望2024-2025

投資家たちはもはやアパートに興味を示さず、郊外の土地の購入に資金を注ぎ込んでいる。 1,400ヘクタール以上の土地を開拓した。海上侵食投資プロジェクトのための土地割り当てと土地リースの最新手順...最新の不動産ニュースです。 [広告_1]

不動産市場は最近、企業と顧客の両方からの資本へのアクセスに関して、より前向きな兆候を示しています。 （写真：HA）

「大手」が市場についてコメント

年次株主総会では、大企業のトップらが、チャンスと課題が入り混じる今年の不動産市場について予測やコメントを述べた。

ビンホームズ取締役会長ファム・ティエウ・ホア氏は、今年の不動産市場を評価し、明るい兆しは国会で可決された不動産関連3法であり、これにより市場の透明性と明確性が高まるだろうと述べた。しかし、これらの法律が市場に好影響を与えるためには、施行令が発効するのを待つ必要があると彼は述べた。

ビンホームズのグエン・トゥ・ハン総裁は、市場は回復するだろうが、予想ほど早くは回復しないだろうと評価した。

ハン氏によれば、市場は最近、企業と顧客の両方からの資本へのアクセスに関してより前向きな兆候を示しているという。住宅購入者は現在、最初の 2 年間は年 6 ～ 6.5% の固定金利となり、以前よりも有利な金利でサポートされています。これにより、住宅購入者が市場に戻ってくるための条件と自信が生まれます。

ナムロン投資株式会社に関しては、取締役会長のグエン・スアン・クアン氏が機会と課題の両方を指摘しました。

クアン氏は、最初の課題は市場と製品に関連していると分析した。市場ではさまざまな不動産セグメントで需要と供給のバランスが崩れており、信頼の危機により流動性が低下し、在庫が増加しています。

2 つ目は、負債がまだ残っている場合の財務上の課題であり、債券ロットは延長されているものの、2024 年と 2025 年も存続します。3 つ目は、現在いくつかの法律がまだ重複している場合のプロジェクトの法的課題です。

しかし、彼によれば、この市場には、高い実質需要、手頃な価格の住宅セグメント、社会住宅の開発など、さまざまな機会も開かれているという。貸出金利はコロナ以前よりもさらに低下しており、他の多くの国と比べても競争力があるため、非常に魅力的です。

特に、不動産に関する新しい法律が制定されたばかりです。政府は持続可能な開発に向けて市場の障害を創出、除去、促進するために多大な努力を払ってきました。

ホーチミン市とドンナイ省で多くのプロジェクトを展開するダット・サン・グループのルオン・チー・ティン取締役会長は、新型コロナウイルスの終息後、経済が衰退し、不動産市場に影響を与えるだろうと語った。

最近の旧正月休暇後、市場は回復の兆しを見せ始めました。第一四半期のマンション商品は、前年ほどではないものの、再び取引がありましたが、2023年の下2四半期と2023年第一四半期と比較すると、取引件数は2倍になり、特にハノイでは3倍になっています。

このような全体的な状況を踏まえると、ティン氏は、平均的な供給がまだ不足しているなど、市場にはまだ良い点があると考えています。人々の住宅に対する需要は依然として非常に大きい。安価なキャッシュフローは現在非常に良好で、多くの顧客が 20 年の期間で借り入れており、3 年間の固定金利は年間わずか 5 ～ 6% です。

全体的なレベルでは、今年の一般市場は改善し、2025年には前向きな変化が見られるでしょう。

マンション建設が冷え込み、投資家は郊外の土地購入に資金を注ぎ込む

アパートの価格は過去数年間継続的に上昇しており、今年の最初の数か月で劇的に上昇しました。最近の市場情報によると、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、ハノイとホーチミン市の一部のプロジェクトの平均販売価格は1平方メートルあたり5,000万～7,000万ドン程度で変動していると語った。

ハイ氏によれば、ハノイでは、マンションの販売価格は一次市場と二次市場の両方で継続的に上昇しているという。特に、築5〜10年経っているマンションプロジェクトもあり、古い高層マンションでも価格がかなり高騰しています。

しかし、建設省のトップは、価格が急騰したマンションの中には取引が極めて少なく、ほとんど取引がない物件もあるとコメントした。

実際、マンション価格の高騰により、多くの投資家や実際の購入者でさえも「躊躇」している。多くの人がこの時点でアパートの売買をやめることを決めます。

現在、ハノイではマンション価格が高騰し、供給も不足しているため、多くの投資家がこの分野への投資に消極的となっている。経験豊富な人は、この時期を利用して郊外の土地を集めるでしょう。

多くの投資家が土地と民間住宅分野に移行しています。その理由は、郊外の土地は価格がまだ「低い点」にあるため、現時点ではマンションへの投資の方が適しているからです。ただし、法的地位、計画が明確で、優れたインフラストラクチャから価格が上昇する可能性がある製品への投資を選択する必要があります。

最近、土地市場は活況を呈している。ベトナム不動産協会（VARS）の第1四半期の不動産市場レポートと第2四半期の予測によると、ハノイの多くの郊外地区で、特に区画された土地の価格が急騰している。

2023年第4四半期と比較すると、土地価格は約5％上昇し、ハノイ郊外や工業団地に隣接する市場では10〜20％上昇しました。

「多くの場所で土地価格の下落は止まった。郊外、省、都市で法的地位が保証され、利用可能なインフラと公共設備を備えた20億ドン以下の土地商品は、市場が最も厳しい時期と比較して最大40％の価格上昇を記録した」とVARSの報告書から引用した。

同部門はまた、投資家に対し、現時点で土地購入に資金を投入する前に十分注意し、市場がまだ回復過程にあるときに「仮想熱」を形成して危険なリスクを引き起こすことを避けるためにセグメント価格を注意深く調査するよう警告した。

今年の不動産市場について、多くの専門家は長期投資においては「土地は依然として王様」だと述べています。 「資本」を持っているか、低い財務レバレッジを使用する投資家は、投資を検討できます。

今は投資を検討するのに良い時期だと考えられていますが、専門家は投資家に対し、価格低下の「罠」に陥らないよう慎重に検討することを推奨しています。

バクザン省イエンドゥン郡の1,400ヘクタール以上の土地の埋め立て

バクザン省人民委員会が承認したばかりのイエンドゥン地区の2024年土地利用計画によると、同地区は今年1,411.45ヘクタールの土地を造成する予定だ。

具体的には、イエンズン郡では1,360.23ヘクタールの農地を造成する予定で、そのうち造成が必要な水田の面積は1,111.93ヘクタール、その他の一年生作物用の土地は20.47ヘクタール、多年生作物用の土地は208.62ヘクタール、養殖用の土地は19.21ヘクタール、非農地は51.23ヘクタールとなっている。回復すべき広大な面積を持つコミューンは、ティエンフォン（32ヘクタール）、イエンルー（221.2ヘクタール）、タンアン町（124.66ヘクタール）、ニャムビエン町（109.53ヘクタール）などです。

バクザン省イエンドゥン郡ナムビエン町の一角。 （出典：XD新聞）

バクザン省人民委員会は、イエンズン郡人民委員会に対し、2024年に承認された土地利用計画の情報、データ、文書、地図システム、データベースの正確性について法律上の責任を負うよう要請する。当該地域における工事およびプロジェクトのリストを提案する際には、上記計画の情報およびデータが2030年までの土地利用計画の調整および法的規制に適合しているかどうかを検討します。

承認された2024年土地利用計画文書すべてをイエンズン区人民委員会のポータル/ウェブサイトに掲載し、同時に法律の規定に従って上記計画内容の発表と広報を組織します。

バクザン省人民委員会はまた、承認された土地利用計画に従って、イエンズン郡に土地管理、土地回収、土地利用目的の転換、土地の割り当ておよび土地の賃貸を実施するよう要請した。法律に従ってプロジェクトや作業を実施します。村レベルの人民委員会の2024年土地利用計画の実施状況の定期的な検査と監督を組織する。

海上侵食投資プロジェクトのための土地の割り当てと賃貸の手続き

政府は、海域侵入活動に関する政令42/2024/ND-CPを発行したばかりです。したがって、侵入の対象となる海域は、測量および地図作成に関する法律の規定に従って、特定の位置、面積、境界、座標が定められていなければなりません。土地利用計画および計画への海域侵入の対象となる海域を決定する際には、2024年土地法に規定されている原則を確保する必要があります。

この政令では、海域侵食投資プロジェクトまたは公共投資資本を使用する海域侵食項目を含む投資プロジェクトの場合、土地の割り当てと土地のリースの手続きは政令43/2014/ND-CPの第68条第3項の規定に準拠しなければならないと明確に規定されています。海上侵食投資プロジェクトまたは海上侵食項目を含む土地基金の開発投資プロジェクトの場合、海上侵食を完了し、規定に従って承認された後、海上侵食プロジェクトの投資家は、土地に関する法律の規定に従って組織や個人が使用するための土地の割り当てと土地の賃貸を行うために、干拓地と建設工事（ある場合）の全面積を管轄の国家機関に引き渡さなければなりません。

公共投資のための外国資本を使用する土地開拓投資プロジェクトまたは土地開拓項目を含む投資プロジェクト、およびその他の資本源を使用するプロジェクトの場合、土地の割り当てと土地のリースの手順と手順は次のとおりです。土地使用権オークションによる土地の割り当てと土地のリースの場合には、政令43/2014/ND-CPの第68条第5項および政令148/2020/ND-CPの第1条第21項に規定された手順と手順を実行します。

入札法の規定に従って入札を通じて投資家を選定する場合、または投資法2020年第29条第3項の規定に従って投資家を承認する場合の土地の割り当てまたは土地のリースの場合には、政令43/2014/ND-CP第68条第3項に従った土地の割り当ておよび土地のリースの手順と手順が適用される。

土地使用権オークションを経ずに土地の割り当てまたは土地の賃貸を行う場合は、政令43/2014/ND-CP第68条第3項に規定された順序および手順に従って実施されるものとする。

海上侵食投資プロジェクトまたは海上侵食項目を含む投資プロジェクトの投資家は、管轄政府機関によって承認された海上侵食投資プロジェクトまたは投資プロジェクトの海上侵食項目を含む土地の割り当て、土地のリース、および海域の割り当ての申請を提出する場合。

省人民委員会は、埋め立てのための海域を割り当てると同時に、土地の割り当てと土地の賃貸を決定する。海上侵食投資プロジェクトまたは海上侵食項目を含む投資プロジェクトの投資家は、海上侵食活動を行うために海域を使用する際に料金を支払う必要はありません。

土地使用者が土地を使用開始しなければならないと判断する時期は、海侵投資プロジェクトまたは投資プロジェクト内の海侵項目の進捗状況に応じて、完了した海侵区域の全部または一部の結果の受理通知の日から計算されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html