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| 不動産市場の「底値」が決まれば、投資家にとっては資金を投入するチャンスとなる。 （出典：XD新聞） |
投資の「黄金」の時期?
VietNamNetによると、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、個人投資家にとって、金利が急激に低下している現時点では、金価格はまだ高いと評価している。不動産市場は回復の兆しを見せていますが、投資家にとっては今がハノイから離れた市場や大都市の市場を調査して「資金を投入する」絶好の時期です。
チョン氏は「2025年に不動産業法、住宅法、土地法の3法が施行されれば、不動産市場は新たな局面を迎え、既存の不動産商品の価格が上昇するだろう。この時期に投資する投資家は、適切な価格と法的に完結した商品を選択する権利がある」と述べた。
一方、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、土地法、住宅法、不動産事業法は、以前のサイクルの終わりと新しいサイクルの始まりを示すものだと語った。
この瞬間は「底」とも言えるもので、徐々に新たな時期に入ってきています。不動産市場の「底値」が決まったら、お金のある投資家が買うべきだ。
しかし、Que氏によれば、市場は3種類の投資家に分かれるという。
「100％の資金を持つ投資家にとっては、今は不動産を購入する時期です。しかし、「泥棒を素手で捕まえる」ような投資家や、過剰な金融レバレッジを使用する投資家にとっては、少なくとも来年は流動性がまだ乏しいため、今は投資に適した時期ではありません。」
プロの不動産投資家は、30～50％程度の中程度のレバレッジを使い、3～6か月の短期間で売却し、10～30％程度のキャピタルゲインを確保する計画で、2023年初頭から市場に参入している。そのため、今が投資の適切な時期かどうかを判断するのは難しいが、それは各投資家や各セグメントの財務上の問題、経験にも左右される」とQue氏は分析した。
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、今年、大都市の高層ビルと低層ビルのセグメントは依然として投資家にとって非常に魅力的であると語った。しかし、ハノイのようなマンションは価格が15～20％上昇しており、まだ投資余地はありますが、投資価値は大きいです。マンションの場合は最低30億VND、低層ビルの場合は最低60億VND以上となるため、すべての対象に共通するセグメントにはなりません。
「2024年には、最も価格が低い土地セグメントが再び上昇し始め、適切な価値、保証された法的地位、そして現時点で最も最適な選択肢であることから、より多くの投資家を引き付けるでしょう。したがって、土地市場には多くのプラス要因があり、成長の兆候がより明確になるでしょう。」
現在、価格下落が最も著しいセグメントであり、この段階で土地を購入することは利点の 1 つとなります。市場が回復し、2025年初頭から法律の新規制が施行されると、新規プロジェクトの価格は高くなるだろう」とチョン氏は評価した。
一方、G6グループの会長は、利益が出るまでに非常に長い時間がかかることから、現時点ではリゾート不動産への投資は賢明ではないと分析した。あるいは、アパートの場合、現時点では、賃貸用に購入すると高すぎるため、資本回収期間は約 25 年です。現時点では、転売目的でアパートを購入するのは適切ではありません。
「ショップハウスやポディウムでも状況は似ており、賃貸して資本を回収できるまでには長い時間がかかります。産業用不動産に関しては、投資してから賃貸または転売する余地はまだありますが、価格がすでに高いため、2018年から2023年の期間ほど「肥沃」ではありません」とQue氏は述べた。
このリーダーは、この職業での経験から、あらゆる不動産サイクルには 2 つの「王様」セグメントがあると考えています。土地と商業の中心、タウンハウスです。
「土地は価値が低く、キャピタルゲインの期待値が高く、流動性が高い。ショッピングモールやタウンハウスは賃貸投資セグメントであり、サイクルの終わりの「王様」セグメントだ」とクエ氏は評価した。
しかし、この時期に投資する場合、投資家は計画上の問題に注意を払う必要があるとG6グループのリーダーは指摘した。
「不動産は、計画が安定している場所、または事前に十分な情報がある場合にのみ購入すべきです。投資商品の場所を選択する際は、住宅地またはリゾート地と関連付ける必要があります。不動産がこれらの要素と関連していない場合、それは単なる投機であり、「サーフィン」投資であり、流動性を求める投資家にとってのリスクは非常に困難です」とQue氏は指摘しました。
チョン氏は、この段階で投資する場合、投資家は完全な法的文書を備えた商品を選択すること、ハノイ周辺の市場でありながら工業団地や住宅地と密接に結びついていること、学校、公園、病院、便利な交通機関の接続などのアメニティが充実し、住民の生活価値を目的とした商品を選択することに注意する必要があると指摘した。
過去10年間で最低の初値
2023年の新築住宅の総供給と需要に関して、CBREの数字は、特に年初において、それほど好ましい兆候を示していない。しかし、ハノイとホーチミン市はどちらも過去10年間で新規販売量が最低となっている。
同部門の最近の市場レポートによると、ハノイとホーチミン市の住宅市場はともに、2023年の新規発売住宅の総供給量が過去10年間で最低を記録した。
具体的には、ハノイでは今年、合計約10,300戸の新築マンションと2,600戸の低層住宅が発売され、2022年と比較してそれぞれ32%と84%の減少となった。一方、ホーチミン市では、マンション8,700戸以上と低層住宅の新築戸数はわずか30戸近くと、2022年と比較してそれぞれ54%と98%の減少となり、より控えめな供給となった。
吸収率に関しては、ハノイとホーチミン市の市場では、2023年に22,000戸以上の住宅（高層・低層を含む）が販売されましたが、これは2022年に販売された住宅数の約半分にすぎません。
同様に、サヴィルズによる最近の市場レポートによると、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引はわずか359戸しか売れず、2014年以来の最低数となった。さらに、取引総数は前年比で76％減少し、吸収率も前年比で31％減少した。 2023年第4四半期だけでも、取引された物件はわずか64件で、前年比67%減少した。
注目すべきは、売上が低迷しているにもかかわらず、ハノイのタウンハウスの新規価格は上昇し続けていることだ。そのうち最も増加したのはプライマリーヴィラで、四半期で55%増加し、1億6,000万ドン/m2となった。さらに、タウンハウスとショップハウスの価格も前四半期比3％上昇し、それぞれ1億9,400万VND/m2と3億2,800万VND/m2に達した。
建設省も以前、ハノイの別荘やタウンハウスの販売価格は取引量が少ないにもかかわらず高止まりしていると述べていた。このセグメントの販売価格は1平方メートルあたり1億ドンを超え、一部のプロジェクトでは3平方メートルを超えるものもあり、主にハノイ西部に集中しています。また、ホーチミン市では、一部の地域ではヴィラやタウンハウスの販売価格が1平方メートルあたり1億4,000万～4億ドンの範囲です。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引件数は過去10年で最低になると語った。その理由は、市場での供給量が少なく、取引数が少ないためです。
ハン氏によると、主な供給は16のプロジェクトから700戸以上に達し、前年比23％減少したが、そのうちタウンハウスが44％で主な市場シェアを占めた。新規プロジェクトだけを数えると、2023年通年では270戸強にとどまり、前年比82％減で過去10年間で最低の水準となった。特に、環状3.5号線以降の新規プロジェクトの数も減少傾向にあります。
さらに、在庫コストが高いため、ほとんどの投資家は価格を変更せず、新しいバスケットの販売価格を引き上げ続けます。
ハン氏によると、販売価格の高騰は低層住宅の購入者にとって大きな障害となっているという。多くの投資家は予想よりも低い価格を提示することを躊躇するため、買い手はかなり高い開始価格を支払わなければなりません。
賃貸住宅は利用できません
多くの家主や地主は、旧正月近くで入居者を見つけるのは非常に難しいと認めています。
この現象について、一部の不動産仲介業者は、経営が厳しいときに店舗スペースの需要が低いことが主な原因であると指摘した。一方、予想価格で売却できない大量の不動産は、所有者が追加のキャッシュフローを得るため、また、旧正月後に買い手を探し続けるために年末まで持ちこたえるために、賃貸に切り替えられている。
ある部署が最近発表した不動産市場レポートによると、サイト全体の不動産賃貸掲載件数は先月比21％増、前年同期比2％増となっている。先月最も多くの賃貸物件が掲載された商品は下宿で、前月比58%増加しました。
一方、不動産賃貸需要は賃貸需要が改善せず、前月比6％減、前年同期比14％減が継続。マンション、戸建、タウンハウス、店舗とも前月比5～14％減と、賃貸需要の減少傾向が強い。
特に、ハノイでは、この分野の物件数が7％増加し、不動産賃貸の需要が増加しました。しかし、賃貸需要はさらに2％減少した。賃貸物件の検索傾向はほぼすべてのタイプで大幅に減少しており、ハノイのタウンハウス賃貸は18％減少、ハノイのアパート賃貸は8％減少、下宿は15％減少、オフィス賃貸は11％減少しました。
多くの不動産専門家によると、経済が困難に直面し、不動産が回復するにはまだ多くの時間が必要であるため、不動産賃貸市場は今年多くの困難に直面すると予想されています。しかし、今後数か月で難易度は徐々に下がり、アパートやタウンハウスなど大多数の賃貸ニーズを満たすタイプの物件は再び成長が見込まれます。
Batdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、賃貸アパートと下宿屋の需要が依然として非常に大きいため、これら2つのタイプは安定的に運営され続けるだろうと語った。
アパートに関しては、中心部に近いプロジェクトで、月額賃料が700万～1500万VNDであれば、依然として安定した入居者がいるでしょう。中心部にある下宿や部屋のタイプに関しては、会社員、若い労働者、学生のいずれにとっても賃貸需要が常に非常に高いです。
郊外では、旧正月休み後に労働者が戻ってくるため、工業団地近くの賃貸物件の賃貸率は依然として高い。そして、大学近くの下宿屋は、学生たちのお気に入りの目的地であり続けるでしょう。
Dat Xanh Servicesの営業部長Trinh Thi Kim Lien氏は、経済が回復せず、住宅供給が不足し、価格が高騰する状況の中で、2023年には消費者行動が変化し、住宅の購入から賃貸へと移行するだろうと語った。この変化により賃貸住宅の需要が増加しました。
しかし、賃貸住宅の種類によってはまだ差別化が残っています。低価格住宅や労働者向け住宅は空室が多く賃貸が難しい一方、中価格帯以上の賃貸マンションは良好な入居率を維持している。 「家が中心部に近いほど、特別な配慮が受けられ、賃貸料も高くなります」とリエンさんは言う。
2024年土地法が施行されると、レッドブックの作成費用は変わりますか?
2024年土地法が可決され、土地価格表や土地価格の計算方法に関する一連の新しい規制が導入されました。その結果、土地使用権証明書（レッドブックとも呼ばれます）の発行に関連するコストに多くの変更が生じます。
2024年土地法第257条第1項によれば、現在の土地価格表は2020年から2024年の期間に適用され、2025年12月31日まで引き続き適用されます。
2026年1月1日より、各省・中央直轄市は新しい土地価格表を発行し、適用します。
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今後は、市場原理に合わせるため、地価公示は、現在の5年ごとではなく、毎年（変動のある地域や土地の種類に応じて、市場に合わせて地価を更新）調整、改訂、補足されることになります。新しい土地価格表は、土地の評価は市場原理に基づいて行われるべきであるという考え方に基づき、面積と場所に応じて作成されます。
さらに、2024年土地法第257条第2項には、地籍図と土地価格データベースがある地域については、評価面積と標準土地区画に基づいて土地区画ごとに地価表が作成されることが明記されています。
一方、現行の規制によれば、土地価格表は、土地評価の原則、方法、土地価格の枠組みに基づいて 5 年ごとに発行されます。政府が土地価格枠を調整する場合/市場での一般的な土地価格が変動する場合にのみ、土地価格表を調整します。
しかし、改正された土地法では、土地価格の枠組みが削除されました。新しい地価表は、現在の地価体系における土地の種類ごとの最低地価と最高地価に基づくものではなく、土地評価の原則と方法に基づいて作成されるため、新しい地価表は市場の地価に近くなり、現在の地価表と比較して大幅に上昇する可能性があります。
土地価格は、以下の要素に基づいて決定されます: 土地利用目的;土地利用用語。国が農地割当量に基づいて世帯や個人に割り当てた農地、譲渡権取得割当量内の農地については、土地使用期限はこれに基づかない。
土地評価方法に従って土地価格を決定するための入力情報には、全国土地データベース、全国価格データベースに記録された土地価格が含まれます。土地の価格は土地使用権譲渡契約書に記載されます。金銭的義務を履行した後の土地使用権の競売価格。
本条のa号及びb号に規定する土地価格情報がない場合には、調査及び測量により収集した土地価格。土地利用による収益、費用、所得に関する情報。
土地価格に影響を与える他の要因もあります。評価時点における関連法規定。
一方、最初の「レッドブック」に登録するときに支払う料金には、土地価格表の土地価格に基づいて計算された土地使用料、土地賃貸料（ある場合）などの料金が含まれます。 2026年1月1日から新しい土地価格表が適用されると登録料が適用され、それに応じて費用が増加する可能性があります。
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