Los datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam muestran que en los últimos 10 años, los precios inmobiliarios han aumentado decenas de veces. Solo en 2021, los precios promedio de las viviendas crecieron dos dígitos, incluso muchas veces más que en el mismo período. Actualmente, aunque el mercado se está desacelerando, el segmento de departamentos aún mantiene su impulso de crecimiento.
De manera similar, Savills Vietnam señaló que en el tercer trimestre de 2023, el precio primario promedio de los apartamentos alcanzó los 54 millones de VND/m2, aumentando durante 19 trimestres consecutivos y aumentando más del 77% en comparación con el primer trimestre de 2019.
Según los expertos, aunque los precios de la vivienda han aumentado, no es posible reducirlos en el corto plazo. La razón es que muchos costos componen el precio alto como: precio del terreno, precio del material de construcción, intereses del préstamo...
El Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, analizó que los precios de los bienes raíces dependen de muchos factores como el precio del terreno, los costos de construcción, la legalidad, etc. Si estos factores afectan al mismo tiempo, será difícil para las empresas reducir los precios de los bienes raíces.
El aumento de los costos dificulta que las empresas bajen los precios de las viviendas. (Ilustración: Cong Hieu).
En concreto, para un proyecto inmobiliario, el coste del terreno es uno de los costes de entrada importantes que afectan al precio de salida. En promedio, en las áreas urbanas, los derechos de uso del suelo representan alrededor del 10% del costo de un apartamento, entre el 20 y el 30% del costo de una casa adosada de poca altura y alrededor del 50% del costo de una villa.
En los últimos años, los precios del suelo han aumentado entre un 15 y un 30%, lo que ha impulsado los precios de la vivienda entre un 2 y un 8%.
No sólo los precios del terreno, en los últimos años también han aumentado fuertemente los materiales de construcción como el hierro, el acero, la arena... Por ejemplo, el precio del hierro y del acero aumentó alrededor de un 15-20%, mientras que el costo de las materias primas representa entre el 65 y el 70% del valor estimado de los proyectos de construcción.
Además, el costo de implementación del proyecto también aumentó debido a muchos problemas legales que prolongaron el tiempo de construcción. El Sr. Tuan dijo que hay proyectos cuyos procedimientos legales tardan hasta cuatro o cinco años. Completar los trámites legales de un proyecto no es simplemente cuestión de que la empresa acuda al departamento y reciba un despacho oficial, sino también esperar que los departamentos, agencias y sectores pertinentes den su opinión. El tiempo de espera para los procedimientos debe cumplir con las regulaciones pero muchas veces se retrasa.
“ El tiempo que lleva realizar los procedimientos legales es muy largo y afecta en gran medida los costos empresariales ”, afirmó el Sr. Tuan.
El Sr. Tuan también presentó más pruebas de que si una empresa compra un terreno por 500 mil millones de VND, perderá el 10% de sus gastos de intereses cada año, o 50 mil millones de VND. La empresa está obligada a añadir este coste al precio.
“ Muchas empresas están ahora estancadas porque si reducen los precios perderán mucho, y si no lo hacen no podrán vender sus productos. Por eso, como hay muchos proyectos que aún no se han implementado, muchos inversores no quieren construir sino buscar socios para transferirlos ”, comentó Tuan.
El Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, también dijo que un obstáculo importante que dificulta la disminución de los precios de los bienes raíces es que los costos de inversión son demasiado altos.
" En la actual estructura de costos del proyecto, los costos de construcción casi se han duplicado en comparación con hace 4 o 5 años, de 7 a 7,5 millones de VND/m3 a más de 12 millones de VND/m2 ", dijo el Sr. Quang.
Además, según el Sr. Quang, es muy difícil reducir los precios inmobiliarios porque en el mercado no sólo hay empresas nacionales sino también muchos inversores extranjeros.
En consecuencia, las empresas extranjeras que invierten en proyectos a menudo eligen segmentos altos, buenas ubicaciones, documentos legales completos y mayor calidad de producto que los proyectos de los inversores nacionales, por lo que el precio no puede ser bajo. Cuando venden productos en el mercado, siempre calculan la producción para los próximos 2-3 años, por lo que el precio suele ser muy alto. Las empresas extranjeras tienen ventajas en fuentes de capital y costos de capital, por lo que no están bajo presión para reducir los precios de venta.
Según el Dr. Nguyen Duy Phuong, director de inversiones de DGCapital, hay muchas razones por las que los inversores en proyectos inmobiliarios no optan por reducir los precios de la vivienda.
En particular, se puede observar que al implementar un proyecto, el inversor hipotecó tanto el terreno como los activos futuros para obtener capital del banco. La reducción del precio de venta afectará el valor de las garantías en el banco, mientras que el inversor no tendrá otros activos para complementar los préstamos.
Además, muchos proyectos quedan enredados en problemas legales durante muchos años antes de poder salir a la venta. Durante ese tiempo, los inversores todavía tienen que soportar costos de interés y de tierra cada vez mayores.
Chau Anh
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