Según el informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de 2024 de PropertyGuru Vietnam, después de 6 años, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanoi alcanzó el 70%. En concreto, los apartamentos en Hanoi tienen un precio medio de 46 millones de VND/m2, mientras que los apartamentos en Ho Chi Minh City tienen un precio medio de 48 millones de VND/m2.
A principios de 2018, el precio de venta de apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City era de solo 27 y 31 millones de VND/m2.
Los precios de la vivienda en Hanoi y Ho Chi Minh City han aumentado continuamente a lo largo de los años. (Fuente: PropertyGuru Vietnam).
Los precios de las viviendas son casi 24 veces los ingresos.
El último informe de Numbeo.com (un sitio web especializado en estadísticas sobre el nivel de vida en ciudades y países de todo el mundo a través de encuestas) muestra que el precio promedio de la vivienda en Vietnam en 2024 es casi 24 veces el ingreso familiar anual promedio.
Gráficos: Huy Manh. (Fuente: Numbeo)
En Ho Chi Minh City, según la Sra. Giang Huynh, directora adjunta de Investigación y S22M de Savills Ho Chi Minh City, los precios de los apartamentos son actualmente unas 30 veces más altos que el ingreso promedio de los residentes de la ciudad.
En concreto, el ingreso medio de un hogar en Ciudad Ho Chi Minh es de sólo unos 15 millones de VND al mes. Mientras que el precio promedio de un apartamento en un proyecto nuevo actualmente es de 5,5 a 6 mil millones de VND. Si las personas logran ahorrar entre un 40 y un 50 % al mes, tardarán varias décadas en poder comprar una casa, en caso de que no recurran al crédito o no cuenten con el apoyo de sus familiares.
“ Será muy difícil para un hogar basado en ingresos puros, ingresos promedio, comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh en este momento. “Para poder comprar un apartamento de tamaño medio, es necesario tener unos ingresos bastante elevados y contar con el apoyo de una fuente de financiación ”, explica Giang.
Muchos estudios también muestran que, a lo largo de los años, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda es mucho mayor que la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas. Según un informe de Savills Vietnam, Hanoi se esfuerza por tener un ingreso per cápita promedio de 150 millones de VND/persona/año en 2023, en comparación con 2019, la tasa de crecimiento del ingreso promedio es del 6%/año.
Mientras tanto, el crecimiento del precio de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es de hasta un 13% anual.
“ Esta cifra muestra que el crecimiento del ingreso per cápita en Hanoi es casi la mitad menor que el crecimiento de los precios de los apartamentos ”, dijo la Sra. Do Thu Hang, Directora Senior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi.
La Sra. Hang advirtió que adquirir una vivienda será aún más difícil si esta brecha se amplía.
El Dr. Le Xuan Nghia, experto en finanzas y banca, también citó evidencia de la enorme brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos de las personas.
En concreto, a un trabajador de 30 años o menos con un ingreso medio de unos 15 millones de VND al mes, menos los gastos de manutención en grandes ciudades como Ho Chi Minh o Hanoi, le quedan unos 6 millones de VND, por lo que se necesitarían al menos 20 años para ahorrar 1.500 millones de VND. Con un ingreso de 20 a 30 millones de VND al mes, para comprar un apartamento de 1.500 millones de VND, hay que ahorrar durante 10 a 15 años.
Según PropertyGuru Vietnam, el precio de venta promedio de todo tipo de vivienda en Hanoi es de 22,8 mil millones de VND/unidad para casas con frente a la calle; 17,8 mil millones de VND/unidad por villa; 6.300 millones de VND/unidad para casas particulares y 3.100 millones de VND/unidad para apartamentos. Mientras tanto, el ingreso promedio estimado de los trabajadores en Hanoi en 2023 es de 135 millones de VND/año.
Así, para poseer una casa en la calle en Hanoi, la gente necesita "trabajar duro" durante 169 años, para poseer una casa particular se necesitan 132 años, y para comprar un apartamento se necesitan 23 años (suponiendo que los trabajadores usan todos sus ingresos para comprar una casa).
¿Por qué los precios de las viviendas sólo aumentan y no disminuyen?
Según los expertos, los precios de las viviendas están aumentando debido a la alta demanda mientras que la oferta es escasa. Al explicar la oferta limitada, el Ministerio de Construcción dijo que muchos proyectos inmobiliarios enfrentan actualmente muchas dificultades en su implementación (tener que detener temporalmente, retrasar o posponer el progreso y tener dificultades para acceder a préstamos de crédito, emitir bonos y movilizar capital).
Los precios de las viviendas han ido aumentando de forma constante debido a la escasa oferta y a los elevados costes de construcción. (Foto: Cong Hieu).
Otra razón, según el Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, es que los precios de los inmuebles dependen de muchos factores como el precio del terreno, los costes de construcción, la legalidad... Si estos factores afectan al mismo tiempo, será difícil para las empresas reducir los precios de la vivienda.
En concreto, para un proyecto inmobiliario, el coste del terreno es uno de los costes de entrada importantes que afectan al precio de salida. En promedio, en las áreas urbanas, los derechos de uso del suelo representan alrededor del 10% del costo de un apartamento, entre el 20 y el 30% del costo de una casa adosada de poca altura y alrededor del 50% del costo de una villa.
En los últimos años, los precios del suelo han aumentado entre un 15 y un 30%, lo que ha impulsado los precios de la vivienda entre un 2 y un 8%.
No sólo los precios del terreno, sino también los materiales de construcción como el hierro, el acero, la arena... aumentaron fuertemente. Por ejemplo, el precio del hierro y del acero aumentó alrededor de un 15-20%, mientras que el costo de las materias primas representa entre el 65 y el 70% del valor estimado de los proyectos de construcción.
Además, el costo de implementación del proyecto también aumentó debido a muchos problemas legales que prolongaron el tiempo de construcción. El Sr. Tuan dijo que hay proyectos cuyos procedimientos legales tardan hasta cuatro o cinco años.
El Sr. Tuan explicó además que si una empresa compra un terreno valorado en 500 mil millones de VND, perderá el 10% de sus gastos de intereses cada año, o 50 mil millones de VND. La empresa está obligada a añadir este coste al precio.
Coincidiendo con la opinión anterior, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, dijo que un obstáculo importante que dificulta la disminución de los precios de los bienes raíces es que los costos de inversión son demasiado altos. " En la actual estructura de costos del proyecto, los costos de construcción casi se han duplicado en comparación con hace 4 o 5 años, de 7 a 7,5 millones de VND/m3 a más de 12 millones de VND/m2", dijo el Sr. Quang.
Según el Dr. Nguyen Duy Phuong, director de inversiones de DGCapital, al implementar un proyecto, el inversor hipoteca tanto el terreno como los activos futuros para obtener capital del banco. La reducción del precio de venta afectará el valor de las garantías en el banco.
Según los expertos, la mejor manera de controlar los precios de la vivienda es aumentar la oferta.
Según los expertos, es necesario aumentar la oferta para bajar los precios de la vivienda. (Ilustración: Minh Duc)
Para lograr esto, según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), es necesario adoptar dos medidas importantes. Lo primero es eliminar los obstáculos legales relacionados con los proyectos para garantizar que estos puedan implementarse y construirse.
En segundo lugar, es necesario resolver el “problema” del crédito y estimular el flujo de caja promoviendo políticas dirigidas a las personas con necesidades reales de vivienda y ayudando a las empresas a desarrollar proyectos que satisfagan esa necesidad. Por ejemplo, es necesario abordar las dificultades en la construcción de viviendas sociales y viviendas comerciales asequibles, aumentando así la oferta.
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de PropertyGuru Vietnam, es necesario promover la construcción y modernización de los sistemas de transporte público, incluidas las líneas de metro. Un transporte conveniente alentará a la gente a mudarse fuera del centro de la ciudad, reduciendo la presión sobre la demanda de vivienda en el área del centro de la ciudad.
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