Im August, kurz nachdem die Nachricht bekannt wurde, dass Country Garden Liquiditätsprobleme hatte, begab sich die 38-jährige Huailan sofort zu einer Baustelle in der Provinz Shandong, wo das Haus, das sie gekauft hatte, noch immer nicht fertig war. Die Szene hier machte sie traurig.
Die Kräne standen reglos und Betonplatten lagen verstreut im kniehohen Gras. Die Lage ist ernst.
Für den Beamten Tom Chen war die Angst, obdachlos zu werden, eine ständige Sorge, nachdem Chinas einst größtes Immobilienunternehmen den Bau eines Wohngebäudes in der Provinz Zhejiang gestoppt hatte, für das seine Familie eine Entschädigung erhalten hatte.
Unterdessen musste Fu, ein Arbeiter auf einer Baustelle in der Provinz Guangdong, die schlimmste Lösung wählen: einen Streik, nachdem er zwei Monate lang keinen Lohn erhalten hatte. „Die schwierige Situation des Unternehmens ist mir egal. Ich möchte mein hart verdientes Geld zurück“, sagte er gegenüber Bloomberg-Reportern.
Ein Country Garden-Projekt in der Stadt Yangzhou, Provinz Jiangsu (Foto: Bloomberg).
Hauskäufer, Arbeitnehmer, Immobilienentwickler und die chinesische Regierung haben im Laufe der Jahre alle zum wirtschaftlichen Aufschwung beigetragen.
Seit mehr als zwei Jahrzehnten ist der Immobiliensektor ein wichtiger Wachstumsmotor. Im Jahr 2019 erreichte der Wert dieses Sektors 52 Billionen US-Dollar und trug 25 % zum Bruttoinlandsprodukt des Landes bei. Auch internationale Investoren waren schnell zur Stelle und investierten mehr als 180 Milliarden US-Dollar in den Kauf von Anleihen.
Doch in den vergangenen drei Jahren war die chinesische Regierung entschlossen, die Abhängigkeit des Immobilienmarktes von Schulden zu reduzieren, was dazu führte, dass der Markt in eine äußerst schwierige Phase geriet, in der er seine „hauptsächliche Lebensquelle“ verlor.
Country Garden ist in guten Zeiten eines der erfolgreichsten Unternehmen, hat aber in Zeiten rückläufiger Märkte auch mit den schwierigsten zu kämpfen.
Auf seinem Höhepunkt beschäftigte das Unternehmen 130.000 Menschen und stellte Wohnraum für Zehntausende Familien im ganzen Land zur Verfügung. Nun kann das Unternehmen nicht einmal die Zinsen für eine Anleihe im Wert von nur einigen zehn Millionen Dollar zahlen, die letzte Woche fällig wurde, und befindet sich damit faktisch in Zahlungsverzug.
„Angesichts der Zahlungsunfähigkeit vieler Unternehmen sowie sinkender Umsätze und Preise auf dem gesamten Markt hat der Immobilienmarkt noch kein Licht gesehen“, sagte Alicia Garcia Herrero, Chefvolkswirtin für den asiatisch-pazifischen Raum bei Natixis SA, gegenüber Bloomberg.
Country Garden sei „ein Opfer genau jenes Modells zur Finanzierung des Immobilienmarktes, das China seit vielen Jahren verfolgt“, fügte sie hinzu.
Vorsitzender Yeung Kwok Keung (Mitte) bei einem Projekt in Guangzhou, 2019 (Foto: AP).
Hoffnungen ausgelöscht
Die Erwartung, dass die Immobilienpreise nur steigen würden, hat sich in den Köpfen von Millionen Chinesen festgesetzt. Und nun bereitet diese Erwartung vielen Menschen Probleme für ihre Karriere, ihre Familie, ihre Hoffnungen, ihre Zukunft und ihre persönlichen Finanzen. Huailan ist keine Ausnahme.
Nicht nur für Huailan ist der Besitz eines Eigenheims zur größten Inspirationsquelle für viele junge Leute und Millionen von Haushalten geworden, nachdem die chinesische Regierung viele jahrzehntelange Beschränkungen für Immobilientransaktionen aufgehoben hatte. Und Country Garden ist eines der Pionierunternehmen, die in dieses Feld einsteigen.
Country Garden wurde 1992 in der Provinz Guangdong gegründet und entwickelte sich mit der Strategie, viele Annehmlichkeiten wie hochwertige Schulen, Fitnessstudios usw. auf dem Projektgelände zu integrieren, schnell zum bekanntesten Namen auf dem Markt.
Gründer Yeung Kwok Keung wurde zum Vorbild für die Geschäftsleute in Guangdong, da sein einzigartiger Geschäftsansatz, einschließlich der Gründung einer unabhängigen Service-Management-Firma für jedes Projekt, von vielen anderen Unternehmen übernommen wurde.
Chinas Immobilienmarkt wurde 1998 vollständig kommerzialisiert. Drei Jahre später wurde das Land in die Welthandelsorganisation (WTO) aufgenommen. Bis 2005 hatte sich das BIP des Landes mehr als verdoppelt.
Mit der rasanten wirtschaftlichen Entwicklung „explodierte“ auch die Bautätigkeit. Millionen von Menschen strömen in die Großstädte, was zu einer hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Felder und Brachflächen werden nach und nach durch neue, moderne Stadtgebiete ersetzt.
In nur drei Jahren, von 2004 bis 2007, hat sich der Umsatz von Country Garden mehr als verfünffacht und machte das Unternehmen zu diesem Zeitpunkt zu einem der profitabelsten Unternehmen auf dem chinesischen Immobilienmarkt.
Das Unternehmen überstand sogar die globale Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009, während der Urbanisierungstrend in China weiter zunahm.
Huailan sah damals keine „dunklen Wolken“ über dem Immobilienmarkt aufziehen. Und das gilt auch für internationale Investoren. Von chinesischen Immobilienunternehmen wie Country Garden ausgegebene Anleihen sind auf dem Markt zu einem „heißen Gut“ geworden.
Eine geschäftige Szene auf einer Bauausstellung, die 1998 in Peking stattfand (Foto: Getty Images).
Allerdings begann sich die Konjunktur in China im Jahr 2015 abzuschwächen und die Bautätigkeiten konzentrieren sich nun auf die Renovierung alter Städte. Tom Chens Haus sollte abgerissen werden und die Lokalregierung versprach seiner Familie als Entschädigung sechs weitere Wohnungen in einem von Country Garden errichteten Projekt, dessen Fertigstellung für 2023 geplant war. Die Familie nahm das Angebot gern an.
Jahrzehnte schnellen Wachstums gingen mit einer zunehmenden Abhängigkeit der chinesischen Wirtschaft vom Immobiliensektor einher. Einer Umfrage aus dem Jahr 2020 zufolge sind 80 % des Vermögens der Bevölkerung des Landes in Immobilien gebunden.
Spekulationstendenzen in der Vergangenheit haben die Immobilienpreise im Land in die Höhe getrieben und sie für viele junge Leute unerschwinglich gemacht. Dies untergräbt das Ziel der Regierung, die Wohlstandskluft zu verringern. Aufgrund der alternden Bevölkerung und der niedrigen Geburtenrate droht China künftig ein Überangebot.
Tatsächlich haben die Banken die Kreditvergabe an Immobilienentwickler seit Ende 2020 eingeschränkt, als die China Evergrande Group Insolvenz anmeldete.
Dies ist das Ergebnis der von der Zentralregierung initiierten „Strategie der drei roten Linien“, die auf die Reduzierung der Immobilienschulden abzielt und dadurch mehr als 100.000 in diesem Bereich tätige Unternehmen in eine schwierige Lage bringt. Danach gingen die Eigenheimverkäufe weiter zurück und die Covid-19-Pandemie war der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.
Die Investitionen im Immobiliensektor sind seit der Zahlungsunfähigkeit von Evergrande kontinuierlich zurückgegangen (Foto: Bloomberg).
Sturm
Im Mai 2021 erweiterte Country Garden sein Geschäft nach Juye in der Provinz Shandong, der Heimatstadt von Huailan. Sie war überwältigt von der überwältigenden Werbung für den teuersten Komplex der Gegend, der einen 5-Sterne-Lebensstil versprach.
„Die Gestaltung des Gebäudes hat mich beeindruckt.“ Huailan teilte mit. „Ich glaube, das ist das wahre Zuhause. Meine beiden Töchter werden ihre eigenen Schlafzimmer haben“, sagte sie.
Die Eröffnungszeremonie war äußerst pompös, mit roten Laternen und vielen Teilnehmern. Ihr wurde sogar davon abgeraten, mit dem Auto zur Veranstaltung zu kommen, da es schwierig sei, einen Parkplatz zu finden. Das gesamte Projekt war schnell ausverkauft.
Dass sich hinter all dem Glanz ein Sturm von Liquiditätsproblemen zusammenbraute, hatte sie allerdings nicht erwartet.
Vor einigen Monaten, nach der Zahlungsunfähigkeit von Evergrande, änderte sich die Sicht auf den 200 Milliarden Dollar schweren chinesischen Immobilienanleihenmarkt völlig.
Aufgrund des eingeschränkten Zugangs zu Krediten und schleppender Umsätze geraten sogar die gesündesten Unternehmen in Schwierigkeiten.
Country Garden bildet hier keine Ausnahme, auch wenn das Unternehmen in China als „staatlich“ gilt. Die jahrelang verfolgte Strategie, die Entwicklung auf Kleinstädte zu konzentrieren, ist letztlich als Fehler gewertet worden. Die Psyche der Eigenheimkäufer in diesen Gegenden ist leichter zu erschüttern als in Großstädten, weshalb die Eigenheimverkäufe hier „erbärmlich“ zurückgegangen sind.
Country Garden musste die Provinzregierung von Guangdong sogar darum bitten, den Verkauf von Immobilien an staatliche Einheiten zu ermäßigten Preisen zu koppeln, um mehr Liquidität zu erreichen.
Allerdings kann das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nicht gegen den Markt richten. Auf dem Höhepunkt weigerten sich viele Eigenheimkäufer, die Hypotheken für über 320 unvollendete Bauprojekte in 100 Städten im ganzen Land zu bezahlen, darunter auch die von Country Garden.
Im Oktober fielen die Immobilienpreise in China so schnell wie seit sieben Jahren nicht mehr. Die Zentralregierung war gezwungen, mit einem 16-Punkte-Hilfspaket einzugreifen, doch es schien zu spät.
Der Vorsitzende von Country Garden, Yeung, hielt eine einstündige Rede, um die Arbeiter zu beruhigen. Er sagte, er habe „Licht am Ende des Tunnels gesehen“. Stimmt das?
Ein Blick auf ein Country Garden-Projekt in der Stadt Heyuan, Provinz Guangdong, im September 2023. (Foto: Bloomberg).
Der Schmerz ist noch nicht vorbei
Im vergangenen September gingen die Umsätze von Country Garden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 81 % zurück. Traurige Tatsache: Der Umsatzrückgang des Konzerns war in den ersten acht Monaten des Jahres doppelt so schnell wie bei den Wettbewerbern.
Das Vermögen von Yang Huiyan, der Tochter des Firmengründers Yeung Kwok Keung, einst die reichste Frau Chinas, ist laut Bloomberg Billionaires Index um 86 % auf nur noch 4,6 Milliarden USD „verschwunden“.
Für Fu ist es schwer zu akzeptieren, dass ein Großkonzern wie Country Garden nicht genug Geld hat, um seine Arbeiter zu bezahlen. Er wartet sehnsüchtig auf den Tag, an dem er 10.000 Yuan seinen nicht ausgezahlten Lohn erhält. Danach wird er umgehend in seine Heimatstadt Quy Chau zurückkehren.
„Viele Menschen aus meiner Heimatstadt wollen nicht mehr zur Arbeit gehen. Und ich auch nicht“, erzählte Fu.
Geschichten wie die von Fu, Huailan und Chen sind in China keine Seltenheit. Im sozialen Netzwerk Douyin, Chinas eigener Version von TikTok, veröffentlichten Bauarbeiter und Hauskäufer kontinuierlich Videos, in denen sie die Regierung aufforderten, Maßnahmen zu ergreifen, um Country Garden zu zwingen, unvollendete Projekte wieder aufzunehmen und den Arbeitern die Löhne auszuzahlen.
Viele von ihnen marschierten vor der Konzernzentrale, waren jedoch „machtlos“.
"Wenn große Immobilienunternehmen pleitegehen oder ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, wirkt sich das direkt auf die Banken und die mit ihnen verbundenen Personen aus und führt insbesondere zu einer negativen wirtschaftlichen Spirale", sagte Christopher Marquis, Professor an der Cambridge Judge School of Economics.
Der Traum vom eigenen Heim wird für viele so schnell nicht in Erfüllung gehen (Foto: Bloomberg).
Der „Schmerz“ der Krise breitet sich immer weiter aus. Trotz der aktuell schwierigen Lage scheint die Regierung kein Interesse daran zu haben, Immobilienunternehmen zu schützen. Einer Bloomberg- Statistik zufolge waren bis Ende Oktober rund 100 Milliarden US-Dollar, das entspricht mehr als 50 Prozent der ausstehenden Anleihen chinesischer Immobilienunternehmen, in Zahlungsverzug geraten oder mussten umstrukturiert werden.
Dies führte zu einem Vertrauensverlust der Anleger, auch bei großen Fonds wie Pacific Investment Management Co und Fidelity International Ltd. Einem Urteil eines Gerichts in Hongkong zufolge muss Evergrande möglicherweise sogar Vermögenswerte liquidieren, um seine Schulden zu begleichen.
Laut Chen hat die Krise auf dem Immobilienmarkt auch zu einem Rückgang der Einnahmen der lokalen Regierungen geführt. Einige Schulen in der Gegend, in der er lebt, können es sich nicht einmal leisten, Lehrer zu bezahlen.
Für Huailan wurden ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zur Belastung, als sie Anfang des Jahres ihren Job verlor. Auch der Preis des Hauses, für das sie einen Kaufvertrag unterzeichnet hat, hat ein Viertel seines Wertes verloren. Falls sie verkaufen möchte, ist es ebenfalls sehr schwierig, einen Käufer zu finden.
„Als meine Tochter mich fragte, wann wir in unser neues Haus ziehen, wusste ich nicht, was ich antworten sollte“, erzählte sie traurig. „Wenn ich eine zweite Chance hätte, würde ich nie wieder einer Immobilienfirma vertrauen, selbst wenn es ein großes Unternehmen wie Country Garden wäre“, sagte sie.
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