ทำไมคนจำนวนมากจึงมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีหนังสือสีแดง?

นายเหงียน วัน ตวน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในไหเซือง เปิดเผยว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นมา มีนักลงทุนจำนวนมากขอให้เขาช่วยค้นหาและซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีหนังสือสีแดง แต่ไม่มีข้อโต้แย้งหรือการละเมิดใดๆ โดยทั่วไปที่ดินแปลงเหล่านี้จะมีราคาถูกมากเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นๆ แต่การซื้อขายจะทำโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือ

“ พื้นที่ชนบทหลายแห่งในไหเซืองกลายเป็นเมืองไปแล้ว โดยราคาที่ดินในบางพื้นที่สูงถึงเกือบ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน ที่ดินเปล่าในพื้นที่เดียวกันแต่ไม่มีหนังสือสีแดงก็ขายได้ในราคาเพียงครึ่งเดียวหรืออาจถึง 1 ใน 3 ด้วยซ้ำ ” นายตวนกล่าว

นายตวน อ้างถึงที่ดินเปล่าเนื้อที่กว่า 200 ตารางวา ที่ไม่มีหนังสือปกแดง ในเขตอำเภอกามซาง (ไหเซือง) ซึ่งปัจจุบันมีการขายในราคาประมาณ 7 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะเดียวกัน ห่างออกไปอีกประมาณ 500 ตรว. มีที่ดินติดป้ายแดงอีกแปลงหนึ่งกำลังขายอยู่ราคา 14 - 15 ล้านดองต่อตรว.

เมื่อคาดการณ์ว่ากฎหมายที่ดินจะแก้ไขใหม่ ผู้คนจำนวนมากต่างก็มองหาที่ดินที่จะซื้อโดยไม่ต้องมีหนังสือสีแดง (ภาพประกอบ: แรงงาน)

นายตวน อธิบายว่าเหตุใดผู้คนจำนวนมากจึงมองหาที่ดินที่จะซื้อโดยไม่มีหนังสือปกแดงในช่วงนี้ โดยกล่าวว่า เป็นเพราะจิตวิทยาในการคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะทำให้การออกหนังสือปกแดงสะดวกมากขึ้น

“ การขยายระยะเวลาการใช้ที่ดินออกไปอีก 10 ปี เมื่อเทียบกับกฎหมายเดิมยังทำให้ประชาชนสามารถออกหนังสือรับรองได้ง่ายขึ้นอีกด้วย โดยหลังจากซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองในราคาถูกแล้ว นักลงทุนสามารถทำหนังสือรับรองและขายต่อในราคาที่สูงขึ้นเพื่อทำกำไรได้อย่างง่ายดาย ” นายตวนกล่าว

นายทราน วัน หุ่ง ลูกค้าในฮานอย ซึ่งมีความเห็นตรงกัน ยังได้เล่าด้วยว่า ก่อนถึงเทศกาลตรุษจีน เขาตัดสินใจซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือปกแดงในเขตทานห์ตรี (ฮานอย) ในราคา 800 ล้านดอง ที่ดินมีเนื้อที่ 50ตรว. ครอบครัวเจ้าของอยู่อาศัยอย่างมั่นคงมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2546

“ เนื่องจากระยะเวลาการใช้ที่ดินขยายออกไปจนถึงปี 2557 การออกหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินส่วนนี้จึงจะสะดวกมากขึ้นด้วย ” นายหุ่งกล่าว

อย่างไรก็ตาม นายหุ่ง กล่าวว่า การทำหนังสือแดงสำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารยังคงมีความซับซ้อนและเสี่ยง ดังนั้นแม้ว่าเจ้าของบ้านจะตกลงลดราคาลง 100 ล้านดองหากเขาชำระเงินทั้งหมดในครั้งเดียว นายหุ่งยังคงปฏิเสธ โดยยอมรับเพียงเงินมัดจำ 50% ของมูลค่ารวมและจ่ายส่วนที่เหลือเมื่อเจ้าของบ้านทำหนังสือแดงและโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายนี้จะต้องรับผิดชอบโดยผู้ซื้อทั้งหมด

“ แม้ที่ดินจะมีราคาถูกและการฝากเงินมีความเสี่ยง แต่หากที่ดินมีหนังสือสีแดงก็จะไม่มีราคานั้นอีกต่อไป เมื่อลงทุน คุณเพียงแค่ต้องมองเห็นโอกาสอันสดใสและยอมรับความเสี่ยง ” นายหุ่งกล่าว

การซื้อที่ดินโดยไม่ได้รับใบรับรองมีความเสี่ยงมากมาย (ภาพประกอบ)

ซื้อที่ดินไม่มีใบเซอร์ต้องระวังอะไรบ้าง?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรา 138 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่เพิ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดให้มีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (เรียกว่า "หนังสือปกแดง") ให้กับครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจ

ด้วยเหตุนี้ ร่างดังกล่าวจึงได้ขยายขอบเขตออกไป โดยอนุญาตให้ออกหนังสือปกแดงสำหรับกรณีการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้วว่าไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ จากนั้นสิทธิการใช้ที่ดินจะได้รับการยอมรับ

กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้จริง โดยขยายระยะเวลาบังคับใช้จากก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2547 เป็นก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เพิ่มอีก 10 ปี เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดินปี 2556 หมายเหตุ มาตรา 138 กำหนดให้ออกหนังสือรับรองกรณีไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน ไม่จัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจหน้าที่ กล่าวคือ ไม่มีการกระทำผิด เช่น บุกรุกที่ดิน

กฎหมายนี้ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับกรณีที่ที่ดินถูกทิ้งโดยบรรพบุรุษของเราและถูกใช้มาเป็นเวลานาน อย่างไรก็ตาม อาจเป็นเพราะผู้คนอยู่ในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก เนื่องจากความเข้าใจกฎหมายของพวกเขามีจำกัด หรือเนื่องจากผู้คนไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงไม่ได้ลงทะเบียนเพื่อรับหนังสือปกแดง

“ ผมเห็นด้วยกับการขยายขอบเขตนี้เพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของประชาชนจะเกิดความสมดุล สิ่งสำคัญที่สุดคือประชาชนจะไม่ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้น สิทธิของพวกเขาจึงต้องได้รับการคุ้มครอง ” นายดิงห์เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การดำเนินการออกหนังสือปกแดงให้กับประชาชนให้เสร็จสิ้นนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย

เช่น หากประชาชนยังไม่ยื่นเอกสารเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานของรัฐก็ไม่มีพื้นฐานในการดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าว

นอกจากนี้ บางกรณีที่คณะกรรมการประชาชนประจำตำบลได้จัดสรรที่ดินไว้แล้วก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นกรณีจัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจ ก็ประสบความยากลำบากในการขอหนังสือปกแดงด้วย

นอกจากนี้ ขั้นตอนการขอให้คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลยืนยันว่าที่ดินไม่มีข้อพิพาทยังเกิดขึ้นในกรณีที่มีข้อพิพาททางแพ่งระหว่างผู้ใช้ที่ดินด้วย (โดยทั่วไปคือกรณีที่ที่ดินได้รับการถ่ายโอนผ่านบุคคลจำนวนมากด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ หรือกรณีที่ผู้ปกครองมอบสิทธิการใช้ที่ดินเป็นมรดกหรือเป็นของขวัญให้ลูกหลาน แต่เกิดข้อขัดแย้งหรือข้อพิพาทระหว่างลูกหลานเกี่ยวกับสิทธิในการรับมรดก...)

ส่วนสัญญาซื้อขายโดยวางเงินมัดจำ นายดิงห์ กล่าวว่า การทำธุรกรรมวางเงินมัดจำเพื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมาย ไม่ขัดต่อกฎหมาย แต่คู่สัญญาต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน ลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำที่มีข้อกำหนดโดยละเอียดและเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ข้อมูลที่ลูกค้าจะต้องใส่ใจคือข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ จำนวนเงินมัดจำ และวิธีการโอนมัดจำ; ราคาโอนสิทธิการใช้ที่ดินและแบบฟอร์มและเงื่อนไขการชำระเงิน; ภาระผูกพันทางการเงินในการออกหนังสือปกแดงให้กับฝ่าย A และใครเป็นผู้รับผิดชอบต่อภาระผูกพันนี้ ระยะเวลาดำเนินการตามสัญญา; ความรับผิดชอบของฝ่าย A และฝ่าย B หากไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน (จำนวนค่าปรับเงินฝาก) สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา...

ตามกฎหมาย สัญญาเงินฝากไม่จำเป็นต้องมีการรับรองโดยทนายความ อย่างไรก็ตาม สำหรับสัญญาที่มีมูลค่าสูง ทั้งสองฝ่ายจำเป็นต้องเลือกการรับรองโดยทนายความเพื่อรับรองสิทธิของตนและป้องกันไม่ให้เกิดข้อพิพาท การจัดส่งเงินฝากควรดำเนินการผ่านธนาคาร พร้อมด้วยใบเสร็จรับเงิน

เจา อันห์

แหล่งที่มา