ตลาดอสังหาฯ กำลัง 'ร้อนแรง' หรือได้รับผลกระทบจากกลุ่มเก็งกำไร?

มีกลุ่มเก็งกำไรอยู่

ตามข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ก็แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าข้อบังคับก่อนหน้า 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์แบบ และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น

ข้อมูลยังแสดงให้เห็นอีกว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ มากมายที่กำลังดำเนินการอยู่ นอกจากนี้ นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยเริ่มจากการประมูลที่ดินที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น "ชั่วข้ามคืน" โดยมีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม "กินข้าวและรอ" เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังถือเป็นราคาสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่มีการลงทุนอย่างดี

การประมูลที่ดินที่คึกคักถูกมองว่าเป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังคึกคักขึ้น

นอกจากนี้ ความร้อนแรงของตลาดยังนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคายังคงสร้างระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ทเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์แจ้งขอขายบ้านของตนเป็นประจำ โครงการอพาร์ทเม้นท์ที่เปิดตัวใหม่กลับมีอัตราการดูดซับที่ดีมาก ถึงแม้จะมีราคาขายสูง

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการแนวราบที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ของนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็บันทึกยอดจอง "เป็นประวัติการณ์" เช่นกัน แม้ว่าราคาจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม อพาร์ทเม้นท์หลายแห่งมีทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่เพื่อที่จะซื้อได้ ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรงขึ้น" อีกด้วย สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในการเก็งกำไรที่ดิน การผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังเริ่มมีสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น โดยราคาอพาร์ตเมนท์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

ตามที่ VARS ระบุ ป้ายเหล่านี้เกิดจากการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยยังคงมีสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีการเปิดตัวสินค้าใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบปีต่อปี

ตลาดกำลังเติบโต

แม้ว่าปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ยังคงเติบโตเมื่อมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เริ่มมีข่าวลือทางตลาดออกมา ช่วยให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดบันทึกผลิตภัณฑ์ใหม่เสนอขายจำนวน 38,797 รายการ

อย่างไรก็ตาม อุปทานยังคงมีความแตกต่างอย่างมาก โดย 70% ของอุปทานใหม่มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยสินค้าที่มีราคาขายตั้งแต่ 50 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป ถือเป็นสินค้าส่วนใหญ่ ตลาดแห่งนี้แทบจะไม่มีอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย เมื่อพิจารณาในระดับภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% สิ่งนี้สะท้อนถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่จำนวนมากจะเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มมียอดจองแล้ว และยังมียอดดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

อพาร์ทเมนท์เป็นผู้นำอุปทานในตลาดอสังหาฯ

ในด้านราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรองโดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เพราะความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เพราะแม้อุปทานจะดีขึ้นแล้วก็ตาม แต่การจะตอบสนองอุปสงค์ได้นั้นยังคงเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเสร็จสมบูรณ์ด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนโดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

โดยเฉพาะในตลาดนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ในขณะเดียวกัน ราคาหลักในจังหวัดและเมืองรอบนอกนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 3-5% โดยที่อุปทานใหม่จะมีราคาขายที่สูงกว่า

จากการศึกษาดัชนีราคาคอนโดมิเนียมที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคลัสเตอร์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6%

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น อพาร์ทเมนท์และบ้านราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองกำลังถูก "ตามล่า" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html