ข้อเสนอเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับโครงการรุกล้ำทางทะเล

ข้อเสนอเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาจัดตั้ง ประเมิน และอนุมัติโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ข้อกำหนดเกี่ยวกับกิจกรรมบุกรุกทางทะเลนั้นมีประโยชน์มากมายและมีความจำเป็นอย่างยิ่ง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องเร่งดำเนินการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาให้แล้วเสร็จโดยเร็ว เพื่อช่วยลดอุปสรรคในการดำเนินโครงการรุกล้ำทางทะเลที่มีอยู่ในปัจจุบัน

อสังหาฯ-รมว.เกษตรฯ เสนอแก้ไขและเพิ่มเติมระเบียบควบคุมโครงการรุกล้ำทะเล — ประธาน HoREA คาดหวังอย่างยิ่งว่ารัฐบาลจะออกพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้เพื่อให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตรา 190 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน

ประธาน HoREA แสดงความคิดเห็นต่อร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบุกรุกทะเลที่ส่งถึงนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่า เขาคาดหวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลจะออกพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้เพื่อให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตรา 190 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน

HoREA เห็นด้วยโดยพื้นฐานกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบุกรุกทางทะเล (ร่างพระราชกฤษฎีกา) และให้ความเห็นเกี่ยวกับข้อกังวลบางประการในร่างพระราชกฤษฎีกา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายโจวเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 3 วรรค 2 ของร่างพระราชกฤษฎีกา ด้วยเหตุผล 3 ประการ

ประการแรก โครงการลงทุนรุกล้ำทะเล รายการรุกล้ำทะเลในโครงการลงทุนในท้องถิ่นอาจรวมถึงพื้นที่ตะกอนน้ำพาชายฝั่ง หรือพื้นที่ป่าคุ้มครองชายฝั่ง หรือพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำชายฝั่ง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินของที่ดินประเภทนี้จะต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สอง โครงการลงทุนรุกล้ำทะเล รายการรุกล้ำทะเลในโครงการลงทุนตามแผนนั้น ไม่เพียงแต่มีเป้าหมายเพื่อสร้างกองทุนที่ดิน แต่ยังสามารถ “สร้างกองทุนที่ดินที่มีผิวทะเลเฉพาะทาง” เพื่อดำเนินโครงการลงทุนตามเส้นทาง เช่น ท่าเรือจากแผ่นดินใหญ่สู่พื้นที่ทะเลลึก หรือโครงการพลังงานลมชายฝั่ง โครงการพลังงานลมนอกชายฝั่ง หรือท่อส่งน้ำมันและก๊าซ หรือสายไฟฟ้า สายใยแก้วนำแสง

ประการที่สาม โครงการลงทุนรุกล้ำทะเล รายการรุกล้ำทะเลในโครงการลงทุนบริเวณพื้นที่ทะเลบางแห่ง หรือบริเวณตะกอนน้ำพาชายฝั่ง หรือพื้นที่ป่าป้องกันชายฝั่ง หรือพื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำชายฝั่ง จะต้องดำเนินการตามผังเมือง และต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ ประธาน HoREA ยังได้เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 5 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดตั้ง การประเมิน และการอนุมัติโครงการลงทุนรุกล้ำทางทะเล หรือรายการลงทุนรุกล้ำทางทะเลของโครงการลงทุนอีกด้วย

ทั้งนี้ไม่เพียงแต่จะสอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการเดินเรือ กฎหมายป่าไม้ เป็นต้น

เหตุผลที่ HoREA ให้ไว้คือ โครงการถมทะเลเป็นโครงการลงทุนของภาครัฐ “ที่มุ่งสร้างกองทุนที่ดิน กองทุนที่ดินที่มีผิวทะเลเฉพาะทางเพื่อวัตถุประสงค์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” หลังจาก “ยอมรับการถมทะเลเสร็จสิ้น” จากนั้นจะมีการดำเนินการประมูลเพื่อเลือกนักลงทุนที่จะดำเนินโครงการส่วนประกอบหรือรายการก่อสร้างภายในขอบเขตของโครงการถมทะเล

โครงการฟื้นฟูทะเลเป็นโครงการลงทุน "ที่ใช้เงินทุนจากต่างประเทศจากการลงทุนของรัฐและโครงการที่ใช้เงินทุนอื่น" (เงินทุนจากภาคเอกชน) ตามบทบัญญัติของกฎหมาย PPP 2020 และกฎหมายการลงทุน 2020 "นักลงทุนเชิงกลยุทธ์" หรือ "นักลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกตามบทบัญญัติของกฎหมาย PPP 2020 และกฎหมายการประมูล 2023" จะดำเนินกิจกรรมฟื้นฟูทะเลและดำเนินโครงการส่วนประกอบหรือรายการก่อสร้างภายในขอบเขตของโครงการฟื้นฟูทะเล

ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนไม่เพียงแต่ต้องปฏิบัติตาม “บทบัญญัติของกฎหมายการก่อสร้าง” เท่านั้น แต่ยังต้องปฏิบัติตาม “กฎหมายที่เกี่ยวข้อง” เช่น กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการเดินเรือ กฎหมายป่าไม้ กฎหมายการเกษตร กฎหมายการประมง และกฎหมายคุ้มครองสิ่งแวดล้อมด้วย

กำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน “โครงการรุกล้ำทะเล” อย่างไร ?

HoREA เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 6 แห่ง "ร่างพระราชกฤษฎีกา" ว่าด้วย "การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการจัดสรรพื้นที่ทางทะเลเพื่อการบุกรุกทางทะเล" ในทิศทาง "คัดลอก" เนื้อหาของวรรค 3 และ 5 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และวรรค 21 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP แทนที่จะ "อ้างอิง" วรรค 3 และ 5 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และวรรค 21 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP

ตามการวิเคราะห์ของ HoREA พระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และ 148/2020/ND-CP จะหมดอายุตั้งแต่วันที่กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 หรืออาจได้รับการพิจารณาโดยรัฐสภาให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024

เจ้าหน้าที่ของรัฐ ข้าราชการและพนักงานของรัฐ สามารถใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้เป็นหลักในการบังคับใช้ โดยไม่จำเป็นต้องค้นหาพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องก่อนหน้า

โดยเสนอให้เพิ่มกรณี “ห้ามประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการใช้ที่ดิน” หรือกรณีจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดินแก่ “ผู้ลงทุนเชิงยุทธศาสตร์ ผู้ลงทุนโครงการ PPP” เข้าในข้อ c วรรค 2 มาตรา 6 แห่ง “ร่างพระราชกฤษฎีกา” เนื่องจากมาตรา 124 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติให้ “กรณีจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ห้ามประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนดำเนินโครงการใช้ที่ดิน” และพระราชบัญญัติ PPP พ.ศ. 2563 กำหนดให้มีการคัดเลือกผู้ลงทุนโดยการประมูลโครงการ PPP

เกี่ยวกับการกำหนดค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการรุกล้ำทะเล สมาคมตกลงตามระเบียบว่าการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดิน มาตรา 8 วรรคหนึ่ง แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา

HoREA เห็นด้วยกับข้อบังคับดังกล่าว: “ในกรณีที่ใช้การประเมินวิธีส่วนเกินเพื่อกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ การประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดจะต้องรวมต้นทุนการฟื้นฟูที่ดินที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่”

นอกจากนี้ HoREA ยังได้ขอให้นายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมพิจารณาข้อเสนอของผู้เชี่ยวชาญอย่างรอบคอบในการบวกต้นทุนดอกเบี้ยลงในค่าประมาณต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดเมื่อใช้หลักการส่วนเกิน

เนื่องจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายจริงที่สูงมาก เนื่องจากนักลงทุนทุกคนมีความจำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุนสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว ในบางกรณี นักลงทุนต้องกู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยสูง ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมคิดเป็นมากกว่า 20% ของการลงทุนโครงการทั้งหมด

แหล่งที่มา