ราคาอพาร์ตเมนท์ไม่น่าจะลดลง 6 โครงการเข้าเกณฑ์กู้เงิน 1.2 แสนล้านดอง ขายบ้านพักอาศัยของรัฐต่อได้นานแค่ไหน?

ราคาอสังหาฯ ในฮานอยปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและมีแนวโน้มว่าจะลดลง รายชื่อ 6 โครงการที่ตรงตามเกณฑ์การกู้ยืมแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง กฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาที่อนุญาตให้ขายต่อบ้านพักอาศัยของรัฐ... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด : ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม ไม่อนุญาตให้ขายบ้านต่อภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระค่าเช่าซื้อหรือค่าธรรมเนียมซื้อบ้านเต็มจำนวน (ที่มา : วีเอ็นเอ็น)

ฮานอยมีอพาร์ทเมนท์ราคาเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

หลังจากช่วงที่ตลาดอพาร์ตเมนต์เติบโตอย่าง "ร้อนแรง" ตลาดก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าตลาดนี้ไม่น่าจะลดลงอย่างมาก แม้ว่าความต้องการในการค้นหาจะลดลงก็ตาม

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2023 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แทบจะคงที่ในทุกกลุ่ม

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2-4% ในกลุ่มราคาประหยัดและระดับกลาง และลดลง 1% ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ในนครโฮจิมินห์ ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ โดยอพาร์ตเมนต์ระดับกลางเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับหรูหราเพิ่มขึ้นร้อยละ 6

รายงานตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปีนี้ ของกระทรวงก่อสร้าง เผยตลาดอสังหาฯ ยังคงดึงดูดความสนใจจากกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว ราคาอพาร์ตเมนต์มีการผันผวนระหว่างลดลงและเพิ่มขึ้นในหลายโครงการในฮานอยและโฮจิมินห์

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำนวนโครงการอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดขายในไตรมาสแรกของปีนี้ไม่มากนัก โดยส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ และกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่ง

ตามการสำรวจ พบว่าแม้ว่าตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยจะ “ทรงตัว” แต่ราคาในกลุ่มนี้ยังคงสูงหลังจากผ่านช่วง “ร้อนแรงเกินไป” มาระยะหนึ่ง

อพาร์ทเม้นท์ในโครงการอพาร์ทเม้นท์บางแห่งที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง เช่น บาดิ่ญ ด่งดา ไฮบ่าจุง มีราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 60 ล้านดองไปจนถึงมากกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ Vinhomes Metropolis Ba Dinh มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 99 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม.

ราคาอพาร์ทเม้นท์ในบางโครงการในเขตฮวงมาย ทานซวน และฮาดง อยู่ที่ระหว่าง 38-60 ล้านดองต่อตร.ม. ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ The Zen Residence ในเขตฮวงไม ในปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ 41-53 ล้านดองต่อตรม.

โดยเฉพาะในเขตเตยโห ราคาอพาร์ทเมนท์ในบริเวณทะเลสาบเตยตะวันตกและแกนหวอชีกง มีพื้นที่บันทึกสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น โครงการ Heritage West Lake ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Lac Long Quan (Tay Ho) มีราคาอยู่ระหว่าง 100-140 ล้านดองต่อตร.ม.

นอกจากนี้ ในเว็บไซต์ลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง ยังมีการโฆษณาขายอพาร์ทเมนท์ 3 ห้องนอนในราคาสูงกว่า 10,000 ล้านดอง โดยมีพื้นที่เกือบ 100 ตารางเมตร หรืออพาร์ทเม้นท์ที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองใหม่ทางทิศตะวันตกของทะเลสาบตะวันตก ขนาดกว้าง 113 ตร.ม. ก็มีการเสนอขายในราคาเกือบ 12,000 ล้านดองเช่นกัน

ตามคำอธิบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ พื้นที่ทะเลสาบตะวันตกเป็นที่ดึงดูดคนร่ำรวยและโดยเฉพาะชาวต่างชาติให้มาอยู่อาศัยและทำงานเป็นอย่างมาก

ในบริบทปัจจุบันหลายคนสงสัยว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะวางเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้านหรือไม่

คุณเหงียน กว๊อก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แนะนำให้ผู้ซื้อควรพิจารณาปัญหาทางการเงินอย่างรอบคอบ พิจารณาเงินทุนของตนเอง ความสามารถในการกู้ยืม และความสามารถในการชำระหนี้

“สำหรับผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย การซื้อบ้านในช่วงนี้จะตอบโจทย์ความต้องการได้ทันที และการตั้งหลักปักฐานจะช่วยให้เจ้าของบ้านมีกระแสเงินสดที่ดีขึ้น ส่วนนักลงทุนควรคำนวณอย่างรอบคอบมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนการลงทุนมีความเกี่ยวข้องกับการกู้คืนเงินทุน ดังนั้นพวกเขาจึงจำเป็นต้องเข้าใจข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของความผันผวนของราคาค่าเช่า ราคาขาย และผลตอบแทนจากการเช่า” นาย Quoc Anh กล่าว

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า ความล่าช้าในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ส่งผลให้หลายโครงการหยุดชะงักในช่วงไม่นานนี้

ความต้องการอาจลดลงเนื่องจากรายได้ที่ลดลง อัตราดอกเบี้ยที่สูง และราคาบ้านที่ยังสูงเกินไป คาดว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะยังคงมีการเคลื่อนไหวในทิศทางด้านข้างเนื่องมาจากจิตวิทยาที่ไม่แน่นอนของผู้ซื้อ

ประกอบกับนโยบายไม่เปิดกว้าง ทำให้การเคหะชุมชนไม่พัฒนาอย่างเข้มแข็ง ขณะเดียวกันหลายพื้นที่ยังประสบปัญหาการประเมินราคาที่ดิน การคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรร พื้นที่เมือง ฯลฯ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะขาดแคลน ขาดสภาพคล่อง และกระแสเงินสด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจกำหนดเขตพื้นที่ที่สามารถแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขายได้

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาภายใต้การบริหารจัดการของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง พร้อมด้วยบทบัญญัติใหม่ๆ จำนวนหนึ่ง โดยแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราบางมาตราของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11/2013 ของรัฐบาลว่าด้วยการจัดการการลงทุนพัฒนาเมือง

ที่น่าสังเกตคือ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ของรัฐบาล อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนดพื้นที่เพื่อแบ่งแยกเป็นแปลงๆ เพื่อขายได้เมื่อเป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยไม่ต้องปรึกษากระทรวงก่อสร้าง

Một khu đất phân lô tại huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. (Nguồn: Vietnamnet)

ที่ดินแบ่งย่อยในอำเภอบาวลัม จังหวัดลามดง (ที่มา: Vietnamnet)

โดยเฉพาะแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 4 วรรค 7 ให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้โดยการแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ แล้วขายให้ประชาชนสร้างบ้านอยู่อาศัยเองตามผังเมืองรายละเอียดของโครงการที่ได้รับอนุมัติ โดยให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ และระเบียบข้อบังคับ

โครงการนี้เหมาะกับระดับการวางผังเมือง เสร็จสิ้นการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของโครงการทั้งหมดหรือตามระยะเวลาการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปตามเนื้อหาและตารางเวลาของโครงการที่ได้รับอนุมัติ

โครงการไม่ได้อยู่ในบริเวณที่มีความต้องการด้านการจัดการสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์สูง บริเวณหน้าถนนระดับภูมิภาคขึ้นไป และถนนภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง พื้นที่ใจกลางเมือง และรอบๆ งานที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาจากการวางผังเมือง โปรแกรมพัฒนาเมืองสำหรับเขตเมืองแต่ละแห่ง กฎข้อบังคับการจัดการสถาปัตยกรรมที่ได้รับอนุมัติ และมาตรฐานเทคนิคแห่งชาติเกี่ยวกับการก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐาน และการวางผังเมือง เพื่อกำหนดพื้นที่ที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบของการแบ่งย่อยและการขายแปลงที่ดินให้กับประชาชนเพื่อสร้างบ้านเอง

ตามข้อกำหนดก่อนหน้านี้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11/2013 คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดกำหนดพื้นที่โดยเฉพาะที่สิทธิการใช้ที่ดินที่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสามารถโอนให้แก่ประชาชนเพื่อสร้างบ้านเรือนของตนเองตามผังรายละเอียดของโครงการที่ได้รับอนุมัติ หลังจากได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงก่อสร้างแล้ว

โฮจิมินห์: 6 โครงการตอบโจทย์เกณฑ์กู้เงินแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง

กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งส่งเอกสารรายงานถึงคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับนักลงทุนโครงการ (ระยะที่ 1) โดยลงทะเบียนขอกู้เงินแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33/NQ-CP

ณ วันที่ 12 มิถุนายน กรมก่อสร้างได้รับคำร้องขอจากนักลงทุนจำนวน 6 รายที่ต้องการสินเชื่อจากแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 ประกอบด้วยนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัย 03 ราย นักลงทุนโครงการให้คนงานเช่า 1 ราย และนักลงทุนโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์เก่า 2 ราย

ที่น่าสังเกตคือ มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการที่ลงทะเบียนกู้ยืมแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองครั้งนี้ ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ระยะที่ 2 ของเขตที่พักอาศัยเหงียนเซิน ตำบลบิ่ญหุ่ง อำเภอบิ่ญจัน (บล็อก C) ซึ่งลงทุนโดยบริษัทหลักทรัพย์เหงียนเซินเรียลเอสเตท พื้นที่ก่อสร้างโครงการมีขนาด 22,302 ตร.ม. มีห้องชุดจำนวน 242 ยูนิต (พื้นที่ใช้สอยเทียบเท่า 14,100 ตร.ม.)

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเลขที่ 324 ถนน Ly Thuong Kiet เขต 14 เขต 10 ลงทุนโดยบริษัท Duc Manh Joint Stock Company ด้วยพื้นที่ก่อสร้างสูงสุดถึง 18,005 ตร.ม. จำนวนห้องชุด 1,254 ยูนิต (พื้นที่ใช้สอยเทียบเท่า 138,365 ตร.ม.)

โครงการที่อยู่อาศัยแขวงลองเตรื่อง เมืองทูดึ๊ก ลงทุนโดยบริษัท Dien Phuc Thanh Construction and Housing Trading Limited เป็นโครงการที่มีพื้นที่ก่อสร้าง 14,300 ตร.ม. จำนวนห้องชุด 558 ยูนิต (พื้นที่ใช้สอย 34,316 ตร.ม.)

ในข้อเสนอนี้ ยังมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานเช่าที่เขตอุตสาหกรรม 2 แขวงท่ามายโลย เมืองอีกด้วย Thu Duc ได้รับการลงทุนจากบริษัท ThuThiemGroup Joint Stock Company ด้วยพื้นที่ก่อสร้างกว่า 20,000 ตรม. จำนวนห้องชุด 1,004 ยูนิต (เทียบเท่าพื้นที่เกือบ 94,000 ตร.ม.)

ที่น่าสังเกตคือครั้งนี้มีโครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์ 2 โครงการที่ลงทะเบียนขอสินเชื่อรวมกว่า 1,100 พันล้านดอง ได้แก่ โครงการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ 350 Hoang Van Thu, Ward 4, Tan Binh District (ลงทุนโดย Duc Khai Tan Binh Joint Stock Company) และโครงการ Saigon Central Residential Area ที่ 23 Ly Tu Trong Street, Ben Nghe Ward, District 1 (ลงทุนโดย DOWNTOWN Real Estate Joint Stock Company)

ในระหว่างกระบวนการตรวจสอบ กรมการก่อสร้างประเมินว่าโครงการทั้ง 6 โครงการที่กล่าวมาข้างต้นเป็นไปตามเกณฑ์และเงื่อนไขตามคำแนะนำของกระทรวงการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการบ้านพักอาศัยสังคม 3 โครงการ และโครงการบ้านสำหรับคนงานเช่า 1 โครงการ มีใบอนุญาตก่อสร้าง และโครงการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่า 2 โครงการ ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุน

อนุญาตให้ขายต่อบ้านพักสังคมได้นานเพียงใด?

ภายใต้มาตรา 62 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมจะไม่สามารถขายบ้านต่อได้ภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าซื้อบ้านครบถ้วน

กรณีภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าซื้อบ้านครบถ้วนแล้ว และมีความจำเป็นต้องขายบ้านนั้น สามารถขายให้กับหน่วยงานบริหารจัดการบ้านพักอาศัยสังคม หรือขายให้กับบุคคลที่มีสิทธิซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น หากหน่วยดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมประเภทเดียวกันในสถานที่และเวลาขายเดียวกัน และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตามกฎระเบียบดังกล่าวข้างต้น เงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องจำไว้เมื่อต้องการขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อก็คือ พวกเขาจะขายบ้านพักอาศัยสังคมต่อได้หลังจากผ่านไปอย่างน้อย 5 ปี นับจากเวลาที่ชำระเงินค่าซื้อบ้านเรียบร้อยแล้วเท่านั้น

แหล่งที่มา