สิ้นปีอสังหาฯ กลุ่มไหนที่จะดึงดูดกระแสเงินสดได้?

อพาร์ตเมนท์ยังครองตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อพาร์ทเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ระดับหรู จะยังคงเป็นผู้นำตลาดต่อไป อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่เพิ่มขึ้นเนื่องจากพื้นที่รอบนอกกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์

โดยตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 22 ไตรมาส โดยเฉพาะช่วง “ร้อนแรง” ตั้งแต่ปลายปี 2566 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปีนี้

รายงานตลาดไตรมาส 3/2024 ของ Savills แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาหลักอยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคานี้เกินราคาเฉลี่ยในนครโฮจิมินห์แล้ว

Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักจะยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานมีไม่เพียงพอ การเพิ่มขึ้นของราคานี้ขับเคลื่อนโดยอุปทานระดับกลางและระดับไฮเอนด์ที่คิดเป็น 98% ของอุปทานใหม่ ขณะที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงยังคงมีอยู่ไม่เพียงพอ

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด คาดการณ์ว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เนื่องจากในระยะสั้น อุปทานคอนโดมิเนียมจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ

“ ในปัจจุบัน ราคาของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยผันผวนอยู่ระหว่าง 50 ถึง 100 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. แทบจะไม่มีเหลืออยู่อีกต่อไปแล้ว แนวโน้มขาขึ้นนี้จะดำเนินต่อไปในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ” นายจุงกล่าวแสดงความคิดเห็น

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เชื่อว่าราคาอพาร์ทเมนต์จะไม่ลดลงเลยในอนาคตอันใกล้ ดังนั้น นี่จึงยังคงเป็นกลุ่มที่ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน

สิ้นปีอสังหาฯ กลุ่มไหนที่จะดึงดูดกระแสเงินสดได้? (ภาพ : มินห์ ดึ๊ก)

ที่ดินชานเมืองฮานอยจะมีอุณหภูมิสูงขึ้น

ช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 ยังเป็นช่วงที่ภาคที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย “ร้อนระอุ” อีกด้วย โดยทั่วไป ในบางตำบลในอำเภอดานฟอง, ฮ่วยดึ๊ก, เมลินห์, ด่งอันห์... ราคาขายที่ดินหลายแปลงจะอยู่ที่ 120-160 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับราคาขายในช่วงต้นปี เหตุผลที่ราคาที่ดินกลับมา “ครองบัลลังก์” อีกครั้งนั้น เป็นผลมาจากโครงสร้างพื้นฐานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและกำลังจะแล้วเสร็จในเขตเหล่านี้

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า “ ที่ดินถือเป็นจุดสนใจในการลงทุนอยู่เสมอเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคัก โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเศรษฐกิจและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวก

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กลุ่มธุรกิจนี้ประสบกับช่วงเวลาแห่งความหยุดนิ่ง เนื่องจากปริมาณธุรกรรมและความสนใจลดลง เมื่อเข้าสู่ปี 2024 กลุ่มธุรกิจนี้จะมีจุดที่สดใส เมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากอิทธิพลของกระแสความร้อนแรงของการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย ทำให้ความน่าดึงดูดใจของที่ดินค่อยๆ กลับมาอีกครั้ง

ราคาขายเฉพาะของโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์บางแห่งในฮานอย ซึ่งรวบรวมโดยกระทรวงก่อสร้างเมื่อเร็วๆ นี้ ยังคงแสดงแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โครงการใหม่ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานแข็งแกร่ง ดังนั้นราคาที่ขอจึงค่อนข้างสูง

โครงการบางโครงการในพื้นที่เช่น ด่งอันห์ และลองเบียน (ฮานอย) มีการปรับขึ้นราคารองที่มากขึ้น (ประมาณ 5%) เนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผลิตภัณฑ์จากโครงการใหม่ที่ค่อยๆ เสร็จสมบูรณ์

ไม่เพียงแต่ที่ดินในเขตต่างๆ ของฮานอยเท่านั้น ที่ดินในหลายๆ จังหวัดชานเมืองก็ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด วิเคราะห์ว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้น ความต้องการในการลงทุนจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ ในปัจจุบันลูกค้าที่มีเงินในมือ 5,000-10,000 ล้านดองแทบไม่มีโอกาสได้ลงทุนในตลาดฮานอยเลย

จากการสังเกตพบว่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป กระแสเงินจะ "ไหล" เข้าสู่จังหวัดชานเมืองของฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไฮเซือง... ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด คุณจุงเชื่อว่าที่ดินจะฟื้นตัว เพราะยังคงเป็นรสนิยมทั่วไปของนักลงทุน

“ การเปลี่ยนแปลงการลงทุนไปสู่เขตชานเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคา กฎหมาย และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองมีศักยภาพในการพัฒนาอย่างยั่งยืนมากขึ้นด้วยการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกัน ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ” นายจุงกล่าว

อสังหาฯอุตสาหกรรมเป็นจุดสว่าง

ตามรายงานของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมบันทึกสัญญาณเชิงบวกจำนวนมาก ภาคเหนือ อัตราการครอบครองนิคมอุตสาหกรรมอยู่ที่ 83% ในขณะที่ภาคใต้มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 92% ที่น่าสังเกตคือ แนวโน้มการควบรวมกิจการและการซื้อกิจการ (M&A) และการถ่ายโอนกระแสเงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไปยังอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มีโครงการสำคัญหลายโครงการในการจัดซื้อโรงงานและโครงสร้างพื้นฐานทางอุตสาหกรรมด้วยเงินลงทุนหลายร้อยล้านเหรียญสหรัฐเกิดขึ้น

คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในภาคเหนือและภาคใต้จะยังคงเป็นจุดที่สดใสในการดึงดูดการลงทุน

นายเล ดินห์ จุง ซึ่งมีมุมมองตรงกัน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ แต่แต่ละกลุ่มธุรกิจยังคงเผชิญกับความท้าทายของตัวเอง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงรักษาภาวะร้อนแรง โดยมีการดำเนินโครงการใหม่ๆ จำนวนมาก ควบคู่ไปกับกระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อัตราการครอบครองพื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการอยู่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงประมาณ 75% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนือเข้าถึงร้อยละ 82 และจังหวัดสำคัญภาคใต้เข้าถึงร้อยละ 92

อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมที่จัดตั้งขึ้นแล้วยังคงยากที่จะเพิ่มขึ้นได้เนื่องจากต้อง “รอ” ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมจะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานก็ต่อเมื่อพวกเขามีลูกค้า “ปิดการขาย” แล้วเท่านั้น ในขณะที่นักลงทุนต้องการลงทุนในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้วเท่านั้น

ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ของกลุ่มธุรกิจนี้ยังมาจากข้อกำหนดที่เขตอุตสาหกรรม “สีเขียว” จะต้องตอบสนองมาตรฐานนักลงทุนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาที่ยั่งยืนของประเทศ

เจา อันห์

แหล่งที่มา