 |
9 ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน 2567
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีประเด็นใหม่ที่โดดเด่น 9 ประการ ดังนี้
1. การขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลธรรมดา
พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ อนุญาตให้ขยาย “ขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล เป็นไม่เกิน ๑๕ เท่าของ ขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภท” ในมาตรา ๑๗๗ วรรค ๑
โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามมาตรา 177 วรรค 1 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ขีดจำกัดการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลต้องไม่เกิน 15 เท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 176 วรรค 1 วรรค 2 และวรรค 3 แห่งพระราชบัญญัตินี้
| ปัจจุบัน ตามมาตรา 130 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ขีดจำกัดการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนและบุคคล ไม่เกิน 10 เท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนและบุคคล สำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 129 วรรค 1 วรรค 2 และวรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 |
2. กฎข้อบังคับ 32 กรณีที่รัฐ “เวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ”
มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ระบุโดยเฉพาะกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ จำนวน 32 คดี ดังต่อไปนี้
รัฐต้องเรียกคืนที่ดินในกรณีที่จำเป็นอย่างแท้จริงเพื่อดำเนินการโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเศรษฐกิจและสังคมที่ทันสมัย ดำเนินการนโยบายด้านความมั่นคงทางสังคม ปกป้องสิ่งแวดล้อม และอนุรักษ์มรดกวัฒนธรรม ในกรณีต่อไปนี้
1. งานก่อสร้างด้านจราจร ได้แก่ ทางด่วน ถนน ทางหลวงในเมือง ทางหลวงชนบทรวมทั้งทางเลี่ยง ถนนฉุกเฉิน และถนนในนาข้าวเพื่อรองรับความต้องการเดินทางทั่วไปของประชาชน ป้ายรถประจำทาง จุดรับ-ส่งผู้โดยสาร สถานีเก็บค่าผ่านทาง โกดังเก็บสินค้า และลานจอดรถ ท่าเรือข้ามฟาก, สถานีขนส่ง, จุดพักรถ; ประเภทของทางรถไฟ; สถานีรถไฟ; สะพานและอุโมงค์สำหรับการจราจร; งานทางน้ำภายในประเทศ งานทางทะเล; วิศวกรรมการบิน; เส้นทางกระเช้าและสถานีกระเช้า; ท่าเทียบเรือประมง, ท่าเทียบเรือแห้ง; สำนักงานใหญ่ สำนักงาน สถานประกอบการธุรกิจและบริการ ในสถานี ท่าเรือ สถานีขนส่ง; ทางปลอดภัยของงานจราจรที่ต้องเวนคืนพื้นที่เพื่อใช้เป็นพื้นที่น่านฟ้า โครงสร้างอื่น ๆ ที่ใช้ในการขนส่ง;
2. การก่อสร้างงานชลประทาน ได้แก่ คันดิน คันทาง ท่อระบายน้ำ เขื่อน ทางระบายน้ำ อ่างเก็บน้ำ อุโมงค์ชลศาสตร์ ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ชลประทาน ระบบระบายน้ำ รวมทั้งทางเดินป้องกันงานชลประทานที่ต้องใช้ที่ดิน งานชลประทานต้นน้ำ ได้แก่ สำนักงาน โกดัง โรงผลิต งานซ่อมแซมบำรุงรักษางานชลประทาน ภายในขอบข่ายงานชลประทาน;
3. ก่อสร้างงานประปาและระบายน้ำ ได้แก่ โรงงานน้ำประปา สถานีสูบน้ำ; ถังเก็บน้ำ,หอเก็บน้ำ; ท่อประปาและท่อระบายน้ำ; การควบคุมทะเลสาบ; สิ่งอำนวยความสะดวกในการบำบัดน้ำ ตะกอน และตะกอน รวมถึงสำนักงาน คลังสินค้า โรงงานผลิต สิ่งอำนวยความสะดวกในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาระบบจ่ายน้ำและการระบายน้ำ
4. การก่อสร้างสถานที่บำบัดขยะมูลฝอย ได้แก่ สถานีถ่ายโอนขยะ การฝังกลบ อาคารบำบัด พื้นที่บำบัด โรงงานบำบัดขยะ ขยะอันตราย รวมถึงสำนักงาน โกดัง โรงงานผลิต สถานที่ซ่อมแซมและบำรุงรักษาโรงงานบำบัดขยะ
5. งานก่อสร้างงานพลังงานและไฟฟ้าแสงสว่างสาธารณะ ได้แก่ โรงไฟฟ้าและงานเสริมของโรงไฟฟ้า เขื่อน คันดิน อ่างเก็บน้ำ และท่อส่งน้ำที่ให้บริการโรงไฟฟ้าพลังน้ำ ระบบสถานีสายส่งไฟฟ้าและหม้อแปลงไฟฟ้า; งานบริการธุรกิจ ซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในขอบเขตโรงงานไฟฟ้า; ระบบไฟฟ้าแสงสว่างสาธารณะ;
6. การก่อสร้างโครงการน้ำมันและก๊าซ รวมทั้งแท่นขุดเจาะ งานก่อสร้างที่ให้บริการขุดเจาะและแปรรูปน้ำมันและก๊าซ โรงกลั่นปิโตรเคมี โรงงานแปรรูปก๊าซ โรงงานผลิตเชื้อเพลิงชีวภาพ คลังน้ำมันดิบ สถานที่จัดเก็บ สถานีสูบน้ำมัน น้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ระบบท่อ ทางหนีไฟในการก่อสร้างเพื่อความปลอดภัยทางเทคนิค ธุรกิจบริการ ซ่อมแซม และบำรุงรักษาภายในขอบเขตงานที่ให้บริการการขุดเจาะและแปรรูปน้ำมันและก๊าซ โรงกลั่นปิโตรเคมี โรงงานแปรรูปก๊าซ และโรงงานผลิตเชื้อเพลิงชีวภาพ
7. การก่อสร้างงานโครงสร้างพื้นฐานด้านไปรษณีย์ โทรคมนาคม และเทคโนโลยีสารสนเทศ ได้แก่ บ้านพัก สถานี เสาเสาอากาศ เสาเคเบิล ท่อระบายน้ำ อ่างเก็บน้ำ ท่อเคเบิล ร่อง อุโมงค์เทคนิค และงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม และอุปกรณ์ที่ติดตั้งไว้ภายในเพื่อให้บริการโทรคมนาคม ศูนย์ข้อมูล; รวมถึงทางเดินปลอดภัยของงานเพื่อให้แน่ใจถึงความปลอดภัยทางเทคนิคและจะต้องไม่นำไปใช้เพื่อจุดประสงค์อื่น สิ่งอำนวยความสะดวกและจุดบริการไปรษณีย์; ไปรษณีย์ - วัฒนธรรมชุมชน; งานบริการธุรกิจ งานซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในขอบเขตงานไปรษณีย์ งานโทรคมนาคม และเทคโนโลยีสารสนเทศ
8. การสร้างตลาดแบบดั้งเดิมและตลาดขายส่ง
9. การก่อสร้างสิ่งก่อสร้างทางศาสนา ได้แก่ บ้านพักประชาคม วัด ศาลเจ้า ศาล และสิ่งก่อสร้างทางศาสนาอื่น ๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมาย
10. การก่อสร้างงานศาสนา ได้แก่ สำนักงานใหญ่ขององค์กรศาสนา และองค์กรศาสนาในเครือ วัด, โบสถ์, โบสถ์น้อย, มหาวิหาร, สถานที่ศักดิ์สิทธิ์; โรงเรียนเพื่อฝึกอบรมผู้ปฏิบัติงานด้านศาสนา; อนุสาวรีย์ แท่นศิลา หอคอย และสิ่งก่อสร้างทางศาสนาที่ถูกต้องอื่น ๆ
11. การก่อสร้างพื้นที่นันทนาการและความบันเทิงสาธารณะ กิจกรรมชุมชน รวมทั้ง สวนสาธารณะ สวนดอกไม้ ชายหาด และพื้นที่นันทนาการสาธารณะอื่น ๆ สถานที่จัดประชุมและกิจกรรมอื่น ๆ ตามธรรมเนียมปฏิบัติของชุมชนท้องถิ่น
12. การก่อสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานของพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม หน่วยงานของรัฐ แนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม องค์กรทางสังคม-การเมือง องค์กรทางสังคม-การเมือง-วิชาชีพ องค์กรทางสังคม-วิชาชีพ องค์กรทางสังคมและองค์กรอื่น ๆ ที่จัดตั้งขึ้นตามบทบัญญัติของกฎหมาย มอบหมายงานโดยรัฐ และสนับสนุนด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปกติ
13. การก่อสร้างสำนักงานใหญ่หรือสำนักงานตัวแทนของหน่วยบริการสาธารณะในหน่วยงานของพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม หน่วยงานของรัฐ และองค์กรทางสังคมและการเมือง
14. การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทางวัฒนธรรม โบราณสถานทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม สถานที่ท่องเที่ยว เช่น ศูนย์การประชุม โรงละคร บ้านวัฒนธรรม ศูนย์วัฒนธรรม พระราชวังวัฒนธรรม สโมสร โรงภาพยนตร์ คณะละครสัตว์ งานอันยิ่งใหญ่; ผลงานเชิงสัญลักษณ์และศิลปะ พระราชวังเด็ก บ้านเด็ก ศูนย์กิจกรรมเยาวชน พิพิธภัณฑ์ บ้านนิทรรศการ ห้องสมุด สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการสร้างสรรค์วรรณกรรม สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการสร้างสรรค์งานศิลปะ บ้านนิทรรศการศิลปะ สำนักงานใหญ่ของคณะศิลปะ โครงการขยาย ปรับปรุง บูรณะ บูรณะ และส่งเสริมคุณค่าโบราณสถานและแหล่งทิวทัศน์ที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดอันดับหรือรวมอยู่ในรายการโบราณสถานตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยมรดกวัฒนธรรม สถานประกอบการทางวัฒนธรรมอื่น ๆ ที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ
15. การก่อสร้างสถานพยาบาลและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการสังคมที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ สถานพยาบาล (สถานตรวจและรักษาพยาบาล สถานฟื้นฟูสมรรถภาพ สถานพยาบาลป้องกันโรค สถานพยาบาลประชากร สถานทดสอบ สถานสอบเทียบและตรวจสอบ สถานตรวจประเมินทางการแพทย์ สถานตรวจประเมินนิติเวช สถานผลิตยา สถานผลิตอุปกรณ์การแพทย์) ศูนย์บริการงานสังคมสงเคราะห์ สถานสงเคราะห์; ศูนย์การแพทย์, การศึกษา, งานสังคมสงเคราะห์; ศูนย์การพยาบาลผู้มีคุณธรรม; สถานสงเคราะห์เลี้ยงดูบุตร; สถานที่ให้คำปรึกษาและดูแลผู้สูงอายุ ผู้พิการ เด็กในสถานการณ์พิเศษ ผู้ติดเชื้อเอชไอวี/เอดส์ และผู้ป่วยทางจิต สถานบำบัดยาเสพติด; สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุและเด็กในสถานการณ์พิเศษ;
16. การก่อสร้างสถานศึกษาและการฝึกอบรมที่รัฐจัดสร้างขึ้นหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ สถานรับเลี้ยงเด็ก โรงเรียนอนุบาล โรงเรียนอนุบาล สถานศึกษาทั่วไป สถานศึกษาต่อเนื่อง โรงเรียนเฉพาะทาง มหาวิทยาลัย และสถานศึกษาอาชีวศึกษา
17. การก่อสร้างสถานที่ฝึกกายภาพและกีฬาที่ทางราชการจัดทำหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ ศูนย์กีฬา ศูนย์ฝึกซ้อม และสถานที่ฝึกสอนนักกีฬา สนามกีฬา สถานที่แข่งขันกีฬาและฝึกซ้อม;
18. อาคารสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ องค์กรวิจัย พัฒนา และให้บริการด้านวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี องค์กรที่สนับสนุนการเริ่มต้นธุรกิจที่มีนวัตกรรม ตู้ฟักไข่เทคโนโลยี ตู้ฟักไข่ธุรกิจวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี; อุทยานวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี; พิพิธภัณฑ์วิทยาศาสตร์; ระบบมาตรฐานการวัด;
19. การก่อสร้างสถานที่ทางการทูต ได้แก่ สำนักงานใหญ่ของสถานทูต สถานกงสุล สำนักงานตัวแทนขององค์กรทางการทูตต่างประเทศ และองค์กรนอกภาครัฐที่ทำหน้าที่ทางการทูต สถานที่ทางการทูตที่ดำเนินการโดยรัฐ
20. การก่อสร้างสาธารณูปโภคด้านการบำบัดสิ่งแวดล้อม อนุรักษ์ความหลากหลายทางชีวภาพ อุตุนิยมวิทยา อุทกวิทยา การตรวจสอบและกักกันสัตว์และพืช
21. ดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธของประชาชน ยกเว้นในกรณีที่มีข้อตกลงเรื่องการรับสิทธิการใช้ที่ดิน โครงการบ้านจัดสรรของรัฐ; โครงการลงทุนเพื่อซ่อมแซมและสร้างใหม่อาคารชุด เว้นแต่กรณีที่เจ้าของอาคารชุดตกลงโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนเพื่อซ่อมแซมและสร้างใหม่อาคารชุดตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย; โครงการจัดสรรปันส่วนถิ่นฐานใหม่;
22. การดำเนินโครงการนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม โซนไฮเทค; เขตเกษตรไฮเทค; อุทยานเทคโนโลยีสารสนเทศแบบรวมศูนย์; เขตป่าไม้ไฮเทค; เขตปลอดอากรในเขตเศรษฐกิจ;
23. ดำเนินโครงการด้านการผลิตและแปรรูปผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร ป่าไม้ สัตว์น้ำ และอาหารทะเลแบบเข้มข้นในขนาดใหญ่ โดยมีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสตั้งแต่การผลิตไปจนถึงการแปรรูปผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร ป่าไม้ สัตว์น้ำ และอาหารทะเลที่ให้บริการครอบคลุมข้ามอำเภอหรือข้ามภูมิภาค โครงการปลูกและอนุรักษ์ยีนพืชสมุนไพรเพื่อพัฒนาสมุนไพรพื้นบ้าน;
24. ดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน;
25. กิจกรรมการสำรวจแร่ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ รวมถึงอุปกรณ์ก่อสร้างที่ให้บริการการสำรวจแร่และการแปรรูปแร่ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่สำรวจแร่และทางเดินปลอดภัยสำหรับการสำรวจแร่ที่ต้องมีการฟื้นฟูที่ดิน
26. โครงการบริเวณจุดเชื่อมต่อการจราจรและเส้นทางจราจรที่มีศักยภาพในการพัฒนา
27. ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีลักษณะการใช้งานผสมผสานโดยประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างเพื่อก่อสร้างใหม่หรือปรับปรุงตกแต่งเขตเมือง; โครงการที่อยู่อาศัยชนบท;
28. สุสาน, สถานที่ประกอบพิธีศพ, เตาเผาศพ, สถานที่เก็บขี้เถ้า;
29. ดำเนินโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการผลิตให้แก่ชนกลุ่มน้อยเพื่อดำเนินการตามนโยบายสนับสนุนที่ดินให้แก่ชนกลุ่มน้อยตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้
30. การก่อสร้างงานเหนือดินสำหรับการดำเนินการ ใช้ประโยชน์ และใช้งานงานใต้ดิน
31. ดำเนินการตามโครงการที่ได้รับความเห็นชอบจากรัฐสภาและนายกรัฐมนตรี และกำหนดนโยบายการลงทุนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย
32. กรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการหรืองานอันเป็นผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะที่ไม่เข้าข่ายกรณีตามวรรคหนึ่งถึงวรรคสามแห่งมาตรานี้ ให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติแก้ไขและเพิ่มเติมกรณีเวนคืนที่ดินตามมาตรานี้ตามขั้นตอนที่ง่ายกว่า
3. การจัดการย้ายถิ่นฐานต้องเสร็จสิ้นก่อนการจัดซื้อที่ดิน
มาตรา 91 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการของการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน ซึ่งรวมถึงหลักการดังต่อไปนี้:
-พื้นที่จัดสรรปันส่วนต้องมีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมให้ครบถ้วนตามผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ พร้อมกันนี้จะต้องสอดคล้องกับประเพณีวัฒนธรรมและขนบธรรมเนียมของชุมชนที่ขุดที่ดินขึ้นมาด้วย
- ต้องให้การอนุมัติการชดเชย การสนับสนุน แผนการจัดสรรที่อยู่ใหม่ และการเตรียมการจัดสรรที่อยู่ใหม่ให้เสร็จสิ้นเสียก่อน จึงจะมีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดซื้อที่ดิน
4. ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน
กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 ได้ยกเลิกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน
5. รายการราคาที่ดินจัดทำขึ้นเป็นประจำทุกปี
ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญชีราคาที่ดินจะจัดทำขึ้นเป็นประจำทุกปี และบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกจะประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และปรับปรุงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป
6. ข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี
มาตรา 158 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่
- วิธีการเปรียบเทียบ ดำเนินการโดยปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ชนะการประมูลกำหนด โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา
- วิธีการสร้างรายได้จะดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิรายปีเฉลี่ยจากพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่า 50% ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในพื้นที่จังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า
- วิธีการส่วนเกินดำเนินการโดยนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนรวมในการพัฒนาที่ประมาณการไว้ของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่
- วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะกำหนดโดยการเปรียบเทียบราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินกับราคาที่ดินตลาด
- รัฐต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินนอกเหนือจาก 4 วิธีข้างต้น ภายหลังได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ
ปัจจุบันพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ไม่ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ วิธีการประเมินราคาที่ดินกำหนดไว้ในมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP รวมถึง: วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง, วิธีการหักลดหย่อน, วิธีการหารายได้, วิธีการส่วนเกิน, วิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน |
7. ภาคผนวก บทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน
8. ข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
เพื่อให้แน่ใจว่ามีความสอดคล้องและสม่ำเสมอตามบทบัญญัติในบทที่ 8 ว่าด้วย “การพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน” บทที่ 9 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดไว้โดยเฉพาะ:
- “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” (มาตรา 125) ให้แก่ “ที่ดินสะอาด” ที่รัฐสร้างขึ้น หรือ
- “การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดินโดยการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน” (มาตรา 126) สำหรับ “ที่ดินที่ยังไม่ได้เวนคืน” โดย “ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูลต้องรับผิดชอบในการจัดหาเงินทุนเพื่อดำเนินการชดเชย สนับสนุน และย้ายถิ่นฐานตามที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด” และภายใน 36 เดือนนับจากวันที่ออกคำวินิจฉัยรับรองผลการเสนอราคาที่ชนะการประมูลหรือระยะเวลาอื่นตามสัญญาที่ลงนามกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนระดับที่เกี่ยวข้องต้องดำเนินการชดเชย สนับสนุน และย้ายถิ่นฐานให้เสร็จสิ้นเพื่อจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูล
9. ข้อกำหนดสิทธิในการเลือกรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดิน
- องค์กรเศรษฐกิจ หน่วยงานบริการสาธารณะ บุคคลธรรมดา บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันเช่าที่ดินจากรัฐและชำระค่าเช่าที่ดินรายปี แต่กรณีเช่าที่ดินจากรัฐและชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมดตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายฉบับนี้ อาจเลือกเปลี่ยนมาเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าที่เหลือ และต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่เพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินในขณะที่ตัดสินใจให้เปลี่ยนมาเช่าที่ดินในรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมดตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายฉบับนี้
- องค์กรเศรษฐกิจ บุคคล บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศที่ปัจจุบันเช่าที่ดินจากรัฐและชำระค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า อาจเลือกที่จะเปลี่ยนมาเช่าที่ดินและชำระค่าเช่าที่ดินเป็นรายปีก็ได้ ค่าเช่าที่ดินที่ชำระจะถูกหักจากค่าเช่าที่ดินรายปีที่ต้องชำระตามกฎเกณฑ์ของภาครัฐ
- หน่วยงานบริการสาธารณะได้รับการจัดสรรที่ดินจากรัฐ โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในกรณีที่หน่วยงานบริการสาธารณะมีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ที่กำหนดบางส่วนหรือทั้งหมดเพื่อการผลิต การธุรกิจ หรือการให้บริการ หน่วยงานนั้นสามารถเลือกเปลี่ยนเป็นรูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐพร้อมเก็บค่าเช่าที่ดินเป็นรายปีสำหรับพื้นที่นั้นๆ ได้
ประเด็นใหม่ 9 ประการของกฎหมายที่ดินปี 2024 อ้างอิงตามเนื้อหาของร่างกฎหมายที่ดินปี 2024 (ร่างปรับปรุงเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2024) และคำกล่าวของประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ที่โพสต์บนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของรัฐสภา
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)