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2024년 토지법의 9가지 새로운 사항
2024년 토지법에는 다음과 같은 9가지 새로운 사항이 있습니다.
1. 개인의 농지이용권 양도수용 한도 확대
2024년 토지법은 제177조 제1항에서 “개인의 농지이용권 양도를 받을 수 있는 한도를 토지의 종류별로 개인의 농지배정 한도의 15배를 초과할 수 없도록 ” 확대하도록 허용하고 있습니다.
구체적으로, 2024년 토지법 초안 제177조 제1항에 따르면, 개인의 농지이용권 양도를 받을 수 있는 한도는 이 법 제176조 제1항, 제2항 및 제3항에서 정한 각 토지 유형별로 개인의 농지 배정 한도의 15배를 초과할 수 없습니다.
| 현재, 2013년 토지법 제130조에 따르면, 가구 및 개인의 농지이용권 양도를 받을 수 있는 한도는 2013년 토지법 제129조 제1항, 제2항 및 제3항에서 정한 토지의 종류별로 가구 및 개인의 농지배정 한도의 10배를 초과할 수 없습니다. |
2. 국가가 “국익과 공익을 위한 사회경제발전을 위하여 토지를 매립”하는 32개 사례에 관한 규정
2024년 토지법 제79조에서는 국가가 국익과 공익을 위한 사회·경제적 발전을 위해 토지를 회수하는 경우를 구체적으로 32가지로 규정하고 있다.
국가는 국토자원의 개발, 토지이용 효율의 향상, 현대적 사회경제적 기반시설의 개발, 사회보장정책의 실행, 환경보호, 문화유산의 보존 등을 목적으로 국가와 국민의 이익을 위한 사회경제개발사업을 시행하기 위하여 실질적으로 필요한 경우 토지를 매립하여야 한다. 이는 다음과 같다.
1. 교통 공사 건설: 고속도로, 일반 도로, 도시 도로, 우회도로를 포함한 농촌 도로, 비상 도로 및 사람들의 일반적인 여행 수요를 충족하는 논 도로, 버스 정류장, 승객 픽업 및 드롭오프 지점, 톨게이트, 창고 및 주차장. 페리 터미널, 버스 정류장, 휴게소; 철도의 종류; 기차역; 교통을 위한 다리와 터널 내륙 수로 공사, 해양 공사; 항공공학; 케이블카 노선과 케이블카 역; 어항, 건조항; 역, 항구, 버스 정류장에 있는 본사, 사무실, 사업 및 서비스 시설 공역을 위해 토지를 매립해야 하는 교통 공사의 안전 회랑 교통을 위한 다른 구조물
2. 제방, 제방, 암거, 댐, 방류로, 저수지, 수력터널, 급수, 배수, 관개 및 배수 시스템을 포함한 관개 시설의 건설. 여기에는 토지를 사용해야 하는 관개 시설의 보호 회랑이 포함됩니다. 관개사업의 범위 내에서 사무실, 창고, 생산시설, 관개사업의 수리 및 유지관리를 포함한 상류 관개사업;
3. 급수 및 배수 시설 건설, 여기에는 다음이 포함됩니다: 물 처리 시설; 물 펌프장; 탱크, 급수탑; 급수 및 배수 파이프라인 조절 호수; 사무실, 창고, 생산시설을 포함한 물, 슬러지 및 슬러지 처리 시설, 급수 및 배수 시설의 수리 및 유지관리
4. 폐기물 처리 시설의 건설, 여기에는 다음이 포함됩니다: 환승소; 매립지; 처리 단지, 처리 구역, 폐기물 처리 시설, 사무실, 창고, 생산 시설을 포함한 위험 폐기물, 폐기물 처리 시설의 수리 및 유지 관리;
5. 발전소 및 발전소 보조 시설을 포함한 에너지 및 공공 조명 공사의 건설. 수력발전소에 서비스를 제공하는 댐, 제방, 저수지 및 수도관 송전선 및 변전소 시스템 발전소 범위 내의 사업 서비스, 수리 및 유지 보수 작업; 공공 조명 시스템;
6. 석유 및 가스 프로젝트 건설, 여기에는 다음이 포함됩니다: 채굴 플랫폼, 석유 및 가스 채굴 및 가공을 위한 공사, 석유화학 정유 공장, 가스 처리 공장, 바이오연료 생산 공장. 원유 저장소, 저장 시설, 석유, 석유, 가스 펌핑 스테이션, 파이프라인 시스템, 기술적 안전을 보장하기 위한 건설 안전 복도 석유 및 가스의 채굴 및 처리, 석유화학 정유공장, 가스 처리 공장, 바이오연료 생산 공장에 서비스를 제공하는 사업 범위 내에서 서비스, 수리 및 유지관리 사업;
7. 우편, 통신 및 정보기술 기반시설 공사의 건설, 여기에는 주택, 역, 안테나 기둥, 케이블 기둥, 하수도, 탱크, 케이블 파이프, 도랑, 기술 터널 및 통신장비를 설치하기 위한 기타 관련 기술 기반시설 공사와 통신에 서비스를 제공하기 위해 여기에 설치된 장비가 포함됩니다. 데이터 센터; 기술적 안전을 보장하기 위해 공사의 안전 복도를 포함해야 하며 다른 목적으로 사용되어서는 안 됩니다. 우편 서비스 시설 및 서비스 지점 우체국 - 공동체 문화 우편, 통신 및 정보기술 분야의 업무 서비스, 수리 및 유지관리 작업
8. 전통시장 및 도매시장 건설
9. 종교시설의 건설, 여기에는 공동주택, 사찰, 신사, 사당 및 기타 합법적인 종교시설이 포함됩니다.
10. 종교시설 건설, 종교단체 본부 및 산하 종교단체 건설 등 사원, 교회, 예배당, 성당, 성지; 종교 종사자 훈련을 위한 학교 기념물, 비석, 탑 및 기타 합법적인 종교 건축물
11. 공원, 화단, 해변 및 기타 공공 오락 구역을 포함한 공공 오락 및 레크리에이션 구역, 지역 사회 활동의 건설. 지역사회의 관습과 관행에 따라 회의 시설 및 기타 활동
12. 베트남 공산당 기관 본부, 국가 기관, 베트남 조국 전선, 사회 정치 조직, 사회 정치 직업 조직, 사회 직업 조직, 사회 조직 및 법률의 규정에 따라 설립되고 국가가 업무를 할당하며 정기적인 운영 비용으로 지원되는 기타 조직의 본부 건설.
13. 베트남 공산당 산하 공공 서비스 단위, 국가 기관 및 사회 정치 조직의 본부 또는 대표 사무소 건설.
14. 회의센터, 극장, 문화관, 문화센터, 문화궁전, 클럽, 영화관, 서커스 등 문화시설, 역사문화유적, 명승지 건설. 기념비적인 작품; 상징적, 예술적 작품, 어린이 궁전, 어린이의 집, 청소년 활동 센터, 박물관, 전시관, 도서관, 문학 창작 시설, 예술 창작 시설, 미술 전시관, 예술단 본부; 문화유산법의 규정에 따라 도(省) 인민위원회가 유물목록에 등재 또는 편입한 역사문화유물 및 명승지에 대한 확대, 개조, 복구, 복원 및 가치 증진을 위한 사업. 국가가 설립하거나 운영 허가를 받은 기타 문화 시설
15. 국가가 설립 또는 운영 허가를 받은 의료시설 및 사회복지시설의 건설.여기에는 의료시설(진료진료시설, 재활시설, 예방의료시설, 인구시설, 검사시설, 교정검사시설, 의료감정시설, 법의학적 감정시설, 의약품 생산시설, 의료기기 생산시설)이 포함된다. 사회복지서비스센터, 사회복지시설; 의료, 교육, 사회 사업 센터 공로자 간호 센터 자녀 부양 시설; 노인, 장애인, 특수아동, HIV/AIDS 감염자, 정신질환자를 위한 상담 및 치료 시설 약물 재활 시설; 특별한 상황에 처한 노인 및 어린이를 위한 시설
16. 국가가 설립하거나 운영 허가를 받은 교육훈련시설(보육원, 유치원, 미취학아동교육시설, 평생교육시설, 전문학교, 대학, 직업교육시설 등)의 건설.
17. 국가가 설립하거나 운영 허가를 받은 체육시설 및 스포츠시설의 건설, 여기에는 스포츠단지, 훈련센터, 스포츠선수 코칭 등이 포함됩니다. 경기장, 스포츠 경기장 및 훈련 시설
18. 국가가 설립하거나 운영 허가를 받은 과학기술시설(연구·개발 및 과학기술서비스기관 등)의 건설 혁신적인 스타트업을 지원하는 조직 기술 인큐베이터, 과학기술사업 인큐베이터; 과학기술공원; 과학 박물관; 측정표준체계;
19. 대사관, 영사관, 외국 외교기관의 대표사무소, 외교적 기능을 가진 비정부기구의 본부 등 외교시설의 건설. 국영 외교 시설
20. 환경처리, 생물다양성보전, 기상, 수문학, 동식물 검사검역 등 공공사업의 건설
21. 토지 사용권 수령에 관한 합의가 있는 경우를 제외하고 사회주택 사업과 인민군 주택 건설을 시행합니다. 공공주택 사업; 아파트 건물의 재건축 및 리모델링에 대한 투자사업. 다만, 아파트 건물의 소유자가 주택법의 규정에 따라 아파트 건물의 재건축 및 리모델링에 대한 투자사업을 시행하기 위하여 투자자에게 토지이용권을 양도하는 데 동의한 경우는 제외한다. 재정착 프로젝트;
22. 산업단지 및 산업클러스터 사업 시행 하이테크 구역 첨단 농업 지역 집중 정보기술 공원; 첨단 임업 구역 경제수역 내 면세구역;
23. 농업, 임업, 수산물, 해산물 제품의 생산부터 가공까지 동기식 인프라를 구축하여 지구 간 또는 지역 간 범위에서 농업, 임업, 수산물, 해산물 제품의 집중 생산 및 가공을 위한 대규모 프로젝트를 시행합니다. 전통 약초를 개발하기 위한 약용식물 유전자의 심기와 보존에 관한 프로젝트
24. 토지 매립 활동 수행
25. 광물 채굴 활동은 유능한 국가 기관에서 허가를 받았으며, 여기에는 토지 회복을 필요로 하는 채굴 지역 및 채굴 안전 회랑과 관련된 광물 채굴 및 가공에 필요한 건설 품목이 포함됩니다.
26. 개발 가능성이 있는 교통연결지점 및 교통로 주변 지역의 프로젝트.
27. 건설법의 규정에 따라 기술 기반시설 체계, 사회 기반시설과 주택을 동기화하여 혼합기능의 도시구역을 건설하기 위한 투자 프로젝트를 시행하여 도시구역을 신축하거나 개조하고 아름답게 한다. 농촌 주택 프로젝트;
28. 묘지, 장의장, 화장터, 유해보관시설;
29. 이 법의 규정에 따라 소수민족 토지지원 정책을 이행하기 위하여 소수민족에게 주거용 토지와 생산용 토지를 분배하는 프로젝트를 시행한다.
30. 지하공사의 운영, 개발 및 활용에 도움이 되는 지상공사의 건설.
31. 국회와 총리가 승인한 사업을 시행하고 법률의 규정에 따라 투자 정책을 결정합니다.
32. 이 조 제1항부터 제31항까지에 해당하지 아니하는 국가 및 공공의 이익을 위한 사업 및 공사의 시행을 위한 토지회수의 경우에는 국회는 이 조의 토지회수의 경우를 간이절차에 따라 개정·보완하여야 한다.
3. 토지 취득 전에 재정착 조치를 완료해야 합니다.
2024년 토지법 제91조는 국가가 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 이주 원칙을 정의하고 있으며, 여기에는 다음 원칙이 포함됩니다.
- 재정착 지역은 유관 당국에서 승인한 세부 계획에 따라 기술적 인프라 및 사회 인프라 조건을 완료해야 합니다. 동시에 이는 토지가 회복된 지역 사회의 문화적 전통 및 관습과 일치해야 합니다.
- 토지 취득에 대한 결정을 내리기 전에 보상, 지원, 재정착 계획 및 재정착 조치에 대한 승인을 완료해야 합니다.
4. 토지가격체계 폐지
2024년 토지법은 지가체계에 대한 규제를 폐지했습니다.
5. 토지가격표는 매년 작성됩니다.
2024년 토지법에 따르면, 지가표는 매년 작성되며, 최초의 지가표는 2026년 1월 1일부터 고시·적용되고, 그 다음해 1월 1일부터 조정됩니다.
6. 토지평가방법 5가지에 관한 규정
2024년 토지법 제158조 제5항은 토지평가방법 5가지를 규정하고 있으며, 그 내용은 다음과 같다.
- 비교방법은 동일한 토지이용목적을 가진 토지의 가격을 조정하고, 시장에 양도된 토지의 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매낙찰자가 경매낙찰결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지이용권 경매에서 낙찰된 경우, 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석·비교하여 평가대상 토지의 가격을 결정하는 방식이다.
- 소득법은 국가가 3년 연속으로 지방의 정관 자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유한 상업은행의 12개월 베트남 동의 예금의 평균 저축 이자율로 토지 면적의 연평균 순수익을 나누어서 시행합니다. 이는 평가 시점 이전의 데이터를 기준으로 가장 최근 분기 말까지 적용됩니다.
- 잉여금 방식은 관할기관에서 승인한 토지이용계획 및 세부건축계획에 따라 가장 효과적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수 등)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 방식으로 시행합니다.
- 지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 지가조정계수는 지가공시상의 지가와 시장 지가를 비교하여 결정됩니다.
- 위 4가지 방식 외의 토지평가방법은 정부가 국회 상임위원회의 승인을 받아 정한다.
현재, 2013년 토지법에서는 토지 평가 방법을 규정하지 않습니다. 토지 평가 방법은 법령 44/2014/ND-CP의 제 4조에 규정되어 있으며, 여기에는 직접 비교 방법, 공제 방법, 소득 방법, 잉여 방법, 지가 조정 계수 방법이 포함됩니다. |
7. 토지기금 개발, 관리 및 활용에 관한 제8장 보충
8. 토지이용권 경매를 통한 토지배정 및 토지임대 등에 관한 구체적 규정
2024년 토지법 제9장은 “토지자금의 개발, 관리 및 활용”에 관한 제8장의 규정과의 일관성과 통일성을 확보하기 위해 구체적으로 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 국가가 조성한 ‘청정토지’에 대하여는 ‘토지이용권 경매를 통한 토지할당 및 임대’(제125조)를 실시한다. 또는
- “토지를 이용한 투자사업을 시행하기 위한 투자자를 선정하기 위한 입찰을 통한 토지 할당, 토지 임대”(제126조) “개간되지 않은 토지”의 경우 “낙찰 투자자는 유관 국가기관의 요구에 따라 보상, 지원 및 이주를 시행하기 위한 자본을 제공할 책임이 있다”고 규정하고, 낙찰 결과를 인정하는 결정이 내려진 날로부터 36개월 이내 또는 유관 국가기관과 체결한 계약에 따른 다른 기간 내에 유관급 인민위원회는 낙찰 투자자에게 토지를 할당하고 토지를 임대하기 위한 보상, 지원 및 이주를 완료해야 한다.
9. 토지임대료 지불방식 선택권에 관한 규정
- 현재 국가로부터 토지를 임대받고 연간 토지 임대료를 납부하고 있는 경제 조직, 공공 서비스 기관, 개인, 해외 거주 베트남인, 외국 투자 자본을 보유한 경제 조직이 국가로부터 토지를 임대받고 이 법에서 규정한 대로 전체 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시불로 납부하는 경우, 나머지 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시불로 납부하는 방식으로 토지 임대로 전환할 수 있으며, 이 법에서 규정한 대로 전체 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시불로 납부하는 형태로 토지 임대로 전환을 허용하기로 결정할 당시 토지 가격을 다시 결정하여 토지 임대료를 계산해야 합니다.
- 현재 국가로부터 토지를 임대하고 전체 임대 기간에 대해 토지 임대료를 한 번만 납부하고 있는 경제 조직, 개인, 해외 거주 베트남계 국민, 외국 투자 자본을 보유한 경제 조직은 토지를 임대하고 매년 토지 임대료를 납부하는 방식으로 전환할 수 있습니다. 지불된 토지 임대료는 정부 규정에 따라 연간 지불해야 할 토지 임대료에서 공제됩니다.
- 공공 서비스 단위는 토지 이용료를 징수하지 않고 국가로부터 토지를 할당받습니다. 공공 서비스 단위가 할당된 지역의 일부 또는 전부를 생산, 사업 또는 서비스 제공을 위해 사용해야 하는 경우, 해당 지역에 대한 연간 토지 임대료를 징수하는 국가 토지 임대 형태로 전환할 수 있습니다.
2024년 토지법의 9개 신규 사항은 2024년 토지법 초안(2024년 1월 18일 업데이트된 초안)의 내용과 국회 전자정보 포털에 게시된 호치민시 부동산협회 회장의 연설을 바탕으로 작성되었습니다.
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