土地評価の剰余金方式の縮小

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現実からかけ離れたルール

土地法案（改正）第159条第5項cは、剰余金方式による土地価格決定の原則を次のように規定している。「本項dに規定する場合を除き、技術的インフラに投資されていない、または詳細な建設計画に従って建設工事に投資されていない土地区画および非農業用地の価格決定には、剰余金方式が適用される。」

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — 開発の可能性のある土地区画を評価するために適用される剰余金法を決定する必要がある。

最近、土地価格を規制する政府の法令44/2014の改正案も、土地法（改正）案の規定と同様に範囲を狭めています。しかし、一般の人々や専門家から多くの反対意見があったため、改正政令44/2014の起草委員会はこの内容を受け入れて編集し、現在の規制として維持しました。これは、想定される総開発収益と総推定コストが決定される際に、計画変更や土地利用転換により開発の可能性がある土地区画を評価するために適用される剰余金法です。

実は、剰余金方式とは、比較方式や収益方式のように現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいて土地の価格を決定する方法です。剰余金方式は、土地利用目的などの要素を含む、評価対象となる土地の市場価値を反映します。土地利用用語;建物の密度;建物の高さ;土地利用係数;投資、生産、事業におけるキャッシュフローの価値を高い実用性で反映します。したがって、多くの企業によれば、これはコスト、収益、利益など不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映できるため、国際的な慣行に従った現代的な不動産評価方法でもあります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法案（改正案）における剰余金方式による土地価格決定の原則の適用に関する規定に、農地という非常に重要な主題が欠けていると評価した。サマ・ドバイ・グループ（アラブ首長国連邦 - UAE）がフーイエン省に投資登録した総投資額2,500億ドルに上る特別経済区プロジェクトの話を引用し、レ・ホアン・チャウ氏は次のように分析した。「最大30万ヘクタールの土地には農地があり、この種類が記載されていなければ、土地使用料を計算することは不可能だ。」非農地のみの市街地プロジェクトは存在せず、常に混合土地となります。

したがって、上記の規制は現実からかけ離れており、小規模な不動産プロジェクトと中小規模の住宅地しか開発できないという結果につながります。大規模な都市圏を建設することは不可能です。また、市街地、工業団地、住宅地等に転用された農地は、当然ながら所轄庁の承認を受けているため、土地使用料の算定に当たっては剰余金方式を適用すれば十分である。

「言うまでもなく、現在、海から埋め立てられた土地には、国が直接行う場合と民間が行う場合の分類があります。では、海から埋め立てられた土地とは何でしょうか？非農地でしょうか、それとも水面のある農地でしょうか？例えば、養殖ラグーンエリアは沿岸地、水面のある沿岸地です。これを非農地と呼ぶのは正しくなく、農地でなければなりません」とチャウ氏は引用し、すべての農地に余剰法を適用することを提案しました。これは、現在施行されている政令44号の改正草案の規定と同期させるために参照できます。「余剰法は、計画の変更または土地利用目的の変更により開発の可能性がある土地区画を評価し、総想定開発収入と総推定費用を決定する際に適用されます。」

国際慣行に従って

ベトナム土地評価協会副会長のグエン・テ・フオン氏は、開発の可能性のある土地タイプの土地価格を決定するために剰余金法を適用することは科学的根拠があり、国際慣行と一致しており、今日のベトナムにおける土地価格の決定に必要であると述べた。この方法は、開発の可能性がある土地を評価するために一般的に適用されますが、市場には比較法やその他の方法を適用するのに類似の土地の取引がありません。住宅地価格を計算し、その後、地価表の住宅地価格と他の種類の土地との間のパーセンテージを乗じる方法を使用することは現実的ではありません。

最近、天然資源環境省が政令第44号を改正するための草案を作成し、意見を求めて提出したところ、多くの意見が寄せられ、同省が現行の剰余金方式を受け入れ、維持したことを非常に喜ばしく思っています。したがって、当庁が起草する土地法案（改正案）においても、剰余金方式に関する規定を現行の規制に適合させるよう見直す必要がある。余剰法を非農地のみに適用すると、価値の高い混交地では他の方法を適用することが非常に難しいため、実施が困難になります。

たとえば、比較方法は低層ビルにのみ適用でき、高層ビル、多機能ビル、産業用不動産には適用できません。所得方式は農地にのみ適用されますが、最も適しているのは一年生作物を栽培するための土地です...したがって、草案の規制により、2,000億VNDを超えるプロジェクトはブロックされることになります。現在、ほとんどの不動産プロジェクトには非常に大きな投資資本が投入されています。この規制は、地価調整係数法が適用される土地区画の規模を拡大することで、国家財政に多大な損害を与える可能性さえある...

レ・ホアン・チャウ氏はさらに、政府は剰余金方式を検討し、改正すべきだと提言した。剰余金方式とは、草案に規定されている「最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）に基づく」のではなく、管轄政府機関が承認した土地利用計画と詳細な建設計画に従って、土地区画または土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて土地価格を決定する方式である。

元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、評価は専門分野であると述べた。現在、法案には評価方法が数多く欠けている。したがって、法律では土地評価の方法を詳細に規定するのではなく、公布されたベトナムの評価基準に従って実施しなければならないと一般的に規定するだけにすべきである。これにはさまざまな評価方法が含まれており、各評価方法については、手順、実装プロセス、付随する基準とともに詳細に説明されています。

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