現実からかけ離れたルール
土地法案（改正案）第159条第5項cは、剰余金方式による土地価格決定の原則を次のように規定している。「本項dに規定されている場合を除き、技術的インフラに投資されていない、または詳細な建設計画に従って建設工事に投資されていない土地区画および非農地区域の価格決定には、剰余金方式が適用される。」
開発の可能性のある土地区画を評価するために適用される剰余金法を決定する必要がある。
最近、土地価格を規制する政府の法令44/2014の改正案も、土地法（改正）案の規定と同様に範囲を狭めています。しかし、一般の人々や専門家から多くの反対意見があったため、改正法令44/2014の起草委員会はこの内容を受け入れて編集し、現在の規制として維持しました。これは、想定される総開発収益と総推定コストを決定する際に、計画変更や土地利用転換により開発の可能性がある土地区画を評価するために適用される剰余金法です。
実際、剰余金方式は、比較方式や収益方式のように現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいて土地の価格を決定する方法です。剰余金法は、評価対象となる土地の市場価値を反映しますが、これには以下の要素が含まれます：土地利用目的。土地利用用語;建物の密度;建物の高さ;土地利用係数;投資、生産、事業におけるキャッシュフローの価値を高い実用性で反映します。したがって、多くの企業によれば、これはコスト、収益、利益など不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映できるため、国際的な慣行に従った現代的な不動産評価方法でもあります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法案（改正案）における剰余金方式による土地価格決定の原則の適用に関する規定に、農地という非常に重要な主題が欠けていると評価した。サマ・ドバイ・グループ（アラブ首長国連邦 - UAE）がフーイエン省に投資登録した総投資額2,500億ドルに上る特別経済区プロジェクトの話を引用し、レ・ホアン・チャウ氏は次のように分析した。最大30万ヘクタールの土地には農地があり、この種類が記載されていなければ土地使用料を計算することは不可能だ。非農地のみを含む市街地プロジェクトは存在せず、常に混合土地となります。
したがって、上記の規制は現実からかけ離れており、小規模な不動産プロジェクトと中小規模の住宅地しか開発できないという結果につながります。大規模な都市圏を建設することは不可能である。なお、市街地、工業団地、住宅地等に転用された農地は、当然のことながら所轄庁の承認を受けているため、土地使用料の算定に当たっては剰余金方式を適用すれば足りる。
「言うまでもなく、現在、海面埋立には国が直接行う場合と民間が行う場合の分類があります。では、海面埋立とは一体何でしょうか？非農地でしょうか、それとも水面を有する農地でしょうか？例えば、養殖ラグーンは沿岸地、水面を有する沿岸地です。これを非農地と呼ぶのは正しくなく、農地と呼ぶべきです」とチャウ氏は述べ、現在施行されている政令44号の改正草案の規定と整合させるために、すべての農地に剰余金法を適用することを提案した。「剰余金法は、開発収益総額と開発費用総額を算定する際に、計画変更または土地利用目的の変更により開発の可能性がある土地区画を評価する際に適用される」
国際慣行に従って
ベトナム土地評価協会副会長のグエン・テ・フオン氏は、開発の可能性のある土地タイプの土地価格を決定するために剰余金法を適用することは科学的根拠があり、国際慣行と一致しており、今日のベトナムにおける土地価格の決定に必要であると述べた。この方法は、開発の可能性がある土地を評価するために一般的に適用されますが、市場には比較法や他の方法を適用するのに類似の土地の取引がありません。住宅地価格を計算し、その後、地価表に記載されている住宅地価格と他の種類の土地との割合を乗じるという方法を使用することは現実的ではありません。
最近、天然資源環境省が政令44号の改正案を起草し、意見を求めて提出したところ、多くの意見が寄せられ、同省が現行の剰余金方式を受け入れ、維持したことを非常に喜ばしく思っています。したがって、同庁が起草する土地法案（改正案）においても、剰余金方式に関する規定を現行の規制に適合させるよう見直す必要がある。余剰法を非農地のみに適用すると、価値の高い混合地では他の方法を適用することが非常に難しいため、実施が困難になります。
たとえば、比較方法は低層ビルにのみ適用でき、高層ビル、多機能ビル、工業用不動産には適用できません。所得方式は農地にのみ適用されますが、最も適しているのは一年生作物を栽培するための土地です...したがって、草案の規制により、2,000億VNDを超えるプロジェクトはブロックされることになります。現在、ほとんどの不動産プロジェクトには非常に大きな投資資本があります。この規制は、地価調整係数法が適用される土地区画の規模を拡大することで、国家財政に甚大な損害を与える可能性さえある…
レ・ホアン・チャウ氏はさらに、草案に規定されている「最も効果的な土地利用基準（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）」ではなく、管轄政府機関が承認した土地利用計画と詳細な建設計画に基づいて、土地区画または土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて土地価格を決定する剰余金方式を検討し、改正すべきであると提言した。
元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、評価は専門分野であると述べた。現在、法案には評価方法が欠けているものも多くあります。したがって、法律では土地評価の方法を詳細に規定するのではなく、公布されたベトナムの評価基準に従って実施しなければならないと一般的に規定するだけでよい。これにはさまざまな評価方法が含まれており、各評価方法について、手順、実装プロセス、および付随する基準とともに詳細に説明されています。
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