商業住宅プロジェクトの移転阻止

土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、そのため譲渡取引が実行できません。

土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、そのため譲渡取引が実行できません。

ホーチミン市の多くの商業住宅プロジェクトは、土地使用料の問題により譲渡できません。

土地使用料問題で行き詰まる

ホーチミン市の不動産会社の社長は、ダウトゥ新聞の記者に対し、自社は多くの潜在的プロジェクトを所有しているが、資金繰りの困難さから、財務を立て直すためにホーチミン市第7区のプロジェクトを譲渡するパートナーを探さざるを得ないと語った。パートナーは準備ができていますが、法的障壁のためプロジェクト譲渡契約を実行することができず、最も大きな問題の一つは土地使用料です。

規制によれば、プロジェクトを譲渡するには、投資家は土地使用料を含む国に対する財政的義務を履行しなければなりません。言うまでもなく、企業は財政難に直面しており、土地に関する財務上の義務を履行することができません。たとえパートナーがこの問題を解決するために一定額の資金を前払いすることに同意したとしても、土地評価のボトルネックにより、事業は依然としてプロジェクトの土地使用料を支払うことができません。

現在停滞している何百もの不動産プロジェクトは、国に対する財政的義務を履行していない。

上記のような事業は、唯一の事例ではありません。ホーチミン市の多くの企業は2024年にプロジェクトを譲渡するためのパートナーを見つけることについて「シグナル」を発しているが、これまでのところ取引は成功していない。

ホーチミン市建設局の情報によれば、多くの外国投資家が合併・買収（M&A）取引の実行に熱心であるものの、いずれも法的手続き上の困難に直面しているにもかかわらず、2024年にはホーチミン市における商業用住宅プロジェクトの譲渡は行われないことも明らかになっている。

規制の改正案

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、商業用住宅プロジェクトの譲渡が1年間全く行われなかったという事実は、M&A活動が停滞していることを示しているが、これは多くの企業が困難を乗り越えてキャッシュフローを生み出すために投資を再編成する必要があるという現実である、と認めた。

チャウ氏によると、不動産事業法（2023年）第39条は非常に厳格な原則を規定しており、不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡が完了した後、譲受人は譲渡投資家の権利と義務を継承します。しかし、この法律では、プロジェクト譲渡の条件として、土地使用料、土地賃貸料、税金、土地に関連する手数料や料金（ある場合）など、プロジェクトの土地に関する財務上の義務を完了していることも規定されています...

チャウ氏は、そのような規制は実際には一貫性がなく、現実に近くないと述べた。なぜなら、不動産や商業住宅プロジェクトの投資家は、プロジェクトの調整によって追加の財務義務が生じる場合を除き、財務義務を履行し、国に土地使用料を一度だけ支払うからです。

そのため、HoREAは、投資家が土地に関する金銭的義務を履行せずに不動産プロジェクトの全部または一部を譲渡する場合、譲渡を受けた企業が以前の投資家に代わってこの義務を履行する責任を負うことを規定する規則の検討と補足を建設省が首相および所管当局に提出することを検討するよう提案した。

HoREAによると、この改正は、M&Aのボトルネックを取り除き、企業の困難を取り除き、プロジェクト移転活動の障害を取り除き、それによって不動産市場の回復、安全で健全かつ持続可能な開発を促進し、国家予算の収入増加に貢献することを目的としている。

さらに、現在停滞している数百の不動産プロジェクトは、国に対する財政的義務をまだ果たしていない。これらのプロジェクトが譲渡される場合、譲受企業は通常、財務および管理能力を備えた単位であり、プロジェクトを再開したり、市場のニーズに合わせてプロジェクトを再編成および調整したりすることで、追加の財務義務が生じ、国家予算の収入が増加する可能性があります。

「上記の規制が改正されなければ、企業は株式の譲渡や事業の売却、つまり実質的に不動産プロジェクトの譲渡によって、依然として規制を『回避』することができる」とチャウ氏は付け加えた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html