土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、譲渡取引を実行することができません。
土地評価のボトルネックにより、多くの商業住宅プロジェクトでは、国に対する財政的義務を果たすための土地使用料がまだ決定されておらず、譲渡取引を実行することができません。
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| ホーチミン市の多くの商業住宅プロジェクトは、土地使用料の問題により譲渡できません。 |
土地使用料問題で行き詰まる
ホーチミン市の不動産会社の社長は、ダウトゥ新聞の記者に対し、自社は多くの潜在的プロジェクトを所有しているが、資金繰りの困難さから、財務を立て直すためにホーチミン市第7区のプロジェクトを譲渡するパートナーを探さざるを得ないと語った。パートナーは準備ができていますが、法的障壁のため、プロジェクトの譲渡契約はまだ実行できず、最も顕著な問題の一つは土地使用料です。
規制によれば、プロジェクトを譲渡するには、投資家は土地使用料を含む国に対する財政的義務を履行する必要があります。言うまでもなく、企業は財政難に直面しており、土地に関する財務上の義務を履行することができません。パートナーがこの問題を解決するために一定額の資金を前払いすることに同意したとしても、土地評価のボトルネックにより、企業はプロジェクトの土地使用料を支払うことができません。
上記のようなビジネスは、唯一のケースではありません。 2024年にはホーチミン市の多くの企業がプロジェクトを移管するためのパートナー探しについて「シグナル」を発しているが、これまでのところ取引は成功していない。
ホーチミン市建設局の情報によれば、多くの外国人投資家が合併・買収（M&A）取引の実行に熱心であるものの、いずれも法的手続きで困難に直面しており、2024年には市内の商業住宅プロジェクトは譲渡されないことも明らかになっている。
規則の改正案
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、商業住宅プロジェクトの譲渡が1年間行われなかったという事実は、M&A活動が停滞していることを示しているが、多くの企業が困難を克服しキャッシュフローを生み出すために投資を再編成することが実際に必要であると認めた。
チャウ氏によると、不動産事業法（2023年）第39条は、不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡が完了した後、譲受人は譲渡投資家の権利と義務を継承するという非常に厳格な原則を規定している。しかし、この法律では、プロジェクト譲渡の条件として、土地使用料、土地賃料、税金、土地に関連する手数料、料金（ある場合）など、プロジェクトの土地に関する財務上の義務を完了していることも規定されています...
チャウ氏は、そのような規制は実際には一貫性がなく、現実に近くないと述べた。なぜなら、不動産や商業住宅プロジェクトの投資家は、プロジェクトの調整によって追加の金銭的義務が生じる場合を除き、金銭的義務を履行し、国に土地使用料を一度だけ支払うだけだからです。
そのため、HoREAは、投資家が土地に関する金銭的義務を履行せずに不動産プロジェクトの全部または一部を譲渡する場合、譲渡を受ける企業が旧投資家に代わってこの義務を履行する責任を負うことを規定する規則の検討と補足を建設省が首相および所管当局に提出することを検討するよう提案した。
HoREAによると、この改正は、M&Aのボトルネックを取り除き、企業の困難を取り除くとともにプロジェクト移転活動の障害を取り除き、それによって不動産市場の回復、安全で健全かつ持続可能な開発を促進し、同時に国家予算の収入増加に貢献することを目的としている。
さらに、現在停滞している何百もの不動産プロジェクトは、国に対する財政的義務をまだ果たしていない。これらのプロジェクトが譲渡される場合、譲渡先企業は通常、財務および管理能力を備えた単位であり、プロジェクトを再開したり、市場のニーズに合わせてプロジェクトを再編成および調整したりすることで、追加の財務義務が発生し、国家予算の収入が増加します。
「上記の規制が改正されなければ、企業は株式の譲渡や事業の売却によって依然としてこれを『回避』することができ、それは本質的には不動産プロジェクトの譲渡に等しい」とチャウ氏は付け加えた。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html
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