不動産市場の再編、誰にとってのチャンスか？

供給不足と住宅価格の上昇により、市場は需要と供給の再構築と調整を余儀なくされています。このような状況により、完成度が高く、市内中心部への接続性も良好なプロジェクトの機会が生まれます。

新たなサイクルに入った市場

不動産市場は2021年から2026年にかけて第5サイクルにあります。

このサイクルでは、経済は底を打ち、2023年6月から徐々に回復しています。成長資産クラス（株式、債券、株式ファンド）は、今後数年間、明るい見通しが見込まれます。通常、株式市場より約12～18か月遅れて回復する不動産資産グループについては、2025～2026年に回復し、成長し始めると予測されています。

現在、統計によれば、最近市場に供給するための投資と法的認可が承認されたプロジェクトの数は非常に限られています。企業にとってもホーチミン市でプロジェクトを開発するための土地を見つけることは困難であり、供給不足は依然として続いている。

CBREの最近の市場レポートでは、ホーチミン市市場の投資家はこの期間中に新製品の発売に慎重になっているとも述べられている。新規供給は少なく、ホーチミン市での主な取引量は前期の在庫によるものです。第３四半期には約２０００戸の未販売マンションが販売され、今年第２四半期のほぼ２倍となった。現在、投資家は新製品を発売する適切な時期を選ぶために状況を検討し、評価しているところです。第 4 四半期が次の段階の決定要因となるためです。

一方、ベトナム不動産協会（VARS）の調査データも同様の傾向を示しており、第3四半期の取引量と吸収率は前四半期に比べてそれぞれ25％と1パーセントポイント減少している。そのうち、マンション取引量は引き続き圧倒的に多く、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録した。

住宅価格は、特にマンション部門において、一次市場と二次市場の両方で引き続き高止まりしています。供給は改善しているものの、需要を満たすことが依然として非常に困難であるため、需要と供給の不均衡がますます深刻化しているからです。

ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、主要な価格水準は高い水準で安定しています。一方、ホーチミン市郊外の各省や都市では一次産品価格が3～5％の範囲でわずかに上昇し、新規供給分は販売価格が上昇した。

VARSのマンション価格指数も変化した。2024年第3四半期時点で、ハノイのプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に近づき、2019年第2四半期と比較して64.0％増加した。一方、同期間中、ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%の増加を示した。

今後数年間は供給が不足すると予想されており、改正法が施行され、投資家を保護するための透明性の高い法的環境が整うにつれて不動産価格が上昇するだろう。これは、プロジェクトの実行と開発において実際の資金力を持つ投資家を市場が選択するのに役立つ要素でもあります。

市場スクリーニング、誰にとっての機会か?

ホーチミン市の不動産市場は最も困難な底を乗り越えた。 2023年のマイナス成長率から、2024年の最初の9か月間で不動産収入は徐々に回復し、同期間比で約7％増加し、199,156億ドンと推定されます。回復は逆転することのない傾向だが、発展について語るにはまだ時期尚早だ。

ホーチミン市建設局の報告によると、今年の最初の8か月間で、市内で投資が承認された商業住宅プロジェクトはわずか9件で、規模も小さい。資金調達の対象となる商業住宅プロジェクトはわずか 4 件ですが、アパートの 100% が高級住宅地であり、必要とする人々の手の届かない価格になっています。  

この問題に関して、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、住宅価格の引き下げ問題を解決するには、まず需要と供給の問題を解決する必要があると考えています。住宅供給を増やすには、商業住宅供給のボトルネックを解消する必要があります。具体的には、市内には現在、法的問題を抱えたプロジェクトが 148 件以上あります。需要が高い一方で供給が少ないため、最近では住宅価格が 15 ～ 20% 上昇しています。

完成間近で、中心部につながる交通インフラが整備された住宅プロジェクトには、需要を引き付ける機会が開かれるでしょう。

新しい法律が施行され、実際に施行される状況では、来年は主要な住宅価格が上昇する可能性があります。したがって、現時点では、完成しつつあり、中心部につながる交通インフラが整備された住宅プロジェクトには、需要を引き付ける機会が開かれることになります。特にホーチミン市東部地域では、交通問題の解決や住宅供給に効果を上げています。

地下鉄路線が開通しようとしているだけでなく、環状道路プロジェクトや国道13号線の拡張プロジェクトも、この軸に沿ったプロジェクトに大きなチャンスをもたらしています。投資家Kusto HomeのUrban Greenアパートメントプロジェクトは、地域のインフラプロジェクトをつなぐ中心点として、需要側にとって「魅力」の力を生み出す優れた価値を持っています。

実際、これは完成段階に入った珍しいプロジェクトであり、購入者がプロジェクトの品質と合法性を容易に視覚化するのに役立ちます。このプロジェクトは、拡大中の国道13号線沿いに位置し、活気に満ちたトゥドゥック市の需要と不動産価値の潜在的な発展によるメリットを顧客が最大限に享受できるよう支援します。

マンション供給が限られている状況では、完成度が高く、多地点接続性を備えたプロジェクトが、需要を引き付け、市場の回復を促進する重要な要素であると考えられています。さらに、ユーティリティシステムと広大な自然緑地は、多世代家族や、健康と交通の利便性を優先する生活空間を本当に必要としている人々に適した空間です。

立地、アメニティ、完成度などの条件を満たす場合、柔軟な支払いポリシーも需要を刺激する重要な要素です。アーバン グリーンは、回復の「落ち込み」を捉えて年末市場への供給を生み出すことができる数少ないプロジェクトの 1 つかもしれません。これが、プロジェクト投資家が柔軟かつ優遇的な支払いポリシーを実施する理由です。具体的には、顧客は現在、住宅を受け取るまで30％のみを支払い、元金と利息については24か月の猶予期間があり、最大5億VND相当の家具パッケージを受け取ることができる。

政府は最近の政策変更により、市場の監督と規制を強化し続け、安定性と適切な発展を確保していきます。同時に、グリーン不動産のトレンドが生まれつつあり、新たなサイクルで市場をリードすると期待されています。これは、完成度の高いプロジェクトにとっては、今後の市場回復サイクルに早く「追いつく」チャンスとなる可能性があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html