ハノイ郊外の土地は熱狂が襲来したことなどなかったかのように静まり返っており、ホーチミン市は土地を空き地のまま放置する行為に対処することを提案している。

ハノイ郊外の土地は閑散としており減少傾向、ホーチミン市が土地を空けたまま放置する、土地を使わない行為への対処を提案、都市部の住宅地に対する規制…などが最新の不動産ニュースです。

不動産：ハノイ郊外の土地は閑散としており、民衆の間での土地価格が急落している。 （写真：海安）

ハノイ郊外の土地の競売価格は高騰している一方、一般の土地の価格は急落している。

2024年8月の土地オークションのホットスポットであるハノイのホアイドゥック不動産は、テトの後、熱狂が去らなかったかのように静まり返っていた。

競売地価は大して上昇せず高値を維持している。一方、現地の土地価格は1平方メートルあたり数千万ドン下落した。

Vietnamnetによると、ホアイドゥック県ティエンイエンコミューンティエンレー村では、面積85平方メートルから95平方メートル近くの土地が競売にかけられ、競売時より1平方メートルあたり500万～1000万ドンほど高い、9500万～1億1000万ドン以上で取引されている。

昨年、ホアイドゥック区はティエンイエン地区で3回の土地オークションを開催し、第1ラウンドの落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンまで上がり、続く2ラウンドは1平方メートルあたり9,100万～1億300万ドンとなった。

調査によると、昨年8月にオークションで落札した投資家（F0）の多くは落札後すぐに株式を譲渡し、F1投資家との差額として3億ドンの利益を得たという。それ以来、F2投資家はほとんど購入していません。多くのF0は、オークションで落札されて以来、まだ売れていないロットが多数残っています。

不動産業者らは、競売にかけられた土地は建設中の環状４号線から数百メートルの交通の便が良い場所にあると述べ、依然として土地価格が上昇すると予想している。

さらに、オークションエリアの振幅は非常に大きく、近い将来には 1 億 5,000 万 VND/m2 に達する可能性もあります。

競売にかけられる土地は急激に増加していないが、人々の居住地の土地は急激に減少しており、現在は1平方メートルあたり5,500万～7,000万ドンで変動している。

不動産仲介業者は、ティエンイエン村がオークションを開催した当時と比べて村の土地価格が下がったと語った。当時、競売の熱気により、ここや近隣の村の土地価格は1平方メートルあたり8,500万～9,000万ドンまで上昇し、幅10メートルの区画には1平方メートルあたり1億ドン近くの価格がついたものもあった。

ティエンイエン村ティエンレ村の住民であるルオン氏は、ホアイドゥック区がオークションを企画した際、彼の名義の80平方メートルの土地（農村住宅地に分類）の価格が、土地オークション後に上昇したと語った。

「当時、投資家は私の土地を1平方メートルあたり8500万ドンで売りに出しましたが、売却しませんでした。しかし最近、7000万ドン以下で買いたいという人がいました」とルオン氏は語った。

ホーチミン市は、土地を空のまま放置し、土地を利用しない行為に対処することを提案している。

最近、ホーチミン市天然資源環境局は、土地利用記録の解決時に土地を空けておく行為を処理する際の困難さと問題点を報告する文書を天然資源環境省に提出しました。

文書の中で、天然資源環境省は、土地登記や土地利用拡大の申請を処理する過程で、土地利用者が土地を空き地のまま放置しているケースが多数あることを発見したと述べた。これらのケースは、国家に対する財政的義務を完全に果たしているものの、土地の割り当てや土地の賃貸の目的に沿った業務を遂行しておらず、土地資源の浪費を引き起こしています。

実際には、天然資源環境局には、土地分野の行政違反を規制する政令123号に基づいて法律違反を処理する根拠がないため、2024年土地法第81条第1項および第82条第2項に基づいて土地を回収する根拠はありません。

これらの事案は、土地使用権の承認や土地使用期間の満了による土地使用の延長を求めるものであり、投資プロジェクトの実施を目的とするものではないため、2024年土地法第81条第8項に基づき申請の対象とはなりません。

したがって、土地記録の取り扱いを統一するために、天然資源環境局は、天然資源環境省が土地利用者が空き地や未使用の土地を放置する行為を明確にするためのガイドラインを提供することを推奨します。土地を休耕状態にして、割り当てられた面積を十分に利用しないことは、土地の侵害とみなされますか?それは土地回復の根拠となるのでしょうか?もしそうなら、どのような法律の規定を適用すべきでしょうか?

現行の法規制に従って申請しない場合は、法規制および倹約の実践と無駄の防止に関する政府決議第98号を適切に実施するために、土地分野における行政違反の取り扱いを規制する法令に「土地を空き地、未使用地、放棄地のままにしておくこと、割り当てられた面積を十分に利用していないことなど、土地の管理、開発、使用において無駄を引き起こす行為」という規制を追加する必要があります。

同時に、2024年土地法第81条に基づき、土地法違反による土地回収のケースを追加した。これは、国が管理に割り当てた土地が空き地のまま放置され、12か月間継続して使用されておらず、行政処分を受けたものの違反が続いている場合に適用される。

カインホア省の11の不動産プロジェクトが承認される

国会は、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査・審査の結論に対する障害を取り除く特別メカニズムに関する決議第170/2024/QH15号（4月1日発効）を公布した。

そのうち、カインホア省には、2020年9月の政府監査機関の結論に記載されているように、土地の割り当てと土地の賃貸に関連するプロジェクトが11件あります。

具体的には、ニャチャン市の 5 つのプロジェクトは、ルナ商業サービス複合施設、ホテル、観光用アパートメント、賃貸オフィスです。ザ ホライゾン ニャチャン ホテル;ホアンフーの高級住宅街。 Thien Trieu 複合施設と Cat Tiger の高層ビル、オフィス、ホテル プロジェクト。上記のプロジェクトは、カインホア省人民委員会によって割り当てられ、土地使用権を競売にかけずに土地を賃借しました。

カインホア省人民委員会が入札なしで土地を割り当て、土地を賃借したプロジェクトは6件あり、その中には、ザ・アリーナ、カムラン・ヨット＆リゾート・クラブ、エヴァソン・アナ・マンダラ・カムラン＆スパ、ユーロウィンドウ・ニャチャン高級エコツーリズム＆リゾートエリア（すべてカムラン半島北部観光地内）、ムオン・タン・ニャチャン高級アパートメントホテル複合施設（ニャチャン市トランフー60番地）などがある。

国会が最近採択した決議によれば、上記プロジェクトの投資家は、審査後、土地利用計画、都市計画、国家安全保障および防衛に関する条件を満たしていれば、引き続きプロジェクトを実施することが許可される。さらに、投資家は法的規制に従ってプロジェクトを実施するための能力と条件を満たしている必要があります。

カインホア省人民委員会は、上記プロジェクトの土地価格の決定を審査し、国家予算に対する財政的義務を計算し、全額支払う必要があります。同時に、投資家は土地価格を再決定した後、財務上の義務を履行する必要があります。審査後、プロジェクトが要件を満たさない場合、地方自治体は管理のために土地を回収します。

プロジェクトに2014年7月1日より前に土地が割り当てられたり、土地がリースされたりした場合、土地価格と財務義務は、土地割り当てまたはリースの決定が発行された時点の価格表に従って計算されます。

市街地住宅地に関する規制

市街地住宅地は、市街地内の同一の土地上に住宅を建てたり、生活の用に供するその他の目的で使用される非農地のグループに属します。では、現在、都市の住宅地はどのように規制されているのでしょうか?

2024年土地法（2024年8月発効）第196条は、市街地の住宅用地について以下のように規定している。

1. 市街地住宅地とは、市街地内の同一の土地において住宅その他の生活の用に供される土地をいう。

2. 省人民委員会は、土地基金と地方の実情に基づいて、都市部における個人への土地割り当ての制限を規定する。

３ 市街地の住宅用地は、公共事業や職業施設の建設を目的とする土地と同期して配置され、環境衛生と都市景観が確保されなければならない。

4. 住宅地を生産経営施設建設用地へ転換する場合は、主務官庁が承認した計画、土地利用計画、建設計画に従い、秩序、安全、環境保護法、その他の関連法律の規定を遵守しなければなりません。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html