ハノイ郊外の土地区画は閑散としており減少傾向、ホーチミン市は土地を空のまま放置する、土地を使わない行為への対処を提案、都市部の住宅地に対する規制…などが最新の不動産ニュースです。
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| 不動産：ハノイ郊外の土地は閑散としており、住民の間で土地価格が急落している。 （写真：海安） |
ハノイ郊外の土地の競売価格は高騰している一方、一般の人々が所有する土地の価格は急落している。
テト明け、2024年8月の土地オークションのホットスポットであるハノイのホアイドゥック不動産市場は、まるで熱狂が去ったことがなかったかのように静まり返っていた。
競売地価はそれほど上昇せず、高止まりしている。一方、現地の土地価格は1平方メートルあたり数千万ドン下落した。
Vietnamnetによると、ホアイドゥック県ティエンイエン村ティエンレー村では、85平方メートルから95平方メートル近くの土地が競売にかけられ、9500万～1億1000万ドン/平方メートル以上で取引されており、競売時より500万～1000万ドン/平方メートルほど高くなった。
昨年、ホアイドゥック区はティエンイエンで3回の土地オークションを開催し、第1ラウンドの落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンに達し、その後の2ラウンドは1平方メートルあたり9,100万～1億300万ドンであった。
調査によると、昨年8月のオークションで落札した投資家（F0）の多くは落札後すぐに株式を譲渡し、F1投資家との差額として3億ドンの利益を得た。それ以来、F2投資家はほとんど購入していない。多くの F0 は、オークションで落札されてからまだ売れ残っているロットが多数あります。
不動産業者らは、競売にかけられた土地は建設中の環状４号線から数百メートルの交通の便が良い場所にあると述べ、依然としてこの土地の価格が上昇すると予想している。
さらに、オークションエリアの振幅は非常に大きく、近い将来には1億5000万VND/m2に達する可能性もあります。
競売対象となる土地は急激に増加していない一方で、人々の居住地の土地価格は急激に下落し、現在は1平方メートルあたり5,500万～7,000万ドンの間で変動している。
不動産ブローカーは、ティエンイエン村が競売を行った当時と比べて村の土地価格が下がったと語った。当時、競売の熱気により、この村や近隣の村の土地価格は1平方メートルあたり8,500万～9,000万ドンまで上昇し、幅10メートルの区画には1平方メートルあたり1億ドン近くの価格がついたものもあった。
ティエンイエン村ティエンレ村の住人であるルオンさんは、ホアイドゥック地区が競売を企画した際、彼の名義の80平方メートルの土地（農村住宅地に分類）の価格が土地競売後に上昇したと語った。
「当時、投資家は私の土地を1平方メートルあたり8500万ドンで購入することを提案しましたが、私は売却しませんでした。しかし最近、誰かが購入を希望し、1平方メートル当たり7000万ドン以下で支払った」とルオン氏は語った。
ホーチミン市は、土地を空き地のまま放置し、使用しない行為に対処することを提案している
最近、ホーチミン市天然資源環境局は、土地利用記録の整理の際に土地を空き地のまま放置する行為の取り扱いの難しさや問題点について報告する文書を天然資源環境省に提出した。
文書の中で、天然資源環境省は、土地登記や土地利用拡大の申請を処理する過程で、土地利用者が土地を空き地のまま放置しているケースが多数あることを発見したと述べた。これらのケースでは、国に対する財政的義務は依然として完全に果たされているものの、土地の割り当てや土地の賃貸の目的に沿った履行が行われておらず、土地資源の浪費を引き起こしています。
実際には、天然資源環境局には、土地分野における行政違反を規制する政令第123号に従って法律違反を処理する根拠がないため、2024年土地法第81条第1項および第82条第2項に従って土地を回収する根拠はありません。
これらのケースは、土地使用権の承認または土地使用期間の満了による土地使用の延長を要求するものであり、投資プロジェクトの実施を目的としたものではないため、2024年土地法第81条第8項に基づく適用対象にはなりません。
したがって、土地記録の取り扱いに統一性を持たせるために、天然資源環境局は、天然資源環境省が土地利用者が空き地や未使用の土地を放置する行為を明確にするガイドラインを提供することを推奨します。土地を休耕状態にして、割り当てられた面積を十分に利用しないことは、土地の侵害とみなされますか? それは土地回復の根拠になりますか? もしそうなら、どのような法律の規定を適用すべきですか?
現行の法的規制に従って適用しない場合は、法的規制および倹約の実践と無駄の防止に関する政府決議第98号を適切に実施するために、土地分野における行政違反の取り扱いを規制する法令に「土地を空き地、未使用、放棄のままにしておくこと、割り当てられた面積を十分に利用しないなど、土地の管理、開発、使用において無駄を引き起こす行為」という規制を追加する必要があります。
同時に、2024年土地法第81条に基づき、土地法違反による土地回収の事例を追加し、国が管理のために割り当てたが空き地のままで、12か月間継続して使用されておらず、行政処分を受けたが違反を続けている土地に適用する。
カインホア省の不動産プロジェクト11件が承認される
国会は、ホーチミン市、ダナン市、カインホア省におけるプロジェクトや土地の検査・審査の結論に対する障害を取り除くための特別メカニズムに関する決議第170/2024/QH15号（4月1日発効）を発行したばかりである。
そのうち、カインホア省には、2020年9月の政府監査院の結論に記載されているように、土地の割り当てと土地の賃貸に関連するプロジェクトが11件あります。
具体的には、ニャチャン市の 5 つのプロジェクトは、ルナ商業サービス複合施設、ホテル、観光用アパートメント、賃貸オフィスです。ザ ホライゾン ニャチャン ホテル;ホアンフー高級住宅街。 Thien Trieu 複合施設と Cat Tiger の高層ビル、オフィス、ホテル プロジェクト。上記のプロジェクトは、カインホア省人民委員会によって割り当てられ、土地使用権を競売にかけることなく土地をリースしました。
カインホア省人民委員会が入札なしで土地を割り当て、土地をリースしたプロジェクトは6件あり、その中には、ザ・アリーナ、カムラン・ヨット＆リゾート・クラブ、エヴァソン・アナ・マンダラ・カムラン＆スパ、ユーロウィンドウ・ニャチャン高級エコツーリズム＆リゾートエリア（すべて北カムラン半島観光エリアの一部）、ムオン・タン・ニャチャン高級アパートメントホテル複合施設（ニャチャン市トランフー60番地）が含まれます。
国会が最近発布した決議によれば、上記プロジェクトの投資家は、審査後、土地利用計画、都市計画、国家安全保障と防衛に関する条件を満たしていれば、引き続きプロジェクトを実施することが許可される。さらに、投資家は法的規制に従ってプロジェクトを実施するための能力と条件を満たしている必要があります。
カインホア省人民委員会は、上記プロジェクトの土地価格の決定を審査し、国家予算に対する財政的義務を計算し、全額支払わなければならない。同時に、投資家は土地価格を再決定した後、財務上の義務を履行する必要があります。審査の結果、プロジェクトが要件を満たさない場合、地方自治体は管理のために土地を取り戻すことになります。
2014 年 7 月 1 日より前にプロジェクトに土地が割り当てられたり、土地が賃貸されたりした場合、土地価格と財務上の義務は、土地割り当てまたは賃貸決定の発行時の価格表に従って計算されます。
都市住宅地に関する規制
市街地住宅地は、市街地内の同一敷地に住宅を建てたり、生活の用に供するその他の目的で使用される非農地のグループに属します。では、都市部の住宅地は現在どのように規制されているのでしょうか?
2024年土地法（2024年8月発効）第196条では、都市部の住宅地について以下のように規定しています。
1. 市街地住宅地とは、市街地内の同一敷地において住宅その他の生活の用に供される土地をいう。
2. 省人民委員会は、土地基金と地方の実情に基づいて、都市部における個人への土地の割り当て限度を定めるものとする。
3. 市街地の住宅地は、公共事業や職業施設の建設を目的とする土地と同期して配置され、環境衛生と都市景観を確保する必要があります。
4. 住宅地を生産経営施設建設用地へ転用する場合は、主務官庁の承認を得た計画、土地利用計画、建設計画に従い、秩序、安全、環境保護法、その他の関連法律の規定を遵守しなければならない。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html
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